Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 14 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 14 JANVIER 2025



N° RG 21/04615 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUYU



AFFAIRE :



COMMUNE DE [Localité 16]



C/



Madame [A] [D] veuve [D]

et autres





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de [Localité 15]

RG n° : 20/00066



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Stéphanie GAUTIER,



Me Salif DADI, 



Mme [Y] [E] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



COMMUNE DE [Localité 16] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville

[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Localité 12]



Représentant : Me Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0131





APPELANTE

****************



Monsieur [X] [D] est décédé le 13 mai 2022, interviennent à l'instance ses ayants droits : Madame [P] [D], Monsieur [I] [D], Madame [M] [D], Madame [J] [D], Monsieur [H] [D], Madame [F] [D], Monsieur [N] [D], Madame [L] [D], Monsieur [U] [D]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





Madame [A] [D] veuve [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





Madame [R] [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





Madame [K] [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





Madame [Z] [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





Monsieur [C] [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





Monsieur [S] [D]

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentant : Me Salif DADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0912





INTIMÉS



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [Y] [E], direction départementale des finances publiques.



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

La commune de [Localité 16] procède à l'expropriation d'un bien, à savoir une chambre, constituant le lot n° 112 de la copropriété située [Adresse 4], sis sur la parcelle cadastrée Y [Cadastre 1] d'une superficie de 5 116 m², bien qui appartenait à [X] [D], [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D] et [S] [D]. Ledit bien avait été déclaré insalubre le 14 novembre 2016, et son interdiction définitive d'habiter a été prononcée. La déclaration d'utilité publique est datée du 25 juin 2018, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 24 juin 2019.



Saisi par la commune de [Localité 16] selon mémoire reçu le 13 octobre 2020, le juge de l'expropriation de [Localité 15] a par jugement en date du 6 mai 2021, après avoir relevé que la valeur unitaire était de 3 637 euros/m², que la valeur totale de la parcelle était de 18 606 892 euros, et que le lot n° 112 en représentait 47/18158 :

- fixé le montant de l'indemnité due par la commune de [Localité 16] à [X] [D], [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D] et [S] [D] à 48 162 euros au titre de l'indemnité principale et à 5 816 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- condamné la commune de [Localité 16] à payer aux intéressés la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 19 juillet 2021, la commune de [Localité 16] a relevé appel de ce jugement.



Par arrêt en date du 27 septembre 2023, la Cour a ordonné la réouverture des débats afin que le greffe adresse à l'appelant un avis d'avoir à signifier la déclaration d'appel à [X] [D]. Il s'avère que ce dernier est décédé le 13 mai 2022.



En son mémoire parvenu au greffe le 14 octobre 2021, qui a été notifié en une lettre recommandée du 22 octobre 2021, lequel sera suivi d'un autre mémoire déposé le 17 juillet 2024 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 17 juillet 2024 dont le commissaire du gouvernement accusera réception le 18 juillet 2024 et que le conseil des intimés a reçu, la commune de [Localité 16] expose :

- qu'elle conteste la valeur du terrain telle que retenue par le premier juge, soit 3 637 euros/m² ; que conformément à ce qui a été préconisé par le commissaire du gouvernement, une valeur de 3 000 euros/m² doit être retenue ;

- que par ailleurs, ce n'est pas la totalité de la superficie qui doit être prise en compte, soit 5 116 m², mais seulement l'emprise correspondant au lot exproprié, constitutif du bâtiment D, soit 486 m² ;

- qu'en effet l'expropriation ne porte pas sur la totalité de la parcelle mais sur ledit bâtiment D ;

- qu'une confusion a été commise dans le jugement entre l'emprise au sol et la surface bâtie démolie ;

- que dès lors, la valeur du terrain nu est de 486 m² x 3 000 euros, soit 1 458 000 euros ;

- qu'il faut déduire de cette somme le coût des démolitions, soit 737 602 euros ce qui donne une somme résiduelle de 720 398 euros ;

- que la valeur du lot n° 112 est donc de 720 398 x 47/2384 soit 14 202 euros.



La commune de [Localité 16] demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et d'allouer aux consorts [D] une indemnité de dépossession globale de 16 582 euros (soit 14 202 euros au titre de l'indemnité principale et 2 380 euros au titre de l'indemnité de remploi).



Dans leur mémoire parvenu au greffe le 11 janvier 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 janvier 2022 dont le commissaire du gouvernement a accusé réception le 18 janvier 2022, lequel sera suivi d'un autre mémoire déposé le 26 juin 2024, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 8 juillet 2024 qui sera reçue par le commissaire du gouvernement et le conseil de la commune de [Localité 16] le 10 juillet 2024, [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D] et [S] [D], ainsi que [P] [D], [I] [D], [M] [D], [J] [D], [T] [D], [F] [D], [N] [D], [L] [D] et [U] [D], ayants-droit de [X] [D], ci-après dénommés 'les consorts [D]', répliquent :

- que le lot n° 112 litigieux correspond à 47/2384 tantièmes des parties privatives et à 47/18158 des parties communes ;

- que le premier juge a répondu à l'argument de l'appelante, selon lequel il y aurait lieu de prendre en compte seulement l'emprise du bâtiment D et non pas la totalité de la parcelle Y [Cadastre 1] ; que ce sont les millièmes de l'entière copropriété qui doivent être pris en compte et non pas seulement le bâtiment D ;

- que la valeur de 3 637 euros/m² est pertinente ; que c'est à tort que le commissaire du gouvernement a retenu que les termes de comparaison portant sur des terrains plus réduits, il y avait lieu de réduire la moyenne obtenue ; qu'en effet un terrain plus grand est davantage attractif pour les promoteurs ;

- que la commune de [Localité 16] est une ville dynamique.



Les consorts [D] demandent en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner la commune de [Localité 16] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Le 14 janvier 2022, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 janvier 2022 dont les consorts [D] ont accusé réception le 18 janvier 2022, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l'indemnité de dépossession à 44 700 euros, faisant valoir que :

- la consistance du bien s'évalue à la date de l'ordonnance d'expropriation, si bien que les modifications de toute nature qui lui seraient postérieures n'ont pas à être prises en compte ;

- l'étude du marché donne un certain nombre de termes de comparaison soit 3 855 euros/m², 3 780 euros/m², 3 690 euros/m² et 3 236 euros/m², en terrain encombré, ce qui donne un ratio moyen de 3 300 euros/m² et un prix unitaire médian de 3 690 euros/m² ; 

- compte tenu de la proximité du centre ville, des commerces et des transports, mais également de la superficie de l'emprise foncière qui est bien plus importante que celles des termes de comparaison, il doit être retenu une valeur du terrain nu à bâtir inférieure à la moyenne, soit de 3 000 euros/m² ;

- la valeur vénale de la parcelle est de 3 000 x 5 116 m² soit 15 348 000 euros, de sorte que celle du lot n° 119 est égale à 47/18158 de cette somme soit 39 727 euros, l'indemnité de remploi s'élevant, quant à elle, à 4 973 euros.



MOTIFS 



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



En application de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En vertu de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2019).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 6 mai 2021. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 11 novembre 2016, date à laquelle la commune de [Localité 16] a révisé le plan local d'urbanisme. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



La méthode d'évaluation par récupération foncière ne doit être utilisée que si les constructions édifiées sur le terrain (terrain dit 'encombré') n'ont aucune valeur par elles-mêmes ; il en est de même quand le bâti a une valeur inférieure à celle du terrain. Au jour de l'ordonnance d'expropriation (24 juin 2019) le bâtiment n'était pas démoli (il ne le sera que postérieurement à la visite des lieux du mois de novembre 2020) ; par contre il était d'ores et déjà déclaré insalubre (arrêté du 14 novembre 2016). Eu égard à l'état du bien, le bâti étant totalement démoli à ce jour, il n'y a pas lieu de tenir compte de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, ni de son usage effectif (Cass. 3e civ., 27 avril 1988).



Les intimés ne produisent pas de termes de comparaison mais des annonces provenant de la société Logic Immo qui ne sont pas chiffrées.



Le commissaire du gouvernement a versé aux débats quatre références de mutation :

- celle de la parcelle située [Adresse 10] à [Localité 16] (un terrain encombré d'une surface de 508 m²) cédée le 10 février 2017 (1 939 euros/m²) ;

- celle de la parcelle située [Adresse 11] à [Localité 16] (un terrain encombré d'une surface de 441 m²) cédée le 7 mars 2017 (3 855 euros/m²) ;

- celle de la parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 16] (un terrain encombré d'une surface de 499 m²) cédée le 31 octobre 2017(3 780 euros/m²) ;

- celle de la parcelle sise [Adresse 8] (un terrain encombré d'une surface de 496 m²) cédée le 30 mars 2018 (3 690 euros/m²) ;

- celle de la parcelle sise [Adresse 3] (un terrain encombré d'une surface de 479 m²) cédée le 16 septembre 2019 (3 236 euros/m²).



Cela donne une moyenne de 3 300 euros/m² ; toutefois la surface de la parcelle sur laquelle se trouve le bien à évaluer (5 116 m²) est nettement plus importante que celles de ces termes de comparaison. Par conséquent, eu égard au fait que les biens de plus petite surface ont une valeur supérieure au m², il y a lieu de réduire cette moyenne à 3 100 euros/m².



Par ailleurs, dès lors que ces divers terrains étaient encombrés, il ne s'agit pas de terrains nus qui permettraient d'aboutir à une valeur moyenne dont il y aurait lieu de soustraire les frais de démolition. La Cour relève que dans ses développements, l'appelante déduit ces frais de la valeur de terrains encombrés ce qui revient à les décompter à deux reprises. Du reste, dans son mémoire le commissaire du gouvernement a pris soin de fixer une valeur moyenne du terrain encombré (3 000 euros/m²) ; et c'est à bon droit que le premier juge a indiqué que les quatre termes par lui retenus étant encombrés, il n'était pas nécessaire d'en soustraire des frais de démolition même si ceux-ci sont importants : il sera rappelé qu'ils se sont élevés, au vu d'un bon de commande en date du 10 septembre 2019, passé entre la commune de [Localité 16] et la société Societep, à 737 602,43 euros TTC.





L'appelante reproche au premier juge d'avoir pris en compte, à tort, la totalité de la parcelle Y [Cadastre 1] (soit 5 116 m²) au lieu de la seule emprise du bâtiment D ; or s'agissant d'une copropriété la valeur est fixée au prorata du nombre de millièmes qui sont attribués au copropriétaire, en ce compris les parties privatives et la quote-part des parties communes ; le calcul doit donc se faire par rapport à la copropriété en totalité et non pas par rapport au seul bâtiment D.



La valeur du terrain doit être ainsi prise en compte à hauteur de 5 116 m², ce qui donne une somme de 15 859 600 euros, et celle du bien des consorts [D] est de 15 859 600 x 47/18158 soit 41 050 euros.



Dans ces conditions, le montant de l'indemnité principale revenant aux consorts [D] sera évalué à cette somme.



Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.



Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :



20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros



15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros



10 % au delà de 15 000 euros : 2 605 euros 



soit 5 105 euros.



Les deux sommes susvisées seront donc allouées aux consorts [D], par infirmation du jugement.



Les consorts [D], qui succombent, seront déboutés de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 6 mai 2021 en ce qu'il a fixé à 48 162 le montant de l'indemnité principale et à 5 816 euros celui de l'indemnité de remploi dues à [X] [D], [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D] et [S] [D] ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 41 050 euros le montant de l'indemnité principale et à 5 105 euros celui de l'indemnité de remploi dues à [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D], [S] [D], [P] [D], [I] [D], [M] [D], [J] [D], [T] [D], [F] [D], [N] [D], [L] [D] et [U] [D] ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- REJETTE la demande de [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D], [S] [D], [P] [D], [I] [D], [M] [D], [J] [D], [T] [D], [F] [D], [N] [D], [L] [D] et [U] [D] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE [A] [X], [R] [D], [K] [D], [Z] [D], [C] [D], [S] [D],[P] [D], [I] [D], [M] [D], [J] [D], [H] [D], [F] [D], [N] [D], [L] [D] et [U] [D] aux dépens d'appel. 

 

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT