Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 10]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 6]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00816 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IXP7
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 09 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. [Y]- [T] représentée par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 1]
- comparante en la personne de son gérant, Monsieur [A] [Y]


PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [K] [U] [L]
née le 11 Novembre 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
- comparante, assistée de Madame [N] [J], traductrice

Monsieur [P] [C] [O]
né le 09 Décembre 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5],
- non comparant



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 17 avril 2023, la S.C.I. [Y] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 770 €. Ledit bail a été résilié le 6 juillet 2023 et un second bail a été signé entre les parties le 6 juillet 2023 pour un logement situé au 2ème étage à gauche du [Adresse 2] à [Localité 7].

Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] ont par courrier sollicité la résiliation du bail à compter du 13 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [Y] [T] a par mail du 7 septembre 2023 sollicité le paiement des loyers pour la période de juin à septembre 2023 inclus. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la S.C.I. [Y] [T] a fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 5440 € au titre de l’arriéré de loyers outre la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 avril 2024 puis renvoyée au fond à l’audience du 3 octobre 2024 afin de permettre à la S.C.I. [Y] [T] de produire notamment un décompte à jour.

A l’audience du 3 octobre 2024, la S.C.I. [Y] [T] représentée par son gérant a repris les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse de :
- Déclarer la demande de la S.C.I. [Y] [T] recevable et bien fondée, 
- Condamner Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] à payer à la S.C.I. [Y] [T] le montant de 5440 € au titre des loyers restant dus en vertu des baux du 17 avril 2023 et du 6 juillet 2023 calculés avec le préavis jusqu’au 24 février 2024,
- Condamner les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile à un montant de 400 €, 
- Les condamner aux dépens ainsi qu’aux frais d’exécution du jugement à intervenir, 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle expose que pendant la durée du bail, les locataires ont versé deux mois de loyers et qu’ils sont donc redevables au titre des impayés de loyers de la somme de 3130 € déduction faite du dépôt de garantie.
Elle fait valoir que si un courrier de résiliation du bail a été envoyé, ce dernier ne comporte aucune date et qu’il convient de prendre en compte la réception du courrier soit le 24 novembre 2023. Elle ajoute qu’un préavis de trois mois est applicable et non un mois comme le soutien Madame [K] [U] [L] au motif qu’aucune procédure de violences n’est en cours et que le locataire nie l’agression.

Madame [K] [U] [L], comparante et assistée d’une interprète, reconnait être redevable de l’arriéré de loyers pour la somme de 3480 € incluant les frais de procédure. Elle sollicite l’application d’un préavis d’un mois au motif que son mari a subi une agression au couteau par un voisin. Elle précise que la police lui a conseillé de quitter le logement et avoir informé son bailleur. Elle produit un mail daté du 22 octobre 2023 envoyé au bailleur dont la pièce jointe est le courrier de résiliation du bail.

Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [P] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre du préavis

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, lors de l’audience du 3 octobre 2024, Madame [K] [U] [L] produit un mail daté du 22 octobre 2023 envoyé à son bailleur pour lui transmettre le courrier de résiliation du bail. Néanmoins, l’envoi par courriel ne peut servir de point de départ au délai de préavis en application de l’article précité.
Dès lors, il convient de retenir comme point de départ du délai de préavis celle du 24 novembre 2023, date figurant sur l’enveloppe du courrier envoyé au bailleur.

Madame [K] [U] [L] sollicite l’application d’un préavis d’un mois arguant que son mari a été victime d’une agression au couteau. Si lors de l’audience cette dernière produit un certificat médical mentionnant une incapacité temporaire totale de trois jours résultant d’une plaie à l’avant-bras gauche ainsi qu’un dépôt de plainte, il convient de relever que n’est produit aucun certificat médical justifiant d’un changement de domicile. Au surplus, aucun justificatif n’était joint au courrier de résiliation.

Dès lors, à défaut de respecter les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de respecter un préavis de trois mois et doivent donc s’acquitter du paiement du loyer jusqu’au 24 février 2024.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats les deux contrats de location, la sommation de payer, le décompte des sommes dues et le justificatif de versement de la somme de 770 € en date du 8 septembre 2023.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers de 5440 € pour la période de juillet 2023 à février 2024 déduction faite du versement de deux mois de loyers et de la restitution du dépôt de garantie. Néanmoins, le bail ayant été résilié au 24 février 2024, après respect du préavis de trois mois, le loyer du mois de février 2024 doit être proratisé à la somme de 637 €.

Monsieur [P] [O], non comparant, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse au titre de l’arriéré de loyers.

Madame [K] [U] [L], lors de l’audience reconnait être redevable de l’arriéré de loyers mais conteste les sommes retenues au titre du préavis de trois mois. 

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 24 février 2024, Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] doivent être condamnés au versement de la somme de 5307 €.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [Y] [T] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] seront condamnés à lui payer une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] à payer à la S.C.I. [Y] [T] la somme de 5307 € (cinq mille trois cent sept euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er juillet 2023 au 24 février 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] du surplus de leurs demandes ;



DEBOUTE la S.C.I. [Y] [T] du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [K] [U] [L] à payer à la S.C.I. [Y] [T] la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,