Cour d'Appel · 1ère Chambre — 14 janvier 2025

AB/LC



Numéro 25/00091





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 14/01/2025 







Dossier : N° RG 23/00598 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IOUG 





Nature affaire :



Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction







Affaire :



[Y] [G], MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS



C/



[D] [N], [Z] [N]























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 18 Novembre 2024, devant :



Madame BLANCHARD, Conseillère,



assistée de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier présent à l'appel des causes,





Madame BLANCHARD, en application de l'article 805 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [Y] [G]

né le 29 Septembre 1947 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]





MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) ASSURANCES, entreprise régie par le code des assurances, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

[Adresse 1]

[Localité 6]





Représentés par Maître Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU



Assistés de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX







INTIMES :



Monsieur [D], [S] [N]

né le 17 Mars 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]





Madame [Z] [N]

née le 25 Février 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]





Représentés et assistés de Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX













sur appel de la décision 

en date du 18 JANVIER 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 17/00750 



EXPOSE DU LITIGE :



Suivant contrat du 15 mars 2012, M. [D] [N] a confié à M. [Y] [G], architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre en vue de la transformation d'une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 13] (40) en plusieurs logements. 



Le permis de construire a été délivré le 30 décembre 2011 et l'attestation de conformité des travaux le 6 novembre 2012. 



Les trois logements réalisés, deux au premier niveau et un autre au deuxième niveau, ont été mis en location. 



Par courrier du 12 septembre 2016, l'Agence Régionale de Santé Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes a notifié à M. [D] [N] et Mme [Z] [N] la non-conformité aux dispositions des articles L. 1331-22 et suivants du code de la santé publique d'un appartement situé au premier niveau. L'[Localité 7] a en effet considéré que les locaux étaient partiellement enterrés et répondaient à la définition d'un sous-sol, si bien qu'ils ne pouvaient être mis à disposition aux fins d'habitation et donc de location. 



L'[Localité 7] a ensuite indiqué aux époux [N] que les locataires ayant quitté les lieux, elle ne pouvait pas informer le Préfet des [Localité 9] de cette situation, mais que la procédure serait reprise en cas de nouvelle location.



Par actes du 29 mai 2017, puis du 27 février 2018, M. et Mme [N] ont assigné M. [G] devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins, sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil, d'obtenir sa condamnation à leur verser les sommes de 216 412,80 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par ordonnance du 9 novembre 2018, le juge de la mise en état a notamment prononcé la jonction des deux procédures. 



Par acte du 5 février 2019, M. et Mme [N] ont fait assigner la Mutuelle des architectes français en qualité d'assureur responsabilité professionnelle de M. [G] en intervention forcée. Cette nouvelle affaire a fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 7 mars 2019. 



Par jugement avant dire droit du 4 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax a déclaré irrecevable l'action engagée par M. et Mme [N] à l'encontre de M. [G] en l'absence de saisine préalable du Conseil régional de l'Ordre des Architectes, déclaré recevable et non prescrite l'action engagée à l'encontre de la Mutuelle des architectes français et ordonné une mesure d'expertise en désignant Mme [L] [J] pour y procéder. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 octobre 2021. 





Par jugement contradictoire du 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Dax a :



- condamné la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 138 695,11 euros TTC en réparation du préjudice économique, dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G] et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers ;

- condamné la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749 euros TTC ;



- autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français, les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.





Le tribunal a considéré : 



- que même en l'absence de définition précise de la notion de sous-sol, le plan de coupe du terrain, la nature des pièces avant transformation (garage accessible par une rampe descendante et buanderie) et la hauteur importante des murs situés sous le niveau du sol, permettent de conclure que les logements 1 et 2 ont été construits en sous-sol, ce qui les rend impropres à la location, quelle que soit la qualité de l'aménagement intérieur. 

- qu'il n'est pas contesté que M. [G] connaissait l'intention des consorts [N] de donner en location les trois logements réalisés.



