Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/01010 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IYLJ
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 09 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

Madame [J] [W], née le 01 Octobre 1972 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas JANDER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 12



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [H] [Y], né le 21 Mai 1953 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Y] a donné à bail à Madame [J] [W] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] par contrat du 3 août 2022, pour un loyer mensuel de 520 €.

Un dépôt de garantie de 520 € a été versé.

La locataire a quitté les lieux le 28 février 2023 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

Madame [J] [W] a mis en demeure, sans succès, son bailleur de lui restituer son dépôt de garantie.

Monsieur [H] [Y] par courrier du 8 juillet 2023, a informé sa locataire qu’elle était redevable de la somme de 532,04 € au titre de la régularisation des charges et des dégradations locatives.

Par requête introductive du 17 avril 2024, Madame [J] [W] a attrait Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :
- Déclarer la présente demande recevable et bien fondée, 
- Condamner Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [J] [W] la somme de 520 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 3 mars 2023, 
- Condamner Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [J] [W] la somme de 1000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [J] [W] la somme de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, 
- Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 où elle a été plaidée.

Madame [J] [W], représentée par son conseil, a repris les termes de sa requête. Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée est identique à l’état des lieux de sortie à l’exception de deux observations concernant la première une partie commune et la seconde un câble d’ADSL arraché. Elle estime que les sommes figurant dans le décompte de charges établi par le bailleur le 8 juillet 2023 ne peuvent être mises à sa charge. Elle souligne que les frais relatifs à l’ampoule, aux nettoyages des vitres et du sol, le dégât des eaux et le remplacement du relais chauffe-eau ne sont pas à sa charge puisque aucune mention ne figure sur l’état des lieux de sortie. Concernant la réfection de l’installation électrique, la facture de l’électricien et le câble ADSL arraché, elle soutient qu’il ne s’agit pas de sommes pouvant être prises en compte au titre des réparations locatives. Enfin concernant le palier extérieur, elle rappelle qu’il s’agit d’une partie commune dont le nettoyage n’incombe pas au locataire.

Monsieur [H] [Y] comparant, reprend les termes de son courrier daté du 23 juillet 2023. Il expose que Madame [J] [W] est redevable de la somme de 532,04 € correspondant à la régularisation des charges, au nettoyage du logement et à la remise en état du câble ADSL arraché. Concernant le relais chauffe-eau, il expose qu’il a été remplacé quand Madame [J] [W] était locataire et sur sa demande puisqu’après vérification ce dernier n’était pas cassé. Il ajoute que la locataire a résilié son abonnement chez l’opérateur Free et que l’opérateur qui est intervenu a mal fait son travail. Il précise que suite à la résiliation du contrat, le câble n’a pas été réparé et que l’appartement n’est plus relié à la fibre. 

Concernant le pallier, il reconnait qu’il est situé dans les parties communes mais qu’il s’agit d’un pallier privé au locataire et que le nettoyage appartient à la locataire. Concernant le dégât des eaux, il précise que sa locataire n’en a jamais fait mention. Il produit la facture de la fibre, le devis du chauffe-eau et précise que la facture concernant l’ampoule est à son domicile.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.(…)
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 

En l’espèce, selon contrat de bail du 3 août 2022, Madame [J] [W] s’est acquittée d’un dépôt de garantie de 520 €.

Monsieur [H] [Y] avait deux mois pour restituer le dépôt de garantie l’état des lieux d’entrée et de sortie n’étant pas conformes. Il a conservé le dépôt de garantie en considérant que la locataire était redevable de sommes relatives à des réparations locatives et a transmis à cet effet un décompte en date du 8 juillet 2023.

Par conséquent, c’est à Monsieur [H] [Y] de rapporter la preuve des montants qu’il entend voir retenir en paiement des charges et des réparations locatives.
Il retient la somme de 41,84 € au titre de la régularisation des charges mais le tribunal constate qu’il n’est produit aucun justificatif des sommes mises en compte et que sur l’état des lieux de sortie ne figure aucun relevé. En outre, Monsieur [H] [Y] impute un montant de 9,90 € correspondant à l’ampoule de la cuisine et 75 € au titre du dégât des eaux ainsi que 50 € pour le nettoyage des vitres et du palier mais en l’absence de mention sur l’état des lieux de sortie, les sommes ne peuvent être imputées à la locataire. 
De plus, il ressort de la page 2 du bail signé par les parties que le palier est à usage commun. Dès lors, aucune somme ne peut être retenue au titre du nettoyage du palier. 
Aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. En l’espèce, Monsieur [H] [Y] sollicite la somme de 223,30 € au titre du remplacement du relais jour/nuit et produit à cet effet un devis. Néanmoins, et selon le décret précité il ne s’agit pas d’une réparation imputable à la locataire et cela d’autant plus que lors de l’audience Monsieur [H] [Y] reconnait que ladite pièce ne présentait aucun défaut. Il précise qu’il s’agissait d’une demande expresse de la locataire mais n’en rapporte pas la preuve.
Enfin, il résulte de l’état des lieux de sortie que le câble ADSL se situant dans le couloir du logement a été « arraché et non remplacé ». Madame [J] [W] produit dans son annexe 9 un sms dont il n’est pas contesté que Monsieur [H] [Y] en est l’auteur. Dans ce sms, Monsieur [H] [Y] indique « c’est pas à eux (les prochains locataires) de réparer a leurs frais. Car à l’entrée dans votre appartement il y’avait la DSL, et à votre sortie il y’a plus rien, c’était à free de réparer c’est eu qui ont cassé. Votre erreur a vous c’était de résilier votre contrat … ». Il est dès lors démontré que Madame [J] [W] n’est pas responsable de l’arrachage du câble mais que cette situation résulte d’une inexécution contractuelle imputable à l’installateur. Monsieur [H] [Y] indique d’ailleurs à l’audience « un sous-traitant de Free a mal fait son travail ». La somme de 132 € correspondant au tirage d’un câble pour la fibre ne peut être facturée à Madame [J] [W].

Dès lors, faute d’éléments probants, Madame [J] [W] n’est redevable d’aucune somme relative d’une part à une éventuelle régularisation des charges et d’autre part à des dégradations locatives.

Par conséquent, Monsieur [H] [Y] demeure redevable du remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 520 €.

Par ailleurs, il est redevable d’une somme égale à 10% du loyer mensuel par mois de retard à compter du 28 avril 2023, l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le loyer mensuel étant de 520 €, Monsieur [H] [Y] est redevable d’une somme de 52 € par mois de retard, soit une somme de 624 € correspondant aux 12 périodes mensuelles commencées et ayant couru entre le 28 avril 2023 et le 17 avril 2024, date de saisine de la présente juridiction.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équivalente au dol.

Faute pour Madame [J] [W] de justifier d’une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de Monsieur [H] [Y], elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [W] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi Monsieur [H] [Y] sera condamné à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [J] [W] la somme de 520 € (cinq cent vingt euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée de la somme de 624 € (six cent vingt quatre euros) au titre de la majoration de retard de 10 % pour les 12 périodes mensuelles commencées et ayant couru entre le 28 avril 2023 et le 17 avril 2024 ;

DEBOUTE Madame [J] [W] de sa demande de dommage et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à verser à Madame [J] [W] la somme de 500 € (cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,