Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 14 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 Janvier 2025



N° RG 23/06149 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WB7U



AFFAIRE :



[U] [J]





C/

Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH 









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 11-22-1211



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées 

le : 14.01.25



à : 



Me Nicolas BOUYER



Me Stéphanie ARENA



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :



APPELANTE 



Madame [U] [J]

née le 24 octobre 1975 à [Localité 5] (Cameroun)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33





****************



INTIMÉE 



Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH Agissant par l'intermédiaire de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

N° SIRET : 279 20 0 2 24

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







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Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,



Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER







EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [U] [J] a été embauchée suivant contrat écrit à durée indéterminée du 19 mars 2019 à effet au 18 mars 2019, en qualité de gardien d'immeuble par Hauts-de-Seine Habitat - OPH. Elle bénéficiait à ce titre d'un logement de fonction. 



Suite à sa démission, elle a continué à occuper le logement jusqu'au 17 mars 2023.



Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2022, Hauts de Seine Habitat - OPH a fait délivrer assignation à Mme [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins de voir : 

- ordonner l'expulsion de Mme [J], 

- condamner Mme [J] au paiement de la somme de 850,45 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux, 

- condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- voir condamner Mme [J] aux entiers dépens. 



Par jugement contradictoire du 23 juin 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières sur Seine a : 

- déclaré parfait le désistement partiel de la demande de Hauts-de-Seine Habitat - OPH relative à l'expulsion de Mme [J], 

- débouté Hauts de Seine Habitat de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à concurrence de la somme de 850 euros, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2021 à un montant de 111,62 euros jusqu'au 17 mars 2023 et condamné Mme [J] à en acquitter le paiement intégral, en derniers ou quittances, 

- débouté Mme [J] de ses demandes à titre de dommages-intérêts pour défaut de jouissance du logement de fonction pour les mois de juin à août 2019 et au titre de la régularisation des charges ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté toute demande plus ample ou contraire, 

- rappelé l'exécution de plein droit de son jugement. 



Par déclaration reçue au greffe le 23 août 2023, Mme [J] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 novembre 2023, Mme [J], appelante, demande à la cour : 

- d'infirmer partiellement le jugement du 23 juin 2023, 

- d'ordonner la compensation entre les sommes versées et le solde locatif dont se prévaut Hauts-de-Seine Habitat - OPH, 

- de condamner en conséquence Hauts-de-Seine Habitat - OPH à lui payer la somme de 1 507,73 euros correspondant au solde après compensation et aux réparations locatives qu'elle estime lui avoir été imputées à tort, 

- condamner Hauts-de-Seine Habitat-OPH à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- juger que l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir est de droit,

- condamner enfin Hauts-de-Seine Habitat - OPH aux entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 février 2024, l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat - OPH, intimé, demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu le 23 juin 2023 en ce qu'il : 

* a déclaré parfait le désistement partiel de sa demande relative à l'expulsion de Mme [J],

* a débouté Mme [J] de ses demandes à tire de dommages intérêts pour défaut de jouissance du logement de fonction pour les mois de juin à août 2019 et au titre de la régularisation des charges, 

- d'infirmer le jugement rendu le 23 juin 2023 en ce qu'il : 

* l'a débouté de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 850 euros, 

* a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2021 à un montant de 111,62 euros jusqu'au 17 mars 2023 et en ce qu'il a condamné Mme [J] à en acquitter le paiement intégral, en derniers ou quittances, 

* a dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens, 

* a dit n'y a avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* a rejeté toute demande plus ample ou contraire, 

statuant à nouveau : 

- de rejeter l'ensemble des demandes formées par Mme [J], 

- de fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [J] à la somme mensuelle de 850,45 euros pour la période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 17 mars 2023, date de libération définitive des lieux, 

- de condamner Mme [J] à lui payer la somme de 14 074,50 euros à titre d'indemnité d'occupation, 

- d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil, 

- de condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ainsi qu'aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme1 000 euros à titre d'indemnité sur le même fondement pour la présente procédure 

- condamner Mme [J] en tous les dépens (article 696 du code de procédure civile). 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 septembre 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision d

déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Le jugement rendu le 23 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine doit être confirmé en sa disposition non contestée ayant déclaré parfait le désistement partiel relatif à la demande d'expulsion Mme [J], ainsi qu'en sa disposition ayant débouté Mme [J] de sa demande au titre de la régularisation des charges comme non justifiée, et dont elle ne justifie pas davantage en cause d'appel. 



Sur l'appel de Mme [J]



- Sur le compte entre les parties



Mme [J] poursuit la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 111,62 euros mais conteste le solde locatif en faveur du l'EPIC Hauts- de- Seine Habitat d'un montant de 9 491,81 euros tel que ressortant du décompte arrêté au 30 juin 2023 qu'il a établi en ce qu'à compter du mois d'avril 2022, en faisant valoir que l'EPIC lui a imputé une indemnité d'occupation de 706,64 euros au lieu de 111,62 euros, comme il l'avait toujours fait depuis son arrivée, indemnité d'occupation que l'EPIC Hauts de Seine Habitat a porté à la somme de 850,45 euros à compter de juillet 2022, réduite à la somme de 843,02 euros à compter de janvier 2023. Elle souligne en outre que le préjudice résultant pour elle des mois de loyers qu'elle a dû régler à la bailleresse alors qu'elle aurait dû bénéficier de son logement de fonction n'a pas été pris en compte par le premier juge. Elle s'estime en conséquence fondée à solliciter la compensation entre le montant total des sommes perçues par l'EPIC Hauts-de-Seine Habitat à hauteur de la somme de 10 123,20 euros et le solde locatif dont celui-ci se prévaut d'un montant de 9 491,81 euros, de sorte que l'EPIC doit être condamné à lui verser la différence soit la somme de 631,39 euros. 



L'EPIC Hauts-de-Seine Habitat réplique que Mme [J] ne justifie pas davantage en cause d'appel qu'en première instance, sa demande d'indemnisation du préjudice résultant pour elle de la privation de jouissance de son logement de fonction pour la période comprise entre juillet et août 2021. 



- Sur la demande de dommages et intérêts 



Le jugement rendu le 23 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine doit être confirmé en ce qu'il a débouté de sa demande de dommages-intérêts comme non justifiée et ce, alors même qu'elle n'est pas davantage justifiée en cause d'appel. 





- Sur le montant du solde locatif



L'EPIC Hauts-de-Seine Habitat s'oppose à la demande de compensation sollicitée par Mme [J] entre les sommes qu'elle prétend avoir versées et celles dont elle se reconnaît redevable, dans la mesure où la créance qu'elle allègue est loin d'être certaine. 



Il poursuit par ailleurs l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation dû par Mme [J] à la somme mensuelle de 111,62 euros à compter du 1er novembre 2021 jusqu'au 17 mars 2023, date de libération effective des lieux par Mme [J] et demande à la cour, statuant à nouveau de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 850,45 euros, de sorte qu'elle s'estime fondée à solliciter la condamnation de l'occupante à lui régler la somme de 14 074,50 euros pour la période susvisée. Il fait valoir à l'appui de sa demande que Mme [J] a été engagée suivant contrat à durée indéterminée en date du 19 mars 2019 en qualité de gardienne d'immeuble, et qu'elle bénéficiait en cette qualité d'un logement de fonction à [Localité 6] dans un immeuble dont il est propriétaire, que s'agissant d'un logement de fonction, Mme [J] était exemptée du règlement d'un loyer, seules les charges locatives (eau, gaz, électricité et chauffage) lui étant facturées pour un montant variant entre 111,62 euros et 388,23 euros. L'avantage en nature consenti à Mme [J] que constituait la mise à disposition d'un logement à titre gratuit lui était consenti en contrepartie d'astreintes et était conditionné au maintien de la salariée à son poste, et constituait un des accessoires du contrat de travail cessant automatiquement en cas de rupture du contrat de travail, que tel est bien le cas en l'espèce, dans la mesure où par courriel et lettre recommandée avec avis de réception du 1er octobre 2021, Mme [J] l'a informé de sa démission. Il lui appartenait en conséquence de rendre libre de toute occupation l'appartement mis à sa disposition le 31 octobre 2021 au plus tard, ce qu'elle s'est bien gardée de faire puisque finalement les lieux n'ont été libérés que le 17 mars 2023. L'EPIC Hauts-de-Seine Habitat s'estime donc fondé à solliciter une indemnité mensuelle d'occupation qu'elle veut voir fixer à la somme de 850,45 euros au vu des éléments qu'elle apporte en cause d'appel (tableau de simulation de loyer). 



Sur ce, 



En l'espèce, il est constant et non contesté que Mme [J] a informé l'EPIC Hauts-de-Seine Habitat de sa démission de gardienne le 1er octobre 2021, de sorte qu'elle aurait dû quitter l'appartement de fonction au plus tard de 31 octobre 2021, mais qu'elle s'y est maintenue jusqu'au 17 mars 2023. 



Ainsi, Mme [J] ne pouvait-elle plus se prévaloir de son avantage en nature et corrélativement de la mise à disposition gratuite de son appartement à compter du 31 octobre 2021, date de prise d'effet de sa démission. Dès lors, elle est devenue à cette date, occupante sans droit ni titre et donc redevable d'une indemnité d'occupation en contrepartie de cette occupation. 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 



En cause d'appel, l'EPIC Hauts de Seine Habitat produit un document (simulation de loyer) de l'examen duquel il ressort que le montant du loyer pratiqué pour la catégorie d'appartement, tel que celui mis à la disposition de Mme [J], s'élève à la somme de 575,98 euros, la provision sur charges étant de 287,04 euros. 



Mme [J] verse aux débats le décompte locatif que le bailleur lui a adressé, de la lecture de laquelle il résulte qu'à compter du mois d'avril 2022 une indemnité d'occupation de 766,54 euros lui a été facturée et ce jusqu'à juin 2022 inclus, qu'à compter du mois de juillet 2022, le montant de cette indemnité a été porté à la somme de 850,45 euros, puis a été réduite à la somme de 843,92 euros à compter de janvier 2023. Cette somme incluait nécessairement les provisions sur charges, dès lors qu'aucune ligne dédiée ne figure au décompte. 



Au vu des pièces du dossier, la cour dispose des éléments nécessaires et suffisants pour fixer à la somme de 575,98 euros le montant de l'indemnité d'occupation dû par Mme [J] à compter du 1er novembre 2021 et ce, jusqu'au 17 mars 2023, date de libération effective des lieux, outre les provisions sur charges d'un montant 274,47 euros. Le jugement est donc infirmé sur la disposition ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 111,62 euros pour la période considérée, Mme [J] étant redevable de la somme de 575,98 euros, outre 274,47 euros de provisions sur charges, soit la somme de 14 074,50 euros (850,45 euros durant 16,55 mois). 



Le décompte locatif établi par l'EPIC Hauts de Seine Habitat remis par Mme [J] fait ressortir que celle-ci s'est acquittée de la somme de 7 374,52 euros au cours de la période de son occupation des lieux (régularisation des charges comprises), de sorte qu'elle doit, après compensation, être condamnée à verser à l'EPIC Hauts-de-Seine Habitat la somme de 6 699,98 euros (14 074,50 euros - 7 374,52 euros). 



- Sur le coût des réparations locatives



L'EPIC Hauts-de-Seine Habitat sollicite la condamnation de Mme [J] à lui verser la somme de 876,34 euros au titre des réparations locatives, faisant valoir que c'est à tort que cette dernière conteste devoir une quelconque somme dans la mesure où aucun état des lieux n'a été établi. L'EPIC Hauts-de- Seine Habitat fait observer qu'un procès-verbal de constat de 63 pages a été dressé le 4 avril 2023 par Atlas Justice, commissaire de justice, qui mentionne que l'occupante a été convoquée par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2023. 



Sur ce, 



L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. 



L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. 



Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. 



Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. 



Les constatations mentionnées par l'huissier de justice dans le procès-verbal de constat de sortie mettent essentiellement en évidence l'état de grande saleté de l'appartement libéré par Mme [J], qu'il n'y pas été observé de dégradations imputables à faute à l'occupante, mais des désordres relevant d'un usage normal des lieux mis à disposition. 



La cour dispose, au vu de procès-verbal, des éléments nécessaires et suffisants pour fixer à la somme de 500 euros le coût de la remise en état des lieux au paiement duquel Mme [J] doit être condamnée. 



Sur les mesures accessoires



Mme [J] doivent être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de l'EPIC Hauts-de-Seine Habitat au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et cause d'appel en condamnant Mme [J] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Mme [J] doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 23 juin 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine en ce qu'il a déclaré parfait le désistement partiel de la demande de Hauts-de-Seine Habitat - OPH relative à l'expulsion de Mme [J], en ce qu'il a débouté Mme [J] de ses demandes a titre de dommages-intérêts pour défaut de jouissance du logement de fonction pour les mois de juin à août 2019 et au titre de la régularisation des charges, 



L'infirme sur le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Fixe à la somme de 575,98 euros le montant de l'indemnité d'occupation dû par Mme [J] à compter du 1er novembre 2021 et ce, jusqu'au 17 mars 2023, date de libération effective des lieux, outre les provisions sur charges d'un montant 274,47 euros, 



Condamne en conséquence Mme [J] à verser à l'EPIC Hauts de Seine Habitat la somme de 14 074,50 euros (850,45 euros durant 16,55 mois), sous déduction de la somme de 7 374,52 euros qu'elle a versée au cours de son occupation des lieux, soit en définitive la somme de 6 699,98 euros (14 074,50 euros - 7 374,52 euros), 



Condamne Mme [J] à verser à l'EPIC Hauts-de-Seine Habitat la somme de 500 euros au titre du coût des réparations locatives, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [J] à verser à l'EPIC Hauts de Seine Habitat la somme de 1 500 euros au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et cause d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière placée, Le président,