Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 23/00711 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKSV

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 09 Janvier 2025



Madame [L] [A]
Rep/assistant : Me Anne-laure CANIVEZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


C /


Monsieur [S] [Y]
Rep/assistant : Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 09 Janvier 2025

A :Me Anne-laure CANIVEZ



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 09 Janvier 2025 

A :Me Anne-laure CANIVEZ

Maître [N] [G]





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 10 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 09 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

Madame [L] [A], demeurant 39 rue de la Fontaine Nadaillat - 63122 SAINT-GENES-CHAMPANELLE
représentée par Me Anne-laure CANIVEZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND




ET :


DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Y], demeurant 18 avenue d'Italie - Bat Nord, Appt 76 - 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND













EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2016, Madame [L] [A] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [I] portant sur un logement sis 46 rue de la Fontaine-Nadaillat à SAINT GENES CHAMPANELLE moyennant un loyer mensuel de 620 euros, provision sur charges non comprise.

Le 10 décembre 2016, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2019, Madame [L] [A] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.860 euros au titre des arriérés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mars 2020, Madame [L] [A] a fait assigner Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, de prononcer leur expulsion, de les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 3.100 euros au titre des loyers arrêtés au 20 janvier 2020 et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 620 euros. La bailleresse sollicitait en outre la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour résistance abusive, une somme de 1.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour dégradations.

L’ordonnance de référé en date du 04 septembre 2020 a débouté Madame [L] [A] de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [I] ont été condamnés à payer notamment à Madame [L] [A] une somme provisionnelle de 4.960 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juin 2020 inclus et une expertise a été ordonnée pour examiner les désordres allégués par les locataires concernant le logement. Il était mis à la charge de Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [I] une provision pour consignation d’un montant de 1.600 euros. Madame [L] [A] a été en outre condamnée à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [I] une somme de 500 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. 

Il est établi que Madame [C] [I] a quitté le logement fin décembre 2021.

Suite au départ du logement de Monsieur [S] [Y] courant mars 2022, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie non contradictoire a été dressé par Maître [V] [E], Commissaire de justice le 04 juillet 2022.

Par lettre recommandée du 02 décembre 2022 avec accusé de réception, Madame [L] [A] a mis en demeure Monsieur [S] [Y] de lui régler la somme de 22.155,34 euros en principal au titre du solde locatif restant dû et des réparations locatives.

Puis, une seconde lettre recommandée du 12 décembre 2022 avec accusé de réception daté du 13 décembre 2022 de mise en demeure de régler ladite somme a été adressée par Madame [L] [A] à Monsieur [S] [Y]. 

Le 02 février 2023, se prévalant de loyers et de charges impayés par Monsieur [S] [Y] et de réparations locatives rendues nécessaires d’un montant total de 22.220,51 euros, Madame [L] [A] a déposé une requête en injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND.




Par ordonnance en date du 08 mars 2023, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand a rejeté ladite requête en raison de la nécessité d’un débat contradictoire eu égard au montant des réparations locatives.

C’est dans ce contexte que Madame [L] [A] a, par acte d’huissier en date du 04 octobre 2023, fait assigner Monsieur [S] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :
-
 déclarer Madame [L] [A] recevable et bien fondée en ses demandes,
-
 condamner Monsieur [S] [Y] à lui payer les sommes suivantes :
* 3.369,08 € au titre de la dette locative outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
* 18.786,26 € au titre des dégradations locatives avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 04 juillet 2022 effectué par Maître [V] [E].


Lors de l’audience du 02 mai 2024, Madame [L] [A] représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, outre de débouter Monsieur [S] [Y] de l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, elle affirme que Monsieur [S] [Y] reste redevable des sommes suivantes :
- 3.221,08 euros correspondant aux loyers dûs des mois de février 2022 à juin 2022 (628,01 euros x 5) et de la fraction entre le 1er et 04 juillet 2022 à hauteur de 81,03 euros,
- 148 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2022.

Elle précise que Madame [I] ayant quitté le logement fin 2021, Monsieur [S] [Y] reste seul redevable de la somme totale de 3.369,08 euros.

S’agissant des travaux à effectuer dans le logement, elle fait valoir qu’elle a accepté de les faire réaliser et qu’elle n’est pas responsable de l’inertie et du manque de diligence de ses locataires pour les faire effectuer. Elle indique que ces derniers ont sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée selon une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 04 septembre 2020 mais qu’aucune consignation n’a été faite de leur part et que l’expertise n’a pas été réalisée de ce fait. Elle ajoute que contrairement à ce qu’indique Monsieur [S] [Y], l’absence de réalisation des travaux ne lui permettait pas de s’exonérer d’un préavis en l’absence de manquement grave du bailleur.

En réponse, sur l’absence d’appel en cause de Madame [I], elle explique qu’elle a été informée du départ de celle-ci lors d’une autre procédure pour laquelle les deux locataires sont tenus au paiement de manière solidaire et que Monsieur [S] [Y] s’est maintenu seul dans les lieux jusqu’au 04 juillet 2022. Elle soutient que la clause de solidarité du contrat de bail ne contraint pas le bailleur à attraire en justice l’ensemble des parties. 

S’agissant des dégradations locatives, elle indique qu’un état des lieux d’entrée mentionnait un logement en bon état général, des tâches et quelques brûlures sur le sol ainsi que certains trous sur les murs., Elle ajoute que Monsieur [S] [Y] ayant quitté le logement en laissant les clés, elle a été contrainte de mandater un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat le 04 juillet 2022, qui fait état d’un logement en état d’usage et particulièrement sale. Elle précise que les locataires n’ont pas réalisé les réparations locatives, qu’ils ont laissé différents meubles et qu’ils ont réalisé des aménagements extérieurs sans son accord. 

Elle estime que Monsieur [S] [Y] lui est redevable de la somme totale de 18.786,26 euros au titre de la remise en état comprenant selon plusieurs devis, les frais de nettoyage d’un montant de 800 euros, la réfection de la peinture des différentes pièces pour 14.429,26 euros, la reprise de maçonnerie à hauteur de 2.607 euros et la remise en état de la cour pour un montant de 950 euros.

Elle explique qu’elle a fait procéder aux travaux sollicités par les locataires en septembre 2017comme le changement des radiateurs et du ballon d’eau chaude effectués selon facture du 27 novembre 2017. Pour le reste des travaux sollicités, elle considère que Monsieur [S] [Y] est de mauvaise foi, que les locataires ne répondaient jamais présents lorsque les rendez-vous devaient être pris et qu’ils se réservaient le droit de choisir l’artisan.

Concernant l’humidité, elle soutient qu’elle n’est pas responsable de la défaillance des locataires. Elle explique qu’elle a fait installer une vmc dans la salle de bains et la cuisine, que le toit a été refait en 2013 avec la pose d’une pare-pluie et qu’il appartenait aux locataires d’aérer régulièrement le logement.

Monsieur [S] [Y], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection selon ses conclusions rectificatives et récapitulatives :
D’enjoindre Madame [L] [A] d’appeler en la cause Madame [I], cotitulaire du bail,Déclarer non fondées les demandes présentées par Madame [L] [A],Débouter en conséquence Madame [L] [A] de ses demandes au titre des loyers et charges impayées,Débouter Madame [L] [A] de ses demandes au titre des dégradations locatives,Débouter Madame [L] [A] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [L] [A] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Dire que les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de Madame [L] [A].
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il est d’une bonne justice que Madame [L] [A] appelle en la cause Madame [C] [I] dans la mesure où des loyers sont réclamés ainsi que des réparations locatives pour une somme totale de plus de 18.000 euros. Il précise que c’est suite au départ de Madame [C] [I] fin décembre 2021, qu’il a aussi quitté le logement fin mars 2022 ne pouvant plus assumer seul les loyers et charges. Il précise avoir signé un contrat de location avec l’OPHIS le 02 mars 2022.

Il conteste le montant des loyers et charges impayés. Il explique que les sommes réclamées correspondent à un mois de décalage aux trois mois de préavis et qu’il n’avait pas à respecter le préavis eu égard aux manquements graves de la bailleresse à ses obligations. Il ajoute qu’il a effectué de nombreuses démarches auprès de Madame [L] [A] pour l’obliger à effectuer des travaux, en vain. Il indique qu’il n’est redevable que des loyers de février et de mars 2022 dans la mesure où il n’a pas conservé les clés après son départ et qu’il justifie d’un nouveau contrat de bail en date du 1er avril 2022. Il précise que la taxe sur les ordures ménagères doit être calculée selon un prorata temporis à hauteur de 3 mois/12mois puisqu’il a quitté le logement fin mars 2022, soit 36,99 euros.

Il se prévaut d’un rapport d’URBANIS du 1er juin 2018 réalisé suite au signalement qu’il a effectué auprès du Pôle départemental de la lutte contre l’habitat indigne pour soutenir que Madame [L] [A] a manqué à ses obligations en ne délivrant pas un logement décent. Il expose que le logement était constamment humide notamment en l’absence d’isolation des fenêtres et des combles, d’une fuite dans la toiture, de l’absence de ventilation adaptée, de l’impossibilité de fermer la porte d’entrée. Il précise que pendant plus de trois ans, il s’est livré à une véritable bataille vis-à-vis de la bailleresse du fait de son inertie à entreprendre les travaux nécessaires pour rendre le logement décent. Il soutient qu’en raison de sa situation de surendettement, il n’a pu verser la somme de 1.600 euros de provision à titre de consignation pour faire réaliser l’expertise ordonnée selon l’ordonnance de référé du 04 septembre 2020.

Il conteste les réparations locatives faisant valoir que le logement présentait déjà lors de l’état des lieux d’entrée des fissures sur les murs, des accros ou des bosses sur les placards, des taches sur le lino avec des brûlures, des carrelages éclatés, des faïences cassées… Il estime que le logement est en état d’usage identique à celui de l’état des lieux d’entrée.
Concernant les aménagements extérieurs, il fait valoir que Madame [L] [A] qui était leur voisine n’a jamais exigé que soit démonté le portail ou les barrières occultantes posés en raison de la situation de la maison en bordure de route. Il explique avoir en 2018 réalisé le pavement de la cour d’accès à l’entrée de la maison en raison des dégâts causés par le déversement des eaux pluviales sur le sol de ladite cour. 

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DECISION


 
Sur la demande reconventionnelle d’appel en cause de Madame [C] [I]

 Il convient de rappeler que le principe de la solidarité permet au créancier de réclamer à chaque codébiteur solidaire l'intégralité de la dette en application de l'article 1313 du Code civil, de sorte qu'il convient d'examiner les demandes de la bailleresse à ce titre même en l'absence de mise en cause de Madame [C] [I] dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’enjoindre Madame [L] [A] à appeler en la cause Madame [C] [I].

Sur la demande en paiement de Madame [L] [A] de la somme de 3.369,08 euros au titre des loyers et charges impayés

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes convenus.
Selon l'article 12 de cette même loi, le locataire peut résilier le bail à tout moment dans les conditions prévues à l'article 15 de cette loi.
Selon ce dernier article, le locataire lorsqu'il veut résilier le bail doit adresser au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier un congé ; le congé prend effet à l'expiration d'un préavis de trois à compter de la réception du congé et le locataire est tenu au paiement des loyers durant la durée de ce préavis, lequel peut être réduit à un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé, le locataire devant alors invoquer ce motif de réduction du délai de préavis et en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. 

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d'équipement le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. 

Le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

En l’espèce, Madame [L] [A] soutient que Monsieur [S] [Y] lui a restitué les clés du logement sans congé préalable et produit un constat de l’état des lieux de sortie le 04 juillet 2022 dressé par un commissaire de justice. Madame [L] [A] sollicite la somme totale de 3.369,08 euros au titre de la dette locative. Elle produit un décompte établissant l’arriéré locatif pour les mois de février, mars, avril, mai, juin 2022 jusqu’au 04 juillet 2022 à hauteur de la somme de 628,01 x 5 + 81,03 euros (du 1er juillet au 04 juillet), soit la somme de 3.221,08 euros à laquelle s’ajoute la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2022 d’un montant de 148 euros (pièce n°8). 
Monsieur [S] [Y] soutient que de 2017 à son départ en mars 2022, il a vécu dans un logement affecté de désordres en raison de l'inertie de la bailleresse à entreprendre les travaux et à résoudre les problèmes. 
Monsieur [S] [Y] ne soutient ni ne justifie avoir délivré un congé conforme aux prescriptions de la loi. Il invoque l'état indécent du logement pour avoir quitté les lieux sans préavis.
Il convient de rappeler qu'en tout état de cause il est d'usage que le locataire puisse quitter son logement sans respecter de préavis en cas de manquement grave du bailleur. La preuve de ce manquement incombe au preneur qui doit attester qu'il a formulé des demandes précises et si possible répétées auprès du propriétaire pour l'informer des désordres et demander l'exécution des réparations lui incombant au titre de ses obligations et que le propriétaire est resté inactif face à ses demandes. 

Il ressort des pièces versées aux débats, que Monsieur [S] [Y] et Madame [C] [I] ont informé Madame [L] [A] des désordres affectant les convecteurs, les menuiseries extérieures et l’étanchéité de la toiture dès leur apparition en 2017 puis le 08 juin 2018 (pièces adverses n°6 et n°10). 
En outre, il ressort du courrier du 1er juin 2018 de la société URBANIS mandatée par CLERMONT AUVERGNE METROPOLE qu’elle a constaté plusieurs dysfonctionnements par rapport au décret 2002-120 du 30 janvier 2002 notamment au niveau des menuiseries extérieures du bureau et de l’entrée et du convecteur du séjour (pièce advserse n°9). 

Si Madame [L] [A] produit un courrier du 18 septembre 2018 et un courrier de la mairie de SAINT-GENES-CHAMPANELLE du 25 mars 2019 adressés aux locataires pour se prévaloir de difficultés pour faire réaliser les travaux avec un électricien et un menuisier, il ressort toutefois des éléments produits que Monsieur [S] [Y] a effectué de nombreuses démarches pour contraindre la bailleresse à effectuer les travaux (pièces adverses n°12 à 23). Le locataire produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 12 mars 2020 constatant la présence d’humidité, une fuite dans la toiture ainsi qu’un défaut d’étanchéité des menuiseries. 
De plus, il ressort du courrier daté du 30 juin 2020 de la société URBANIS que la société a constaté lors de sa deuxième visite la persistance des dysfonctionnements quant à l’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures et la présence d’infiltrations d’eaux pluviales en toiture accompagnée d’un développement de champignons. 
Par ailleurs, le constat d’état des lieux de sortie en date du 04 juillet 2022 mentionne que :
dans la cuisine et le séjour : le revêtement se décolle « les lés de papier peint sont en majorité sur le point de se décoller, ceux-ci se désolidarisant des murs à leur jonction notamment » ; s’agissant des portes-fenêtres, que toutes les parties en bois sont couvertes par de l’humidité et que les revêtements se détachent fortement des ouvrants et des dormants,dans la chambre à l’étage : d’importantes traces d’humidité présentes sur les côtés de la porte fenêtre ainsi que sur la partie basse et la partie haute,dans la salle de bain : des traces d’humidité apparaissent sur la partie basse.Or, il ressort du courrier de Madame [L] [A] adressé aux locataires que ce n’est que le 07 septembre 2021 que la bailleresse a demandé à un couvreur de vérifier le toit de leur logement (pièce adverse n°24). Dès lors, sur la présence d’humidité dans le logement, Madame [L] [A] ne saurait se prévaloir de la défaillance des locataires dans l’aération du logement pour échapper à ses propres obligations de remédier aux désordres. 
Ainsi, il en résulte que Madame [L] [A] malgré les réclamations répétées du locataire, à l'exception du changement des convecteurs, n'a fait procéder à aucune réparation de nature à faire cesser les infiltrations, puisque les problèmes d’humidité et de défaut d’étanchéité à l’air ont persisté jusqu'au départ du locataire. 
Il s'ensuit que la bailleresse étant restée inactive face aux demandes répétées de Monsieur [S] [Y] alors qu'elle en avait connaissance, a manqué à ses obligations de sorte que Monsieur [S] [Y] est fondé à solliciter la suppression du délai de préavis. 
Ainsi, Monsieur [S] [Y] n’est pas tenu au paiement des loyers pendant la durée du préavis à compter de la restitution des clés. 
Au cas présent, il est établi et non contesté par les parties que Monsieur [S] [Y] a quitté le logement à la fin du mois de mars 2022. Il produit à ce titre le contrat de location conclu avec l’OPHIS le 02 mars 2022.
Dès lors, Monsieur [S] [Y] reste redevable des mois de loyer de février et de mars 2022, à hauteur de 1.256,02 euros (628,01 euros x 2) et de la taxe sur les ordures ménagères à hauteur de 3/12 : 148 euros : 12 = 12,33 x 3= 36,99 euros, soit au total 1.293,01 euros.
En conséquence, Monsieur [S] [Y] sera condamné à payer à Madame [L] [A] la somme de 1.293,01 euros au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande en paiement de Madame [L] [A] de la somme de 18.786,26 euros au titre des dégradations locatives
 
L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit, notamment que le locataire est obligé:
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.
L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit, notamment, que le bailleur à l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
 
 Il convient de noter que l’état des lieux de sortie de Monsieur [S] [Y] n’a pas été signé par ce dernier. Il ressort également de la lecture de ces pièces que des dégradations ont été constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie susmentionné.
 
En l’espèce, Madame [L] [A] sollicite la somme globale de 18.786,26 euros au titre des dégradations locatives, se détaillant ainsi :
- 800 euros pour les frais de nettoyage de la maison (devis), 
- 14.429,26 euros pour les frais de réfection de la peinture des différentes pièces (devis de la société ROUGIER),
- 2.607 euros pour les frais de reprise de maçonnerie ((devis de la société Construction des Puys),
- 950 euros pour les frais de remise en état de la cour (devis de la société RAYNARD).

L’état des lieux d’entrée du locataire ne mentionne pas l’état de propreté du logement lors de la prise à bail dès lors le logement sera réputé avoir été loué dans un bon état de propreté conformément à l’article 1731 du Code Civil.


Or, l’état des lieux de sortie du locataire mentionne un logement particulièrement sale dans son ensemble. Dès lors, il est établi qu'un nettoyage de l'intégralité de la maison était nécessaire. Le devis de la société AMVM NETTOYAGE daté du 27 septembre 2022 produit par la demanderesse indique un coût de nettoyage pour toute la maison à hauteur de 800 euros.

Compte tenu de ces éléments, il convient donc de faire droit à la somme réclamée afin de tenir compte de la réalité de l’état de saleté de l’ensemble du bien lors du départ de Monsieur [S] [Y].
 
Ainsi, Monsieur [S] [Y] sera condamné à verser à Madame [L] [A] la somme de 800 euros de ce chef.

S’agissant des frais de réfection de la peinture d’un montant de 14.429,26 euros, il convient de noter que le devis daté du 27 septembre 2022 produit par Madame [L] [A] concerne la réfection de l’ensemble des plafonds, des murs et des portes-fenêtres de toutes les pièces du logement.
Or, si la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie laisse apparaître des éléments de peinture dégradés et de papier peints sur le point de se décoller durant l’occupation des lieux par Monsieur [S] [Y], il résulte de ce qui précède qu’une humidité du logement et un défaut d’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures caractérisent le logement. En outre, Monsieur [S] [Y] est resté dans les lieux de manière licite 6 ans. Il convient donc de dire que la dégradation des peintures et des papiers peints résulte de l’humidité du logement et de l’usure normale de celles-ci par l’effet du temps.

En conséquence, Madame [L] [A] sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 14.429,26 euros.

S’agissant des frais de reprise de maçonnerie à hauteur de 2.607 euros et des frais de remise en état de la cour d’un montant de 950 euros, l’article 7 f) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, Madame [L] [A] produit un devis daté du 14 septembre 2022 de reprise de maçonnerie de l’angle du mur de clôture à hauteur de 2.607 euros et de remise en état de la cour daté du 03 août 2022 d’un montant de 950 euros. Il est constant et non contesté par les parties que les locataires ont posé un portail, une barrière cache-vue sur le côté droit et la partie droite de la propriété et qu’ils ont pavé la cour en 2018 selon leurs écritures. En outre, ces éléments ont été constatés dans le constat susvisé du 04 juillet 2022. De plus, il ressort du constat qu’il existe des petites bordures en demi-rondins de bois qui ont été fixées avec du béton avec la présence de terre végétale. Or, Monsieur [S] [Y] ne rapporte pas la preuve de l’accord de la bailleresse sur la transformation des locaux. Le seul fait que Madame [L] [A] n’ait pas sollicité leur démontage auparavant ne permet pas de considérer que cette dernière ait donné son accord. D’autant qu’il ressort du courrier daté du 12 août 2019 de Madame [L] [A] adressé aux locataires que celle-ci leur rappelle l’obligation de solliciter l’autorisation de la propriétaire pour les effectuer.

En conséquence, Monsieur [S] [Y] sera condamné à payer à Madame [L] [A] la somme de 2.607 euros de frais de reprise de maçonnerie et de 950 euros de frais de remise en état de la cour.


Sur les autres demandes


Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [Y] qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions devra supporter la charge des dépens à l’exclusion des frais de l'état des lieux de sortie qui ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du Code de procédure civile et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 1.000 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu d’enjoindre Madame [L] [A] à appeler en la cause Madame [C] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Madame [L] [A] la somme de 1.293,01 euros au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Madame [L] [A] la somme de 800 euros au titre des frais de nettoyage de la maison ;

DEBOUTE Madame [L] [A] de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 14.429,26 euros au titre des frais de réfection de la peinture des différentes pièces ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Madame [L] [A] la somme de 
2.607 euros au titre des frais de reprise de maçonnerie et de 950 euros au titre des frais de remise en état de la cour ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Madame [L] [A] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 04 juillet 2022 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.