Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/03019 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TGUY




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 08 Janvier 2025


[N] [M]
[C] [X]

 
 
 
C/

[L] [S]
[W] [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à Maître Claire FAGES de la SELARL CLF

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Mme [N] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [C] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Mme [L] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [W] [D], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne





EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] ont donné à bail à Madame [L] [S] et à Monsieur [W] [D] un appartement à usage d’habitation (n°D022, Bâtiment D) et un parking couvert (lot n°22) situés [Adresse 8] à [Localité 12] par contrat signé électroniquement prenant effet au 05 juin 2023, moyennant un loyer de 700 euros et une provision pour charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 avril 2024 pour un montant en principal de 2.328,96 euros.

Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] ont ensuite fait assigner Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé le 05 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [S] et de Monsieur [W] [D] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, 
- les condamner solidairement à leur régler une provision d'un montant de 2.174,04 euros, somme représentant les loyers et charges impayés, à parfaire au jour de l’audience,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants,
- fixer l'indemnité d'occupation due par Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] jusqu'à leur départ ou leur expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux, 
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.

A l’audience du 08 novembre 2024, Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.202,36 euros au 06 novembre 2024.

Monsieur [W] [D] a comparu en personne, a indiqué avoir procédé à un virement instantané d’un montant de 840 euros avant l'audience représentant le loyer courant.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, il a proposé de solder la dette en payant en plus du loyer courant une somme de 500 euros par mois.

Il a précisé être technicien chauffagiste, percevoir un salaire de 1.900 euros par mois et que son épouse était conseillère de vente avec un salaire d'environ 1.000 euros par mois, cette dernière étant actuellement en congé maternité, le couple ayant la charge d’un enfant de 4 mois.

Il a indiqué qu’ils avaient eu des difficultés financières imputables à son ancien employeur qui ne lui payait pas les salaires et compte tenu de l’arrêt maladie de son épouse. 

Assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 05 juillet 2024, Madame [L] [S] n'était ni présente ni représentée à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Par courriel du 22 novembre 2024, un décompte arrêté à la date du 14 novembre 2024 a été adressé par le conseil des demandeurs à la présente juridiction faisant apparaître le virement de 840 euros effectué par Monsieur [D].


MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 08 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 avril 2024.
L’action est donc recevable. 
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 avril 2024 pour un montant en principal de 2.328,96 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] produisent un décompte justifiant d’une dette locative d‘un montant de 1.840,43 euros en date du 14 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, et frais de poursuites déduits.
Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.840,43 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de novembre 2024 a été réglé par Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] avant l’audience.
En conséquence, Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.
Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles et objets mobiliers deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X], Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] devront leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 05 juin 2023 entre Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] d’une part et Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°D022, Bâtiment D) et un parking couvert (lot n°22) situés [Adresse 9] ([Adresse 3]), sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;
CONDAMNONS solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] à verser à Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] à titre provisionnel la somme de 1.840,43 euros, selon décompte en date du 14 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;
AUTORISONS Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 500 € chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; 
DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; 
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] ;
* que Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] soient condamnés solidairement à verser à Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
 
CONDAMNONS solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] à verser à Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNONS solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTONS Madame [N] [M] et Monsieur [C] [X] de toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente