Tribunal Judiciaire · PPEP Référés JCP — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 10]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 7]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 

N° RG 23/02049 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IM4X

Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français


ORDONNANCE

DE REFERE

DU 09 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE : 

S.C.I. ZURICH, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84



PARTIE REQUISE : 


Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entendu à l’audience publique du 28 novembre 2024




EXPOSÉ DU LITIGE 

Par un contrat du 6 mars 2021, Madame [B] [V] a donné à bail à Madame [H] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 1] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 790 € provision sur charges comprise.

L'immeuble a été vendu à la S.C.I. ZURICH.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. ZURICH a fait signifier à Madame [H] [Y] le 25 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, la S.C.I. ZURICH a fait assigner Madame [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, la S.C.I. ZURICH a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée,
En conséquence, 
- Condamner Madame [H] [Y], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique, à savoir l’appartement situé [Adresse 3], 
- Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise, 
- Condamner Madame [H] [Y] à payer à la requérante à titre provisionnel la somme de 3211,78 € représentant le montant des loyers arriérés jusqu’au mois de mai 2023,
- Condamner Madame [H] [Y] à restituer les clés de l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 8], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de la décision à intervenir, 
- Condamner Madame [H] [Y] à payer à la requérante à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, 
- Condamner Madame [H] [Y] à payer à la requérante la somme de 150,47€ correspondant aux frais d’établissement et de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, 
- Condamner Madame [H] [Y] aux entiers frais et dépens, 
- Condamner Madame [H] [Y] à payer à la requérante une somme de 800€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir. 

La S.C.I. ZURICH, représentée par son conseil réitère ses prétentions. 

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l'étude, Madame [H] [Y] n’était ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024.

Par ordonnance avant dire droit du 7 mars 2024, le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé a déclaré la demande régulière et recevable et a ordonné la réouverture des débats en invitant notamment la SCI ZURICH à justifier d’une part que les causes du commandement ont été réglées dans le délai imparti et à produire un décompte actualisé.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2024 et après plusieurs renvois à la demande de la demanderesse, a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la SCI ZURICH a repris les termes de son assignation et a justifié de la notification de ses annexes 9 et 10 à la défenderesse.

Madame [H] [Y], informée des audiences de renvois, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023 pour la somme en principal de 3211,78 €. Malgré des versements effectués par la locataire, ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2023.

Madame [H] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Néanmoins, il convient de constater à la lecture de l’annexe 10 que Madame [H] [Y] a libéré le logement le 16 juin 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé.

Dès lors, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Depuis la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation est donc due et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant soit le 16 juin 2024.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer d’une part au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (à titre informatif la somme de 765,89 € au titre du loyer et 50 € au titre de la provision sur charges à la date de résiliation du bail) et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. ZURICH produit dans le cadre de ses annexes 9 et 10, un décompte actualisé à la date du 17 septembre 2024 duquel il ressort que la locataire est redevable de la somme de 4129,60€ terme de juin 2024 inclus. 

Madame [H] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette alors que la demanderesse justifie lui avoir adressé en courrier recommandé avec accusé de réception les annexes 9 et 10. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [H] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4129,60 €. 

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’elle est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [Y] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par la demanderesse, Madame [H] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé, 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2021 entre Madame [B] [V] et Madame [H] [Y], et repris par la S.C.I. ZURICH en tant que bailleur, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 6 juillet 2023 ;

CONSTATONS que Madame [H] [Y] a libéré le logement le 16 juin 2024 ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [Y] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 765,89 € au titre du loyer et la somme de 50 € au titre de la provision sur charges ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] à payer à la S.C.I. ZURICH à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 juillet 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant soit le 16 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] à verser à la S.C.I. ZURICH à titre provisionnel la somme de 4129,60 € (quatre mille cent vingt-neuf euros et soixante centimes) comprenant le montant des loyers, charges, indemnités d'occupation et retenues locatives impayés arrêté à la date du 17 septembre 2024, échéance proratisée de juin 2024 incluse ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Madame [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] à payer à la S.C.I. ZURICH la somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ; 

Le Greffier, Le Président,