Tribunal Judiciaire · PPEP Référés JCP — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 10]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 

N° RG 24/00471 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IVIL

Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français


ORDONNANCE

DE REFERE

DU 09 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE : 

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29


PARTIE REQUISE : 


Madame [T] [D] épouse [I], née le 11 Juillet 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante




Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entendu à l’audience publique du 28 novembre 2024


EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 16 janvier 2020, la S.A. NEOLIA a donné à bail à Madame [T] [D] épouse [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial et avance sur charges de 350,65 € .

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. NEOLIA a fait signifier à Madame [T] [D] épouse [I] le 2 juin 2023 un premier commandement de payer et le 3 novembre 2023 un second commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à produire l’attestation d’assurance. 

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la S.A. NEOLIA a fait assigner Madame [T] [D] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la S.A. NEOLIA a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation au 4 janvier 2024 du contrat de bail de logement conclu entre les parties le16 janvier 2020,
En conséquence, 
- Constater que Madame [T] [D] épouse [I] est occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 2] à [Localité 6],
- Ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] épouse [I] de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, 
- Condamner Madame [T] [D] épouse [I] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 410,23 € hors APL et RLS et ce à compter du 4 janvier 2024, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux, 
- Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur, 
- Enjoindre Madame [T] [D] épouse [I] de justifier de l’assurance locative, 
- Condamner Madame [T] [D] épouse [I] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 3081,80 € due au 15 janvier 2024 et à l’échéance de loyer de décembre 2023 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation comprenant les 126,95 € de frais de commandement imputés le 15 juillet 2023 et le 26 novembre 2023 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, 
- Condamner Madame [T] [D] épouse [I] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- La condamner aux frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 novembre 2023, 
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir. 

La S.A. [Adresse 9], représentée par son conseil produit un décompte actualisé à la date du 20 novembre 2024 pour une somme totale de 756,11 €. Elle précise que la locataire produit à l’audience l’attestation d’assurance du logement. Elle sollicite une clause cassatoire si des délais de paiement devaient être accordés à la locataire. 
Madame [T] [D] épouse [I] comparante, expose avoir rencontré des problèmes de santé et faire de son mieux pour régulariser l’arriéré locatif. Elle mentionne avoir repris le paiement de son loyer et verser en complément une somme supplémentaire afin d’apurer sa dette. Elle souhaite se maintenir dans son logement et propose des délais de paiement sur une année en versant mensuellement la somme de 63 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. NEOLIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 16 janvier 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
       
        
En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2023, pour la somme en principal de 1741,70 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2024. 

Madame [T] [D] épouse [I], justifiant à l’audience d’une attestation d’assurance, le tribunal invite cette dernière à produire à son bailleur ladite attestation.

Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». 

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le conseil de la S.A. NEOLIA a indiqué lors de l’audience ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement.

Madame [T] [D] épouse [I] indique à l’audience avoir repris le versement du loyer et avoir effectué des versements en complément. Le bailleur produit un décompte arrêté à la date du 20 novembre 2024 démontrant les dires de la locataire. 

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par la locataire afin de se maintenir dans les lieux, caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [T] [D] épouse [I] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [T] [D] épouse [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif. 

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A. NEOLIA produit un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2024 Madame [T] [D] épouse [I] restait lui devoir la somme de 475,46 euros, deduction faite des frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 20 novembre 2024, terme de septembre 2024 inclus. 

Madame [T] [D] épouse [I], à l’audience, n’a pas contesté le montant sollicité et a indiqué avoir effectué des versements figurant sur le relevé de compte.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 475,46€ au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 20 novembre 2024, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [T] [D] épouse [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [D] épouse [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par la S.A. NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2020 entre la S.A. NEOLIA et Madame [T] [D] épouse [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 4 janvier 2024 ;


CONDAMNONS Madame [T] [D] épouse [I] à verser à titre provisionnel à la S.A. NEOLIA la somme de 475,46 euros (quatre cent soixante-quinze euros et quarante-six centimes) (décompte arrêté au 20 novembre 2024, terme de septembre 2024 inclus) au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Madame [T] [D] épouse [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 63 euros (soixante-trois euros) chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu'à défaut pour Madame [T] [D] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. NEOLIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Madame [T] [D] épouse [I] sera condamnée à verser à la S.A. NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés pour le local d’habitation et pour le garage ;

DEBOUTONS la S.A. NEOLIA du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [T] [D] épouse [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A. NEOLIA de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ; 

Le Greffier, Le Président,