Cour d'Appel · 3ème Chambre Commerciale — 14 janvier 2025

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N°14



N° RG 21/01566 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RNS6



(Réf 1ère instance : 2019002801)









Mme [E] [J] [U] [W]

S.A.R.L. LUX'OR



C/



S.A.S. APAVE NORD OUEST (INTERVENANT [Localité 21])

S.A.R.L. ART'ELEC ENERGIE

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. BPCE IARD

S.A.R.L. [Adresse 20]

S.C.I. NIL'S LOISIRS PRODUCTIONS

































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me DEPASSE

 Me MIOSGA

 Me CHAUDET

 Me DUFAYOTde la MAISONNEUVE

 M e [I]





Copie certifiée conforme délivrée



le : 



à : TC de [Localité 28]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, Rapporteur





GREFFIER :



Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 Novembre 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTES :



Madame [E] [J] [U] [W]

venant aux droits de Monsieur [T] [F] [Z] [W], né le 12 avril 1948 à [Localité 22] (Seine-Maritime), décédé le 27 septembre 2020 à [Localité 25] (Seine-Maritime)

née le 28 Décembre 1981 à [Localité 23]

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentée par Me Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER-FLAMENT avocats au barreau de RENNES





S.A.R.L. LUX'OR

 immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le n°847 775 988, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 11]

[Localité 1]



Représentée par Me Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER-FLAMENT avocats au barreau de RENNES









INTIMÉES :



S.A.R.L. [Adresse 20]

immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le numéro 438 962 953, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Klaudia MIOSGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





S.C.I. NIL'S LOISIRS PRODUCTIONS

immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le numéro 434 438 586, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Klaudia MIOSGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





PARTIES ASSIGNÉES EN INTERVENTION FORCÉES :



S.A.R.L. ART'ELEC ENERGIE

immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le N° 822 841 I69, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 2]



Représentée par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D'ANGERS





S.A. AXA FRANCE IARD

immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n°722.057.460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 13]

Assureur de la société ART ELEC ENERGIE de 2020 à 2023



Représentée par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D'ANGERS





S.A. BPCE IARD

immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n° B 401 380 472 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 18]

[Adresse 17]

[Localité 8]

Assureur de la ste ART'ELEC ENERGIE pour l'année 2019



Représentée par Me Agata BACZKIEWICZ de la SELARL HORIZONS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



S.A.S. APAVE NORD OUEST

immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 419 671 425, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Adresse 19]

[Localité 7]



Représentée par Me Sandrine VIVIER substituant Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Dominique LACAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





Selon acte sous seings privés du 11 février 2019 réitérant une promesse synallagmatique de vente du 07 décembre 2018, la société Lux'or a acquis de la société [Adresse 20] un fonds de commerce de discothèque-bar moyennant un prix de 77 000 euros anciennement exploité au [Adresse 5] à [Adresse 14] (22).



Il est précisé que l'ensemble immobilier donnant [Adresse 5] a été scindé de façon à ce que la partie discothèque-bar soit autonome d'une partie habitation/restaurant. La discothèque-bar a son entrée au [Adresse 12].



Il était dit dans l'acte que les installations du fonds de commerce étaient en bon état de marche et répondaient aux normes de salubrité, d'hygiène et de sécurité en vigueur. 



Etaient notamment remis à l'acquéreur :

- un contrôle des installations électriques et de gaz du 28 juin 2018 par l'APAVE, 

- un contrôle de la commission de sécurité du 12 janvier 2016,

- un contrôle acoustique du 18 février 2002.



Le même jour, un bail commercial a été régularisé entre la société Lux'or et la SCI Nil's loisirs productions, propriétaire des murs dans lesquels était exploité le seul fonds de commerce bar-discothèque.



Le 22 février 2019, la société Lux'or a fait réaliser un constat d'huissier dont il résulte que :

- « le sol ne fait ce jour l'objet d'aucune protection par une dalle ciment et la terre apparaît à nu en dessous » (...) Les « plaques posées sur le sol »(...) « ne sont pas jointives »,

- les cloisons en placoplâtre ne sont pas jointives,

- « M.[P], électricien de la société Art élec » déclare que « l'électricité à l'intérieur de la discothèque et des différents locaux n'est pas aux normes et présente un caractère de dangerosité », « plusieurs plaques de faux plafonds soulevées (...) Laissent apparaître un entrelacs de rallonges, des multiprises au lieu de boites de dérivation ainsi que des fils sans protection (...) » 



Des devis ont été établis notamment pour la réfection de l'électricité (société Art élec énergies pour un coût de 28 208 euros), la démolition des sols et la création d'un nouveau dallage et pour la dépose et la repose de cloisons et la mise en place de planchers coupe-feu pour un total de près de 100 000 euros.



Le fonds de commerce n'a pu être exploité.





Par acte des 28 et 29 août 2019, la société Lux'or et [T] [W], l'un de ses associés, ont assigné le vendeur et le bailleur afin de voir prononcer la résolution de la vente en raison de l'existence de vices cachés, la résolution subséquente du bail commercial, et d'obtenir la restitution du prix de vente, la restitution des loyers payés ainsi que des dommages et intérêts au titre du préjudice d'exploitation.



Par jugement du 18 janvier 2021, le tribunal de commerce a :

- décerné acte à Mme [E] [W], de son intervention volontaire à la suite du décès de son père [T] [W],

- jugé la demande en résolution de l'acquisition du fonds de commerce de la discothèque-bar sise à [Localité 16] par la société Lux'or à l'encontre de la société [Adresse 20] non fondée,

- débouté la société Lux'or de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en découlant à l'encontre de la société [Adresse 20] et de la société Nil's loisirs productions,

- condamné la société Lux'or à payer à la société [Adresse 20] la somme de 77 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce, 

- dit que les termes du contrat de bail commercial conclu entre la société Nil's loisirs productions et la société Lux'or le 11 février 2019 s'appliquent,

- débouté la société Nil's loisirs productions de sa demande financière forfaitaire à l'encontre de la société Lux'or au titre des dommages et intérêts pour les dégradations de l'immeuble, objet du contrat de bail commercial du 11 février 2019,

- condamné la société Lux'or à régler à la société [Adresse 20] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Lux'or à régler à la société Nil's loisirs productions la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Lux'or aux entiers dépens,

- dit les parties mal fondées en leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif du présent jugement, les en a débouté respectivement,

- liquidé au titre des dépens les frais de greffe au titre du présent jugement à la somme de 126,50 euros TTC.



Le 7 juin 2021, la société Lux'or et Mme [W], venant aux droits de [T] [W], ont interjeté appel.



Le 23 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné un expertise au contradictoire des appelantes et des sociétés Nil's loisirs productions et [Adresse 20] et désigné Mme [C] avec notamment pour mission de dire si l'installation électrique, le plancher de la salle de danse, les cloisons de la discothèque sont techniquement conformes aux exigences légales et réglementaires applicables à un établissement pouvant recevoir jusqu'à 261 personnes, et dans la négative de décrire précisément les manquements relevés, dire si ces manquements préexistaient à la vente, dire si ces manquements-désordres étaient apparents ou cachés, chiffrer le coût des travaux éventuellement nécessaires à une mise en conformité du fonds de commerce.



Le 27 janvier 2022, Mme [C] a été remplacée par M. [M]. 







Par acte du 05 août 2022, la société Lux'or et Mme [W] ont assigné l'APAVE en intervention forcée afin que les opérations d'expertise lui soient étendues et déclarées opposables.



Le conseiller de la mise en état a :

- déclaré recevable l'appel provoqué dirigé contre l'APAVE,

- rejeté la demande visant à lui étendre les opérations d'expertise ordonnées par les ordonnances du 23 septembre 2021 et 21 janvier 2022,

- laissé les dépens à la charge de la société Lux'or et de Mme [W],

- condamné solidairement la société Lux'or et Mme [W] à payer à l'APAVE la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par actes des 22 et 28 septembre 2023, les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions ont assigné devant la cour d'appel de Rennes en intervention forcée :

- l'Eurl Art élect énergie,

- son assureur en responsabilité décennale la société BPCE IARD,

- son assureur en responsabilité civile Axa France IARD aux fins que les opérations d'expertise de M. [B] [G] leur soient étendues et que la mission de l'expert soit complétée.



Par ordonnance du 8 février 2024, le conseiller de la mise en état a : 

- déclaré recevables les appels provoqués formés contre la société Art élect énergie, la société Axa France IARD et la société BPCE IARD par les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions en demande d'extension des opérations d'expertise de M. [B] [G], 

- débouté les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions de leur demande d'extension des opérations d'expertise formée contre la société BPCE IARD,

- étendu les opérations d'expertise de M. [B] [G] à la société Art élect énergie et à la société Axa France IARD,

- complété ainsi que suit la mission de l'expert :

- examiner tout document utile émanant de la société Art élect énergie et pouvant être présenté par l'une ou l'autre des parties à l'expertise,

- examiner le devis 1607778 intitulé « mise en sécurité de l'installation électrique » rédigé par la société Art élect énergie et dire si les travaux y figurant étaient justifiés au regard de l'état de l'installation électrique du fonds de commerce de discothèque acquise le 11 février 2019 par la société Lux'or, cet état devant être apprécié à la date de la vente,

- dire si les entreprises intervenant dans un ERP sont soumises à l'obligation de posséder une certification spécifique et dans l'affirmative, dire si la société Art élect énergie possédait cette certification,

- dire si d'autres documents émanant de la société Art élect énergie ont fourni des conseils s'avérant inexacts à la société Lux'or (...)

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'arrêt rendu sur le fond.

- rejeté les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'expert judiciaire a déposé son rapport daté du 27 mai 2024.

Il relève que les installations électriques auraient subi plusieurs interventions et modifications de la part des acquéreurs depuis l'acquisition du fonds



Il souligne que les travaux prescrits par le devis de la société Art élect énergie n'étaient pas justifiés au regard de l'état de l'installation électrique existante.



Il retient une non-conformité décrite comme mineure résultant de l'absence de ventilation du transformateur basse tension de l'alimentation électrique de l'éclairage signalant la présence de marches d'escalier dans la discothèque.



Il note par ailleurs que les parois étaient conformes aux règles de sécurité incendie et considère que le constat d'huissier ne lui permettait pas de visualiser l'état des dalles à la date de celui-ci.



L'expert dit ne pas retenir de vices rendant la chose impropre à l'usage.



Les dernières conclusions des appelantes sont du 14 octobre 2024.



Les dernières conclusions des sociétés Art élec énergie et Axa France IARD (intervenants forcés) sont du 11 octobre 2024.



Les dernières conclusions de la société BPCE IARD sont du 17 septembre 2024.



Les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions n'ont pas conclu au fond.



La clôture a été prononcée le 17 octobre 2024.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La société Loux'or et Mme [W] demandent à la cour de :



- avant dire droit, désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de : 

- se faire remettre tous documents utiles et notamment les avis et diagnostics remis aux acquéreurs, le constat d'huissier du 22 février 2019, les devis demandés par la société Lux'or,

- se rendre sur les lieux sis [Adresse 11] à [Localité 15] (22), après y avoir convoqué les parties,

- dire si l'installation électrique, le plancher de la salle de danse, les cloisons de la discothèque sont techniquement conformes aux exigences légales et réglementaires applicables à un établissement pouvant recevoir jusqu'à 261 personnes,

- dans la négative :

o décrire précisément les manquements relevés,

o dire si ces manquements préexistaient à la vente,

o dire si ces manquements-désordres étaient apparents ou cachés,

o chiffrer le coût des travaux éventuellement nécessaires à une mise en conformité du fonds de commerce,

o fournir à la cour tous éléments jugés utiles à la solution du litige,





- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Saint-Brieuc du 18 janvier 2021, savoir en ce qu'il a :

- jugé la demande en résolution de l'acquisition du fonds de commerce de la discothèque-bar sise à [Localité 16] par la société Lux'or à l'encontre de la société [Adresse 20] non fondée,

- débouté la société Lux'or de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Lux'or à payer à la société [Adresse 20] la somme de 77 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce,

- dit que les termes du contrat de Bail commercial conclu entre la société Nil's loisirs productions et la société Lux'or le 11 février 2019 s'appliquent,

- condamné la société Lux'or à régler à la société [Adresse 20] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Lux'or à régler à la société Nil's loisirs productions la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Lux'or aux entiers dépens,



- statuant à nouveau :



- écarter des débats le rapport d'expertise judiciaire du 21 mai 2024, 

- juger que l'action rédhibitoire en annulation de la vente du fonds de commerce du 11 février 2019 est fondée et en conséquence, condamner la société [Adresse 20] à restituer le prix de cession soit 77 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice soit le 28 août 2019,

- prononcer la résolution du bail commercial subséquent régularisé entre la société Lux'or et la société Nil's loisirs productions, 

- condamner la société Nil's loisirs productions à restituer à la société Lux'or la somme de 1 600 euros correspondant au dépôt de garantie versé à l'origine, ainsi que l'intégralité des loyers versés soit 900 euros TTC par mois à compter du 11 février 2019, date de prise d'effet du bail, jusqu'au jugement à intervenir,

- juger que les loyers consignés seront restitués à la société Lux'or par le séquestre sur simple présentation du jugement, 

- condamner la société [Adresse 20] à payer à la société Lux'or la somme de 38 694 euros au titre de son préjudice d'exploitation,

- condamner la société [Adresse 20] à payer à la société Lux'or la somme de 24 483,48 euros au titre des frais de constitution de société, frais d'enseigne, frais d'assurance et frais de vérifications et diagnostics,

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la société Nil's loisirs productions à payer à la société Lux'or la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la société Nil's loisirs productions à payer à Madame [E] [W] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par son père,

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la société Nil's loisirs productions à payer à la société Lux'or la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la société Nil's loisirs productions à payer à Mme [W], venant aux droits de [T] [W], une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la société Nil's loisirs productions en tous les dépens d'instance et d'appel qui comprendront les frais de la procédure de saisie conservatoire ainsi que le procès-verbal de constat du 22 février 2019 et l'établissement des rapports par la Socotec.



Les sociétés Art élec énergie et Axa France IARD demandent à la cour de :



- déclarer irrecevables toutes demandes qui seraient présentées contre elles,



- en toute hypothèse :



- rejeter toutes demandes qui seraient présentées contre elles,

- débouter la société [Adresse 20] et la SCI Nil's loisirs productions, ou tous autres contestants, de leurs demandes, fins et conclusions qui seraient présentées contre elles,

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la SCI Nil's loisirs productions ou tous autres contestants, à payer à la société Axa France IARD la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société [Adresse 20] et la SCI Nil's loisirs productions ou tous autres contestants aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Antarius avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société BPCE IARD demande à la cour de :



- débouter les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions de leurs demandes présentées contre la société BPCE IARD, 

 - condamner les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions à verser à la société BPCE IARD la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - condamner les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions aux dépens. 



Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.





DISCUSSION



Les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions n'ayant pas conclu au fond sont réputées s'approprier les motifs du jugement en application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile.



Aucune demande n'a été formée à l'encontre de l'APAVE nord ouest et celle-ci n'a pas conclu après l'ordonnance du conseiller de la mise en état ayant refusé d'étendre les opérations d'expertise à son égard, considérant qu'elle n'était plus concernée par la procédure à hauteur d'appel.



Aucune demande n'a été formée à l'encontre de la société Art élec énergie et de ses assureurs, la société Axa France IARD et la société BPCE IARD.



Sur la demande d'écarter des débats l'expertise judiciaire



La société Lux'or ne sollicite pas la nullité du rapport d'expertise, de sorte que la cour ne procède qu'à une appréciation de sa valeur probante, sans être tenue par les conclusions de l'expert judiciaire qui ont été, au demeurant, librement discutées.



La cour note que l'expert a répondu aux questions posées dans le cadre de sa mission. Il a organisé plusieurs réunions contradictoires sur site et a également répondu de manière détaillée aux dires des parties.



Plus particulièrement, il n'a pas éludé la question de l'adresse de l'établissement. Il n'est pas sérieusement contestable que les opérations d'expertise ont bien eu lieu à l'intérieur de la partie discothèque.



Le rapport d'expertise judiciaire et les autres pièces versées aux débats ne nécessitent pas d'être complétées par la désignation, avant-dire-droit, d'un nouvel expert. Cette demande sera rejetée.



Sur la garantie des vices cachés



La garantie des vices cachés s'applique à la cession d'un fonds de commerce comme à toute autre vente.



En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 



Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acheteur doit alors avoir eu, lors de l'achat, connaissance du vice, dans toute son ampleur et ses conséquences.



Pour mettre en oeuvre la garantie des vices cachés du cédant, le cessionnaire doit prouver l'existence d'un vice non apparent antérieur à la vente, affectant l'usage de la chose vendue.



En application des articles 1645 et 1646 du code de commerce, le vendeur professionnel est présumé avoir eu connaissance des vices de la chose. Il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



La société Loux'or fait valoir que les lieux comportaient des défauts affectant les sols, les cloisons et le plafond, et l'installation électrique.







- sur les défauts affectant les sols



L'expert judiciaire a seulement relevé l'existence d'une détérioration, par l'humidité, de certaines dalles en OSB recouvrant les sols et a considéré qu'elle devait être minime voire inexistante lors de la vente.



Pourtant, selon le procès-verbal de constat d'huissier du 22 février 2019 réalisé à l'initiative de la société Lux'or, le sol, par endroit, n'était pas protégé par une dalle de ciment et la terre apparaissait à nu sous les dalles posées. 



Les photographies du procès-verbal de constat d'huissier du 11 mars 2019 réalisé à l'initiative de la bailleresse, la société Nil's loisirs productions, non évoquées par l'expert judiciaire, permettent de voir des lambourdes et/ou un plancher de bois détériorés, supportant des plaques d'OSB abîmées sur lesquelles de la moquette était posée.



En outre, il ressort du courrier de la bailleresse du 2 mars 2019 qu'elle a concédé qu'il lui appartenait de consolider le sol par la réalisation d'une chape de béton au niveau du vestiaire et devant la façade du bar. Il s'en évince que ces défauts existaient bien lors de la vente en février 2019. 

Ces défauts du sol n'ont pu être constatés qu'après déplacement du parquet stratifié ou de la moquette et étaient donc cachés à l'acheteur.



La société SOCOTEC qui a réalisé, le 28 avril 2023, un diagnostic de solidité du revêtement de sol et de son support bois a constaté les désordres qui, certes, n'ont pu que s'aggraver depuis quatre années d'inoccupation des lieux, mais qui résultent, selon ses conclusions, d'un problème de conception du complexe non adapté aux locaux faute d'isolation et d'aération notamment.



Ces conclusions n'ont pas été discutées utilement par l'expert qui en a pourtant eu connaissance.



De tels désordres nécessitaient des travaux de destruction, isolation, création d'un dallage béton.



S'agissant du sol d'une discothèque pouvant accueillir plus de deux cent cinquante personnes à chaque soirée, ce défaut de conception diminuait grandement l'usage attendu du fonds de commerce, qui ne pouvait, sans travaux, être exploité durablement dans une situation normale.



Il s'agit d'un vice caché antérieur à la vente du fonds de commerce pour lequel le vendeur doit sa garantie.



Peu importe que la bailleresse, qui n'est pas le vendeur, ait proposé de prendre en charge la réalisation des travaux.



- sur l'installation électrique



L'expert judiciaire a relevé la présence de nombreuses multiprises et de rallonges électriques tout en considérant que ce n'était pas interdit par les règles techniques. Il a, en substance, indiqué que ces éléments étaient apparents et que des changements avaient été apportés, depuis la vente, empêchant de vérifier la situation existante lors de celle-ci.



Au vu du constat d'huissier du 22 février 2019 corroboré par les photographies de celui du 11 mars 2019, l'ensemble des rallonges et multiprises courait directement sur les faux-plafonds. Si des points d'attaches des gaines et fils ont été remarqués par l'expert à certains endroit du plafond, cela relevait manifestement plus d'un bricolage sommaire que de la norme NF 15-100 applicable imposant le passage de l'ensemble dans des goulottes. 



Il ressort du courrier de la bailleresse du 2 mars 2019 qu'elle n'a pas contesté la présence des rallonges dans les sous-plafonds qu'elle proposait d'enlever. Il s'en déduit que ces défauts existaient bien lors de la vente en février 2019. 



Leur situation derrière les faux-plafonds permet de déduire qu'ils étaient cachés à l'acquéreur.



L'installation électrique a été contrôlée antérieurement à la vente par l'APAVE qui, dans son rapport du 2 juillet 2018, n'a relevé aucune non-conformité. Elle n'a cependant pas précisé si elle avait vérifié l'existant derrière les faux-plafonds de sorte que l'expert judiciaire ne pouvait s'appuyer sur ce contrôle pour soutenir qu'il n'existait aucune non-conformité grave au jour de la vente.



Le rapport de l'APAVE et l'avis de la commission de sécurité ont été communiqués à l'acquéreur lors de la cession et étaient de nature à lui faire croire aux respects des normes de sécurité. Il ne peut lui être reproché de ne pas s'être enquis plus avant du respect de celles-ci.



La société SOCOTEC, intervenue au cours de l'expertise, a relevé plusieurs non-conformités de nature à constituer un risque d'incendie et notamment :

- la présence de traces d'échauffement anormal d'une canalisation et/ou d'un matériel électrique,

- absence de moyens de protection des transformateurs,

- absence ou inadaptation des dispositifs de surintensité,

- dysfonctionnement des dispositifs différentiels à courant résiduel,

- défaut de continuité du conducteur de protection dans les locaux à risques d'incendie et/ou zone d'explosion.



Si des modifications ont pu avoir lieu entre le jour de la vente et la date du contrôle, il apparaît pourtant que ces non-conformités relevées découlent bien des défauts constatés initialement par le premier constat d'huissier puis par les photographies du second.



Peu importe le cadre de l'intervention de la société SOCOTEC (vérification au titre de la protection des travailleurs ou vérification réglementaire en exploitation), ses constatations suffisent à considérer que les non-conformités diminuaient grandement l'usage attendu du fonds de commerce, qui ne pouvait, sans travaux de réhabilitation, être exploité dans des conditions sécurisée pour le public.



La gravité des vices cachés antérieurs à la vente relatifs à l'état du sol et de l'installation électrique justifie le prononcé de la résolution de la vente du fonds de commerce.



Le jugement sera infirmé.





La société [Adresse 20] sera condamnée à la restitution du prix de vente, soit 77 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 août 2018.





La société Lux'or demande également une somme de 24 484,48 euros au titre des frais de constitution de la société, frais d'enseigne, frais d'assurance, qu'elles estiment avoir déboursé en pure perte, et au titre de vérifications et diagnostics.



Il n'est pas allégué que la société ait été uniquement créée pour l'acquisition du fonds de commerce, de sorte que l'anéantissement rétroactif de la cession est sans effet sur son existence et ne peut donner lieu à restitution ou indemnisation.



Quant aux frais d'assurance, ils ont eu une contrepartie effective qui n'a pas rétroactivement disparu avec la résolution de la vente.



Les frais d'enseigne ne sont justifiés par aucune des pièces versées.



Le jugement sera confirmé.



Quant aux frais de diagnostics et vérifications réalisés par la SOCOTEC, ils relèvent des frais irrépétibles.



- sur les conséquences relatives au contrat de bail



La société Lux'or demande la résolution du bail commercial subséquent.



Ils ne fondent pas leur demande.



L'article 1186, alinéa 2, du code civil dispose :

« lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie ».



L'article 1187 du même code précise :

« La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »



Le bail commercial n'a été conclu que pour l'exploitation du fonds de commerce dont la cession est résolue.

La disparition de la cession entraîne non pas la résolution mais la caducité du contrat de bail qu'il convient de prononcer.



Le dépôt de garantie de 1600 euros et les loyers payés devront être restitués par la société Nil's Loisirs productions selon le compte à établir entre les parties. Il n'est pas justifié que les loyers aient été effectivement séquestrés. 



Le jugement sera infirmé.







- sur le préjudice immatériel consécutif



La société Lux'or fait valoir une perte d'exploitation faute d'avoir pu ouvrir la discothèque en raison des vices cachés, impossibilité confirmée par l'arrêté du maire de [Localité 15] du 2 janvier 2020 rétroagissant au mois de février 2019 en interdisant l'ouverture.



Elle fait valoir que sa perte correspond à l'entier résultat qui était envisagé selon l'attestation de son expert comptable.



Elle ne prétend ainsi qu'à la réparation intégrale d'un dommage qui n'est pas certain.



Sa demande sera rejetée.



Le jugement sera confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts pour comportement fautif et déloyal



La société Lux'or et Mme [W] soutiennent que les deux sociétés intimées ont eu un comportement fautif et déloyal en ce que la société bailleresse a fait délivrer une sommation de payer le prix de vente au cabinet rédacteur de l'acte de vente alors qu'elle n'en avait pas la qualité, pour mettre la somme hors d'atteinte de toute restitution.



Elles ne font toutefois valoir aucun préjudice.



Leur demande sera rejetée.



Le jugement sera confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral



Mme [W] fait valoir que son père a été très affecté par les difficultés rencontrées lors de la cession, qu'il a fait un malaise cardiaque quelques jours après la vente et est décédé en cours de procédure.



Ce disant, elle ne justifie pas d'un lien de causalité entre le préjudice moral allégué et une faute commise par le vendeur et le bailleur.



La demande de Mme [W] sera rejetée.



Le jugement sera confirmé.



Dépens et frais



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Lux'or et Mme [W] aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.



Succombant principalement à l'instance, les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions seront condamnées in solidum à payer les dépens de première instance et d'appel, comprenant la rémunération de l'expert judiciaire.



Les frais de saisie conservatoire relèvent d'une autre procédure, toujours en cours selon les conclusions de la société Lux'or et de Mme [W].



Le coût du constat d'huissier du 22 février 2019, non judiciairement ordonné, ne relève pas de l'article 695 du code de procédure civile mais des frais irrépétibles.

 

Condamnées aux dépens, les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions seront condamnées à payer à la société Lux'or et à Mme [W], ensemble, la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 code de procédure civile par les sociétés Art élec énergie et Axa France IARD et BPCE IARD.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Dit n'y avoir lieu à écarter le rapport d'expertise judiciaire des débats,



Dit n'y avoir lieu à désigner, avant-dire-droit, un nouvel expert judiciaire,



Infirme le jugement en ce qu'il a :

- jugé la demande en résolution de l'acquisition du fonds de commerce de la discothèque-bar sise à [Localité 16] par la société Lux'or à l'encontre de la société [Adresse 20] non fondée,

- débouté la société Lux'or de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en découlant à l'encontre de la société [Adresse 20] et de la société Nil's loisirs productions,

- condamné la société Lux'or à payer à la société [Adresse 20] la somme de 77 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce, 

- dit que les termes du contrat de bail commercial conclu entre la société Nil's loisirs productions et la société Lux'or le 11 février 2019 s'appliquent,

- condamné la société Lux'or à régler à la société [Adresse 20] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Lux'or à régler à la société Nil's loisirs productions la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Lux'or aux entiers dépens,

- liquidé au titre des dépens les frais de greffe au titre du présent jugement à la somme de 126,50 euros TTC.



Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Prononce la résolution de la cession du fonds de commerce en date du 11 février 2019 conclue entre la société Lux'or et la société [Adresse 20],



Prononce la caducité du contrat de bail commercial en date du 11 février 2019 conclu entre la société Lux'or et la SCI Nil's loisirs productions,



Condamne la société [Adresse 20] à restituer à la société Lux'or le prix de vente de 77 000 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 28 août 2019,



Condamne la société Nil's Loisirs productions à restituer à la société Lux'or le dépôt de garantie de 1600 euros et les loyers payés selon le compte à établir entre les parties,



Condamne les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions aux dépens de première instance et d'appel qui comprennent les honoraires de l'expert judiciaire,



Condamne les sociétés [Adresse 20] et Nil's loisirs productions à payer à la société Lux'or et à Mme [E] [W], ensemble, la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes des sociétés Art élec énergie et Axa France IARD et BPCE IARD formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande des parties,





Le Greffier, Le Président,