Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 14 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 JANVIER 2025



N° RG 22/06849 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQPM



AFFAIRE :



[R] [T]



C/



S.A. CITALLIOS







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2022 par le juge de l'expropriation de PONTOISE

RG n° : 20/00033



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Cédric BUFFO,



Me Dominique LE BRUN, 



M. [K] [B] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 13]



Représentant : Me Cédric BUFFO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 17







APPELANT



****************



S.A. CITALLIOS

[Adresse 9]

[Localité 10]



Représentant : Me Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 4 et Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS 







INTIMÉE





****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [K] [B], direction départementale des finances publiques.



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Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

La société Citallios procède à l'expropriation d'un ensemble immobilier sis à [Localité 13], [Adresse 11], édifié sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], appartenant à M. [T] et Mme [S], et ce, aux fins de réaliser l'aménagement de la [Adresse 14]. La déclaration d'utilité publique est datée du 14 mars 2017, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 9 octobre 2020.



Saisi par la société Citallios selon requête datée du 18 septembre 2020, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 7 janvier 2022, qui sera signifié le 2 février 2022, fixé le montant de l'indemnité due à M. [T] et Mme [S] à 1 026 981 euros, soit 932 710 euros au titre de l'indemnité principale et 94 271 euros au titre de l'indemnité de remploi, sur la base de 350 euros/m² pour le terrain et de 132,20 euros/m² pour le pavillon, et a condamné la société Citallios à payer à M. [T] et Mme [S] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 11 mars 2022, parvenue au greffe le 17 mars 2022, M. [T] et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement.



En leur mémoire parvenu au greffe le 17 mars 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 10 avril 2022 dont le commissaire du gouvernement et la société Citallios ont accusé réception le 15 avril 2022, M. [T] et Mme [S] ont exposé :

- que leur appel ne portait que sur la qualification et l'évaluation de la parcelle arrière ;

- que le soi disant jardin d'agrément de 1 324 m² est en réalité un terrain constructible qui n'est grevé d'aucune servitude ; que ce terrain, auquel il faut intégrer une allée d'accès de 160 m², dispose d'un accès sur une voie publique, et celle-ci existait déjà à la date de la déclaration d'utilité publique même si elle n'était pas bitumée, et qu'elle était carrossable ;

- qu'il échet de retenir une indemnité de 514 euros/m² pour ce terrain à bâtir.



M. [T] et Mme [S] ont demandé en conséquence à la Cour :

- d'infirmer le jugement ;

- de fixer à 680 000 euros le montant de l'indemnité de dépossession due pour ces deux parcelles AO [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

- de condamner la société Citallios au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [S] est décédée le 29 juin 2022.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 11 juillet 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 13 juillet 2022 dont le commissaire du gouvernement et le conseil de M. [T] et Mme [S] ont accusé réception respectivement les 18 et 15 juillet 2022, la société Citallios réplique :



- que le bien consiste en un pavillon avec un terrain au fond à usage de jardin ;

- qu'il n'y a pas d'accès à la rue située derrière ce jardin, rue qui est récente et qui n'existait pas au 30 novembre 2017, date de référence ;

- que la voie qui dessert le bien est une artère très passante et bruyante, située à proximité d'un atelier de réparation d'automobiles ;

- que les parcelles AO [Cadastre 5] et [Cadastre 6] développent une superficie de 1 324 m², sans qu'il n'y ait lieu d'y ajouter les 160 m² invoqués par les appelants, lesquels en réalité, sont pris sur la parcelle AO [Cadastre 8] et celle-ci constitue, avec la parcelle AO [Cadastre 7], le terrain d'assiette du pavillon, qui a été évalué terrain intégré ; que les appelants cherchent en réalité à faire décompter deux fois ces 160 m².



La société Citallios demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer partiellement le jugement ;

- fixer l'indemnité à hauteur de 291 280 euros au titre des parcelles AO [Cadastre 5] et [Cadastre 6].



Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.



MOTIFS 



Mme [S] étant décédée alors que ses héritiers n'ont pas été mis en cause, et qu'aucun document n'a été produit quant à sa dévolution successorale, la Cour reste dans l'ignorance de celle-ci et la présente décision fixera le montant des indemnités pour le compte de qui il appartiendra.



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 9 octobre 2020).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 7 janvier 2022. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 novembre 2017, date à laquelle la commune de [Localité 13] a pour la dernière fois modifié son plan local d'urbanisme. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



L'immeuble litigieux est une maison d'habitation, à savoir un pavillon élevé sur sous-sol en rez-de-jardin, muni de deux étages dont l'un est constitué de combles aménagés, d'une assiette de 621 m², avec un terrain derrière le bâti de 1 324 m². L'intimée fait valoir à juste titre que dès lors que le pavillon se situe à cheval sur les parcelles AO [Cadastre 7] et [Cadastre 8], et qu'il a été évalué en terrain intégré, en des dispositions du jugement qui ne sont du reste contestées par aucune des parties, il n'y a pas lieu d'ajouter au terrain susvisé tout ou partie de la parcelle AO [Cadastre 8] ; le terrain situé à l'arrière du bâti est dès lors uniquement constitué des parcelles AO [Cadastre 6] et [Cadastre 7].



L'usage effectif de cette portion de terrain doit être appréciée à la date de référence susvisée (30 novembre 2017) ; or les photographies produites démontrent sans contestation possible qu'à cette date la rue bordant ce terrain n'existait pas : il y avait à la place un bâti. Ledit terrain ne disposait donc d'aucun accès à la voie publique. M. [T] et Mme [S] indiquaient dans leur mémoire que compte-tenu de la distance qui existe entre la partie droite du pavillon et la clôture, à savoir 3,92 m, une attribution de cette surface à la parcelle du fond pourrait intervenir dans le cadre d'une division ; mais la société Citallios fait valoir à bon droit que l'huissier de justice qui a pris les mesures n'a pas pris en compte la saillie du toit ce qui donne, en réalité, une largeur de 3,30 m, qui est inférieure à la largeur minimale prévue à l'article UP 3 1°) du plan local d'urbanisme qui énonce que les accès doivent avoir une largeur d'au moins 3,50 m. Ce terrain n'est donc pas constructible, et c'est à bon droit que le juge de l'expropriation a considéré qu'il ne pouvait avoir d'autre usage que celui de jardin.



Les contestations de M. [T] sur ce point doivent donc être écartées.



La partie expropriante reproche au premier juge d'avoir retenu une valeur unitaire de 350 euros/m² du chef du terrain, faisant valoir que deux des références du commissaire du gouvernement se situaient sur une autre commune, [Localité 12], alors que les deux autres étaient situées dans un autre zonage du plan local d'urbanisme de [Localité 13], c'est à dire en zone UR et non pas UP3.



Il y a lieu d'écarter les références portant sur une autre commune, de même que celles portant sur des parcelles situées sur un autre zonage (AN).



La société Citallios a versé aux débats trois références de mutation à [Localité 13] :

- celle de la parcelle AO [Cadastre 2] vendue le 31 juillet 2019 (228 euros/m²) ;

- celle de la parcelle AO [Cadastre 4] vendue le 4 juin 2019 (161 euros/m²) ;

- celle de la parcelle AO [Cadastre 3] vendue le 31 mars 2016 (125 euros/m²).



Cela donne une moyenne de 171 euros/m² mais il y a lieu, ainsi que l'a fait le juge de l'expropriation et comme le demande implicitement l'intimée dans ses écritures vu qu'elle propose à la Cour de retenir une valeur de 220 euros/m², d'augmenter cette somme. La Cour retiendra ainsi une valeur unitaire de 220 euros. Dans ces conditions, la valeur du terrain situé à l'arrière est de 291 280 euros.



La valeur totale du bien litigieux est donc de 469 310 euros (pavillon) + 291 280 euros (terrain) soit 760 590 euros.



Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.



Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :



20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros



15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros



10 % au delà de 15 000 euros : 74 559 euros 



soit 77 059 euros.



Les deux sommes suvisées seront allouées, par infirmation du jugement.



M. [T] sera condamné aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 7 janvier 2022 en ce qu'il a fixé à 1 026 981 euros l'indemnité de dépossession due à M. [T] et Mme [S] ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 760 590 euros le montant de l'indemnité principale et à 77 059 euros celui de l'indemnité de remploi, pour le compte de qui il appartiendra ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- CONDAMNE M. [R] [T] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT