Cour d'Appel · 1ère Chambre — 14 janvier 2025

ARRET N°9



N° RG 23/00442 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXV6













Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHAR ENTE MARITIME - DEUX SEVRES



C/



[R]

[G]

[O]

[H]

[M]

[X]

[E]

[I]

[I] NEE [B]

S.A.R.L. LOTISSEUR DE L'OUEST



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 14 JANVIER 2025







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00442 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXV6



Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6]. 







APPELANTE :



LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME - DEUX-SEVRES

[Adresse 3]

[Localité 7]



ayant pour avocat Me Magalie ROUGIER de la SCP ROUGIER VIENNOIS FERNANDES, avocat au barreau de SAINTES substituée par Me Maelysse BOLLINI, avocat au barreau de SAINTES









INTIMES :



Monsieur [U] [R]

né le 26 Mai 1966 à [Localité 34]

[Adresse 9]

[Localité 36]



Madame [A] [G]

née le 17 Décembre 1977 à [Localité 33]

[Adresse 13]

[Localité 8]



Monsieur [N] [O]

né le 03 Mai 1973 à [Localité 31]

[Adresse 20]

[Localité 8]



Madame [V] [H]

née le 27 Mars 1981 à [Localité 37]

[Adresse 2]

[Localité 36]







Monsieur [P] [M]

né le 08 Septembre 1980 à [Localité 28]

[Adresse 2]

[Localité 36]



Madame [C] [X]

née le 11 Octobre 1987 à [Localité 30]

[Adresse 10]

[Localité 36]



Monsieur [W] [E] 

né le 30 Septembre 1986 à [Localité 32]

[Adresse 10]

[Localité 36]



Monsieur [S] [I] 

né le 31 Octobre 1958 à [Localité 35]

[Adresse 1]

[Localité 27]



Madame [J] [I] NEE [B]

née le 08 Septembre 1956 à [Localité 31]

[Adresse 1]

[Localité 27]



S.A.R.L. LOTISSEUR DE L'OUEST

[Adresse 4]

[Localité 6]



ayant tous pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par arrêté du 13 janvier 2014, le maire de la commune de [Localité 36] (Charente-Maritime) a autorisé l'aménagement par la société Littoral Aménageur Foncier de 19 lots, sur un terrain cadastré section AI nos [Cadastre 25],[Cadastre 26] et [Cadastre 5] (désormais [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23] et [Cadastre 24]), pour une contenance de 1 ha 25 a 43 ca.



Un devis en date du 15 mai 2014 de la société Colas a chiffré à 323.424,48 € le coût des travaux de voirie et sur les réseaux (lot 'VRD').



Le 17 mai 2014, la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a certifié et attesté avoir, par décision du 11 avril 2014, accepté de se porter 'caution' de la société Littoral Aménageur Foncier, pour un montant de 100.000 €.



Par arrêté du 6 février 2015, le maire de la commune de [Localité 36] a autorisé le différé des travaux de finition du lotissement, devant être achevés au plus tard le 13 janvier 2018.



Par jugement du 15 décembre 2015, le tribunal de commerce de La Rochelle a ouvert à l'égard de la société Littoral Aménageur Foncier une procédure de redressement judiciaire. La scp Dolley a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire et la scp Delphine [K] en qualité de mandataire judiciaire.



Par jugement du 17 juin 2016, cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire. La scp Delphine [K] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.



Par ordonnance du 18 février 2019, le juge commissaire à la liquidation judiciaire a autorisé le liquidateur judiciaire à vendre l'ensemble des parcelles à la société Lotisseur de l'Ouest, aux conditions de l'offre présentée par cette dernière.



Le liquidateur judiciaire a, en date du 6 mars 2019, demandé le transfert du permis de construire délivré le 13 janvier 2014 à la société Littoral Aménageur Foncier. Le récépissé de dépôt de cette demande est du 20 mars 2019. Il rappelle que le permis ferait l'objet d'un transfert tacite à défaut de réponse dans le délai de trois mois.



 Par courrier en date du 15 juillet 2019, le conseil des colotis du lotissement '[Adresse 29]" a mis en demeure la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres de mettre en oeuvre sa garantie et de verser la somme de 100.000 € à la personne qui serait désignée.

 

Par acte authentique du 10 septembre 2019, la société Littoral Aménageur Foncier a vendu à la société Lotisseur de l'Ouest les lots nos 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 13, 15, 16 et 19 du lotissement dénommé '[Adresse 29]" situé à [Localité 36], ainsi que les voiries et espaces communs du lotissement.



Par courrier en date du 8 octobre 2019, la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a refusé sa garantie et invité les colotis à se rapprocher de l'acquéreur du lotissement.



Par acte du 19 juillet 2021, [U] [R], [A] [G], [N] [O], [V] [H], [P] [M], [C] [X], [W] [E], [S] [I], et [J] [I] née [B] ont assigné la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.



Ils ont à titre principal demandé de la condamner à payer, en exécution de la garantie d'achèvement des travaux souscrite à leur bénéfice, la somme de 100.000 € à la société Lotisseur de l'Ouest désignée à cet effet.



Par acte du 27 septembre 2021, la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a assigné la société Lotisseur de l'Ouest en intervention forcée. Elle a demandé de la condamner à :



- la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

- réaliser sous astreinte l'intégralité des travaux d'achèvement et de finition du lotissement.



Les demandeurs et la société Lotisseur de l'Ouest ont soutenu que :



- la garantie d'achèvement, spécifique et autonome, distincte d'un cautionnement, n'était pas affectée par le transfert de la propriété du foncier et ne s'éteindrait qu'au jour de la délivrance d'un certificat mentionnant l'exécution totale des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation de lotir;

- la défaillance du lotisseur résultant de sa liquidation judiciaire autorisait dès lors les attributaires des lots à obtenir de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres qu'elle mette en oeuvre la garantie. 



La caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a soutenu que :



- la garantie d'achèvement était un cautionnement qui avait pris fin en même temps que l'obligation principale, à la date du transfert de propriété à la société Lotisseur de l'Ouest ;

- la garantie qu'elle avait consentie était caduque, ayant pris fin tant du fait de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux que de la transmission du bien à la société Lotisseur de l'Ouest qui s'était engagée à l'acte de vente à prendre en charge les travaux de finition, et avait souscrit une nouvelle garantie d'achèvement auprès d'un autre établissement bancaire.



Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :



'DIT que la demande de communication de la garantie d'achèvement souscrite auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL formée par CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES à l'encontre de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST est sans objet ; 



CONDAMNE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES à verser entre les mains de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST, personne désignée par Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [D], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] néé [B], la somme de 100.000 € (cent mille euros) nécessaire à l'achèvement des travaux du lotissement "[Adresse 29]", au titre de la garantie financière d'achèvement des travaux de finition ; 



DEBOUTE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES de sa demande de garantie à l'encontre de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST ; 



CONDAMNE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à : 

- Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [D], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] née [B] la somme totale de 1.000 € (mille euros), 

- la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST la somme de 1.000 € (mille euros) ; 



CONDAMNE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES aux dépens de l' instance; 



DIT que Maître [L], avocat, pourra recouvrer directement auprès de la société CAIS SE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES les dépens dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision ; 



DIT qu'en cas d'exécution forcée de la présente décision, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES.



RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.'. 

 

Il a rappelé que :



- la garantie d'achèvement prévue par l'article R 442-14 du code de l'urbanisme devait être mise en oeuvre en cas de défaillance de l'entreprise et que l'article R 442-17 du même code prévoyait que cette défaillance résultait de la liquidation judiciaire de l'entrepreneur ;

- cette garantie n'était pas un cautionnement mais une garantie autonome ne s'éteignant qu'avec la délivrance d'un certificat mentionnant l'exécution totale des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation de lotir et non avec la cession de la propriété du foncier.



Il a relevé que la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres n'avait pas précisé le fondement de sa demande de garantie présentée à l'encontre de la société Lotisseur de l'Ouest.



Par déclaration reçue au greffe le 20 février 2023, la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, elle a demandé de :



'Vu les dispositions des articles R442 et suivants du Code de l'urbanisme,

Vu les dispositions de l'article 1240 du Code civil,

Vu l'acte de cautionnement en date du 5 novembre 2014,

Vu l'absence des conditions permettant la mise en 'uvre de cet acte de cautionnement par les colotis, 

Vu le procès-verbal de constat en date du 27 avril 2023, attestant de l'existence des travaux de finition et la production des factures desdits travaux,

Vu l'acte notarié 10 septembre 2019 et l'ordonnance rendue sur incident de communication de pièces,



Infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2023 par Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'il a : 



 « DIT que la demande de communication de la garantie d'achèvement souscrite auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL formée par CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES à l'encontre de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST est sans objet ;



CONDAMNE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES à verser entre les mains de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST, personne désignée par Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [D], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] née [B], la somme de 100.000€ (cent mille euros) nécessaire à l'achèvement des travaux du lotissement '[Adresse 29]", au titre de la garantie financière d'achèvement des travaux de finition ;



DEBOUTE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES de sa demande de garantie à l'encontre de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST ;



CONDAMNE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à :



- Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [D], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] née [B] la somme totale de 1.000 € (mille euros),

- la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST la somme de 1.000 € (mille euros) ;



CONDAMNE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES aux dépens de l'instance;»



En conséquence, statuer à nouveau et au principal débouter Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [E], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] née [B] et LA SARL LOTISSEUR DE L'OUEST de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande de condamnation de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME - DEUX SEVRES au paiement d'une somme de CENT MILLE EUROS (100.000 €) au titre de la garantie d'achèvement et de leurs demandes annexes, notamment en l'absence de travaux de finition restant à réaliser du fait de la défaillance du lotisseur initial garanti.



Subsidiairement dans l'hypothèse où une condamnation interviendrait à l'encontre de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME ' DEUX SEVRES, déclarer l'appel en cause régularisé le 27 septembre 2021 recevable et bien fondée.



S'entendre LA SARL LOTISSEUR DE L'OUEST condamnée à relever indemne la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME ' DEUX SEVRES de toute condamnation à intervenir en principal et accessoires, celle-ci s'étant engagée à terminer le lotissement avec une nouvelle garantie financière.



En tout état de cause, compte tenu du caractère déloyal de l'action engagée, s'entendre tout succombant condamné à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME - DEUX SEVRES la somme de SIX MILLE EUROS (6.000 €) à titre de dommages et intérêts.



S'entendre tout succombant condamné à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME - DEUX SEVRES la somme de SEPT MILLE EUROS (7.000 €), sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel, ainsi qu'au coût du constat d'huissier'.



Elle a maintenu que sa garantie n'était pas due aux motifs que :



- les conditions de mise en oeuvre de celle-ci, un cautionnement, n'étaient pas réunies ;

- la personne désignée pour se substituer au lotisseur initial, ne pouvait pas être le nouveau lotisseur ;

- le procès-verbal de constat du 13 avril 2023 établissait que les voiries, trottoirs, bordures et finitions étaient achevés en totalité.



Elle a soutenu que la société Lotisseur de l'Ouest avait engagé sa responsabilité à son égard en sollicitant sa garantie alors même qu'elle s'était engagée à l'acte de vente à achever le lotissement. Elle a ajouté que sa garantie n'était pas une aide au financement des travaux que le nouveau lotisseur s'était engagé à exécuter. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, [U] [R], [A] [G], [N] [O], [V] [H], [P] [M], [C] [X], [W] [E], [S] [I], [J] [I] née [B] et la société Lotisseur de l'Ouest ont demandé de :



'Vu les articles R. 442-13 à R. 442-16 du Code de l'urbanisme, 

Vu les articles 1240 et 2321 du Code civil, 

Vu les articles 514 et suivants, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, 

 

Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 17 janvier 2023 (RG 21/01960) en ce qu'il a : 

 

- condamné la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX-SÈVRES à verser entre les mains de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST, personne désignée par Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [D], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] née [B], la somme de 100.000 € nécessaire à l'achèvement des travaux du lotissement '[Adresse 29]", au titre de la garantie financière d'achèvement des travaux de finition, 

 

- débouté la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX-SÈVRES de sa demande de garantie à l'encontre de la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST, 

 

- condamné la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX-SÈVRES à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à : 

 

' Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H],Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [D], Monsieur [S] [I], Madame [J] [I] née [B] la somme totale de 1.000 €, 

 

' la SARL LOTISSEUR DE L'OUEST la somme de 1.000 €, 

 

- condamné la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX-SÈVRES aux dépens de l'instance, 

 

- dit que Maître BERTRAND, avocat, pourra recouvrer directement auprès de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX-SÈVRES les dépens dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision, 

 

- dit qu'en cas d'exécution forcée de la présente décision, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES, 



Y ajoutant, 

 

Condamner la Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME DEUX-SÈVRES, partie succombante, aux dépens de l'appel, 

 

Autoriser Maître Olivier BERTRAND, représentant la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à la poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision, 



Condamner la Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME DEUX-SÈVRES à payer conjointement à Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [E], Monsieur [S] [I], et Madame [J] [I] née [B], la somme de 3.500 € au titre des frais nécessaires à la défense de leurs intérêts en justice non compris dans les dépens, 

 

Condamner la Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME DEUX-SÈVRES à payer à la Société LOTISSEUR DE L'OUEST la somme de 3.500 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens, 

 

Condamner la Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME DEUX-SÈVRES à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où Monsieur [U] [R], Madame [A] [G], Monsieur [N] [O], Madame [V] [H], Monsieur [P] [M], Madame [C] [X], Monsieur [W] [E], Monsieur [S] [I], et Madame [J] [I] née [B], et/ou la Société LOTISSEUR DE L'OUEST, seraient contraints d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépensé'. 



Ils ont exposé que :



- la garantie, si elle prenait la forme d'un cautionnement, était autonome et était due par le garant en cas de défaillance du lotisseur, caractérisée au cas d'espèce par sa liquidation judiciaire ;

- l'entreprise devant poursuivre les travaux n'avait pas été désignée, en raison du refus de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres de mettre en oeuvre sa garantie ;

- le garant confondait son engagement contractuel avec celui du cessionnaire consenti lors de la vente du bien.



L'ordonnance de clôture est du 17 juin 2024.











MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LA NATURE DE LA GARANTIE D'ACHEVEMENT



L'article R 442-13 du code de l'urbanisme dispose que :



'Le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sa demande le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l'une ou l'autre des hypothèses suivantes :



a) Le demandeur sollicite l'autorisation de différer, en vue d'éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ;



Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée à l'engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais que fixe l'arrêté et, si le lotisseur n'est pas une collectivité publique, à la consignation à cette fin, en compte bloqué, d'une somme équivalente à leur coût, fixé par ledit arrêté, ou à la production d'une garantie d'achèvement desdits travaux établie conformément à l'article R. 442-14 ; le déblocage de la somme représentative du montant des travaux peut être autorisé en fonction de leur degré d'avancement par l'autorité qui a accordé l'autorisation de lotir ;



b) Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R. 442-14.



Dans ce cas, l'arrêté fixe la date à laquelle l'organisme garant prévu à l'article R. 442-14 devra mettre les sommes nécessaires au financement des travaux à la disposition de l'une des personnes visées à l'article R. 442-15".



L'article R 442-14 du même code précise que :



'La garantie de l'achèvement des travaux est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions des articles L. 515-4 à L. 515-12 du code monétaire et financier. Cette intervention peut prendre la forme :



a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, cette convention devant stipuler au profit des futurs attributaires de lots le droit d'en exiger l'exécution ;



b) Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige envers les futurs attributaires de lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux'. 



La banque ou l'établissement financier ayant consenti la garantie s'oblige, en cas de défaillance du lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux. Cette garantie d'achèvement des travaux possède un caractère spécifique et autonome et ne s'assimile pas au cautionnement prévu par les articles 2288 et suivants du code civil.



La caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres n'est dès lors pas fondée à soutenir que sa garantie est un cautionnement, éteint par la cession intervenue au profit de la société lotisseur de l'Ouest qui avait souscrit auprès d'un autre établissement financier une telle garantie et achevé le lotissement.



Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

SUR L'EXECUTION DE L'ENGAGEMENT



L'article R 442-15 du code de l'urbanisme dispose que : 'La garantie prévue à l'article R. 442-14 peut être mise en 'uvre par les attributaires de lots, l'association syndicale, le maire de la commune, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le préfet'.



Aux termes de l'article R 442-16 du même code :



'Lorsque, par suite de la défaillance du lotisseur, les travaux ne sont pas achevés soit dans le plus court des délais contractuels fixés dans l'un ou l'autre des actes de mutation ou de location, soit au plus tard dans le délai fixé comme il est dit au dernier alinéa de l'article R. 442-13, le garant doit verser les sommes nécessaires à l'achèvement desdits travaux soit à une personne qu'il aura choisie pour se substituer au lotisseur défaillant, soit à une personne désignée par le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, le préfet ou l'association syndicale selon que la garantie a été mise en 'uvre par le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunale, le préfet, l'association syndicale ou les attributaires de lots. A défaut, le versement est fait à une personne désignée par autorité de justice, notamment au syndic en cas de règlement judiciaire ou de liquidation de biens du lotisseur défaillant'.



L'article R 442-17 du code de l'urbanisme précise que :



'Pour l'application de l'article R. 442-16, la défaillance du lotisseur résulte notamment de l'admission de celui-ci au règlement judiciaire ou à la liquidation de biens, ou du non-achèvement des travaux à l'expiration du plus court des délais contractuels fixés par l'un des actes de mutation ou de location ou, au plus tard, à l'expiration du délai fixé par arrêté en vertu de l'article R. 442-13".



La procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la société Littoral aménageur Foncier caractérise la défaillance de cette société par application de l'article R 442-17 précité.



L'article R 442-15 du code de l'urbanisme autorise les colotis à mettre en oeuvre la garantie consentie par la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, dès lors que le lotissement n'a pas été achevé.



L'exécution par la société Lotisseur de l'Ouest de l'engagement pris devant la juridiction commerciale d'achever le lotissement et la souscription par cette société d'une nouvelle garantie d'achèvement des travaux sont sans incidence sur l'engagement du garant initial dès lors que le lotisseur initial est défaillant.



La caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres doit en conséquence sa garantie.



 Elle ne peut pas, dès lors qu'elle a refusé sa garantie, se prévaloir des dispositions de l'article R 442-16 du code de l'urbanisme selon lesquelles la désignation de l'entreprise devant achever les travaux lui appartiendrait.



Ce refus justifie de faire application des dispositions de cet article aux termes desquelles le versement est fait à une personne désignée par autorité de justice.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a dit que la somme due au titre de la garantie serait versée entre les mains de la société Lotisseur de l'Ouest, personne désignée par les colotis et que l'appelante avait pris l'initiative de mettre en cause.



SUR LES DEPENS



La charge des dépens d'appel incombe à l'appelante. Ils seront recouvrés par la selarl Olivier Bertrand prise en la personne de Maître Olivier Bertrand conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile 



SUR LES FRAIS D'EXECUTION



Ceux-ci incomberont à l'appelante. Le jugement sera confirmé de ce chef.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par l'appelante.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.



PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement du 17 janvier 2023 du tribunal judiciaire de La Rochelle ;



CONDAMNE la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la selarl Olivier Bertrand prise en la personne de Maître Olivier Bertrand conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres à payer en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :



- 1.200 € à [U] [R], [A] [G], [N] [O], [V] [H], [P] [M], [C] [X], [W] [E], [S] [I] et [J] [I] née [B] pris ensemble ;

- 1.200 € à la société Lotisseur de l'Ouest.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,