Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/01073 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IYWN
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 09 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [U] [O]
né le 05 Février 1977 à [Localité 10] (SUISSE)
demeurant [Adresse 1]

comparant


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [X] [G]
né le 14 Avril 1975 à [Localité 7] (HAUT RHIN)
demeurant [Adresse 3] (HAUT-RHIN)

non comparant



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat du 19 mars 2019, Monsieur [U] [O] a donné à bail à Monsieur [X] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 370 € outre 20 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [O] a fait signifier à Monsieur [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 novembre 2023. 

Il a ensuite fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 29 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation. 

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 où elle a été retenue. 

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 3 octobre 2024, Monsieur [U] [O] demande au tribunal de :
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 2730 € pour les causes avant dites outre les intérêts de droit à compter de la présente assignation, 
- constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquise le 28 décembre 2023 et en conséquence, 
- ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, 
- condamner la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus, à savoir 390 € à compter du 01/01/2024,
- condamner Monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner Monsieur [X] [G] aux entiers frais et dépens et notamment à ceux dus au titre du coût du commandement de payer et de la présente assignation ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [U] [O] réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Il indique que la dette a augmenté et précise qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois d’octobre 2023. Il produit à titre informatif un décompte actualisé et précise que le locataire aurait quitté le logement mais sans restituer les clés.

Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à étude, Monsieur [X] [G] n'a pas comparu et personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, Monsieur [U] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 780 € correspondant aux loyers et avance sur charges des mois d'octobre à novembre 2023.

Il est établi que Monsieur [X] [G] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 16 janvier 2024.

Depuis cette date, Monsieur [X] [G] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article  L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [G], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 390 euros et d'autre part, de dire qu'elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d'occupation

Monsieur [U] [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [G] reste désormais lui devoir la somme de 2730 € à la date du 10 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Monsieur [X] [G] non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 
 
Monsieur [X] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 2730 € à la date du 10 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (29 avril 2024), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience. 

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.




Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (77,69 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [O], Monsieur [X] [G] sera condamné à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [U] [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2019 entre Monsieur [U] [O] et Monsieur [X] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 16 janvier 2024 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à verser à Monsieur [U] [O] la somme de 2730 € (deux mille sept cent trente euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 avril 2024, incluant l'échéance d’avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 29 avril 2024;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [G] à la somme de 390 € (trois cent quatre-vingt-dix euros) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [U] [O] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (77,69 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à verser à Monsieur [U] [O] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,