- qu'au regard de la configuration des deux logements situés au premier niveau et enfouis sur près de 40 % de leur hauteur, M. [G], en sa qualité de professionnel, devait donc alerter les consorts [N] sur les dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique et le risque de ne pas pouvoir les louer, de sorte qu'en omettant de les informer, il a manqué à son obligation de conseil et engagé sa responsabilité professionnelle à ce titre. 



- que le préjudice des consorts [N] consiste dans l'engagement de travaux importants mais inutiles pour aménager les logements du premier niveau, mais il n'est pas établi que les travaux réalisés dans le logement n°3 n'auraient pas été réalisés si M. [G] avait rempli son obligation de conseil. 



- que la Mutuelle des architectes français doit être condamnée à indemniser les consorts [N] des frais engagés pour faire réaliser les travaux des logements enfouis, soit la somme totale de 138 695,11 euros TTC selon le détail non contesté de l'expert judiciaire. 



- que les consorts [N] doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du coût des travaux dans le troisième logement.



- que la franchise contractuelle contenue au contrat d'assurance souscrit par M. [G] auprès de la Mutuelle des architectes français est opposable aux consorts [N].

 

- que les consorts [N] ne peuvent cumuler le remboursement des fonds investis pour la réalisation des travaux avec la perte des revenus attendus à la suite du financement des travaux, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande au titre des pertes locatives. 



- qu'il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [N] l'intégralité des frais irrépétibles. 



- que la Mutuelle des architectes français doit être condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



- que la Mutuelle des architectes français succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749 euros TTC.



- que conformément aux dispositions de l'articles 699 du code de procédure civile, Maître [H] est autorisé à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision contre la Mutuelle des architectes français. 











Par déclaration d'appel du 23 février 2023, le Mutuelle des architectes français et M. [Y] [G] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a: 



- condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 138 695,11 euros TTC en réparation du préjudice économique, dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G], et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers ;

- condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la Mutuelle des architectes français aux entier dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749 euros TTC ;

- autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la Mutuelle des architectes français les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- débouté la Mutuelle des architectes français du surplus de ses demandes.



Par conclusions d'incident du 25 août 2023, la Mutuelle des architectes français et M. [G] ont soulevé la caducité de l'appel incident du fait de l'absence de demande de réformation dans les conclusions des consorts [C] du 26 mai 2023. 

Suivant ordonnance du 21 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel de Pau a déclaré caduque l'appel incident formé par M. [D] [N] et Mme [Z] [N]. 



Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023 auxquelles il est expressément fait référence, la Mutuelle des architectes français et M. [Y] [G], appelants, demandent à la cour de :





Vu l'article 1147 du code civil, 

Vu les articles 49 et 75 du code de procédure civile, 

Vu les articles 542, 909, 914 et 954 du code de procédure civile, 

Vu les conclusions d'appelant notifié le 23 mai 2023 

Vu les conclusions d'intimé notifiées le 26 mai 2023, 

Vu la jurisprudence, 

Vu le contrat de maîtrise d''uvre, 

Vu les pièces du dossier, 



PLAISE A LA COUR :

 

A titre principal 



- constater l'incompétence du juge judiciaire pour statuer sur la salubrité des logements 1 et 2 au titre de l'article 1331-22 du code de la santé publique et le cas échéant, porter la question devant le juge administratif de [Localité 12]. 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 2 novembre 2020 dans toutes ses dispositions à savoir en ce qu'il a : 

- condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 138 695,11 euros TTC en réparation du préjudice économique, dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G] , et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers ; 

- condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamné la Mutuelle des architectes français aux entiers dépens, 

en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749,00 euros TTC; 

- autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la Mutuelle 

des architectes français, les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- débouté la Mutuelle des architectes français du surplus de ses demandes 

- prononcer la caducité de l'appel incident formé le 26 mai 2023 par M. et Mme [N] par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2023 ; 



Statuant de nouveau 



A titre principal : 

 

- débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs prétentions ;

- condamner M. et Mme [N] à verser à la Mutuelle des architectes français et à M. [G] la somme de 5 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 699; 



A titre subsidiaire : 



- juger que l'appartement n°3 au-dessus des appartements 1 et 2 n'est pas concerné par le litige ; 

- débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes telles que dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français du chef du logement 3 ;

- limiter l'indemnisation du préjudice financier de M. et Mme [N] à la somme de 138 795,11 euros TTC ;

- débouter M. et Mme [N] de leurs demandes d'indemnisation des pertes locatives des logements 1 et 2 ; 

- limiter l'indemnité éventuellement octroyée au titre de l'article 700 à la somme de 2 000 euros ;

- en tout état de cause, juger que la Mutuelle des architectes français ne peut être tenue que dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G] et que la franchise contractuelle est opposable aux tiers en cas de condamnation sur un fondement autre que celui de la garantie légale décennale ce qui ne peut être que le cas en l'espèce. 



Au soutien de leur appel, la Mutuelle des architectes français et M. [Y] [G] font valoir :



- qu'en l'absence d'un quelconque arrêté préfectoral de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité du logement litigieux, constatant l'insalubrité et l'interdiction temporaire ou définitive de mise en location, le jugement critiqué s'est substitué au pouvoir de police administrative et a outrepassé sa compétence en statuant sur une problématique relevant, le cas échéant, de la seule compétence du juge administratif. 



- qu'au regard de la jurisprudence administrative, l'appréciation de la salubrité ne se limite pas à la seule situation de sous-sol du logement, mais comprend la vérification, contrairement a ce qui a été effectué par l'[Localité 7] et l'expert judiciaire, des conditions matérielles de salubrité, à savoir l'ouverture, la ventilation et l'éclairage naturel suffisant. 



- qu'en application de l'article 49 du code de procédure civile et au regard des problématiques juridiques posées par la qualification de l'insalubrité du logement partiellement enterré au sens du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation, la Cour doit saisir la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative pour statuer sur cette question préjudicielle, dès lors que la question de la salubrité des logements litigieux au titre de l'article L. 1331-22 du code de la santé de publique présente un caractère sérieux au regard de la contrariété des conclusions de l'[Localité 7] dans son courrier du 12 septembre 2016, du rapport d'expertise et du jugement entrepris avec la jurisprudence administrative constante et porte sur un point dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige. 



- qu'en l'absence de notification à M. et Mme [N], par le Préfet compétent du moindre arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité en application des articles L. 511-1, L. 511-2 et L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation et des articles L. 1331-22 et 1331-23 du code de la santé publique, les logements pouvaient être mis en location et ne pouvaient pas être jugés insalubres par le premier juge. 

- qu'en conséquence, les préjudices économiques allégués par M. et Mme [N] au titre des pertes de baux ne sont ni réels, ni certains. 



- que s'agissant du préjudice économique qui résulterait de « l'engagement de travaux inutile pour aménager les logements du premier niveau », le préjudice n'est ni réel, ni certain, car aucun élément ne permet de conclure que, d'une part, les logements 1 et 2 sont insalubres, ni qu'ils sont frappés d'une interdiction administrative d'habiter ou de mettre en location temporaire ou définitive au titre des dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique et d'autre part, qu'il n'existerait aucun moyen technique pour remédier à l'insalubrité prétendue par des conditions économiques moins coûteuses que la reconstruction. 



- que si la faute de conseil était avérée, elle ne rend pas les travaux engagés par M. et Mme [N] inutiles, mais implique uniquement de réaliser des aménagements complémentaires. 



- qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la perte financière du fait de l'aménagement inutile des logements 1et 2 subie par M et Mme [N] ne peut être retenue qu'à concurrence de la somme de 138 795,11 euros TTC et non à concurrence de la somme de 216 412,79 euros telle que sollicitée par les demandeurs à titre de réparation de leur préjudice économique. 



- que les pertes locatives évoquées et sollicitées concernant les logements 1 et 2 ne peuvent être cumulées avec une demande de condamnation à restitution du coût des travaux inutilement réalisés du fait de l'impossibilité de louer. 



- que si le dispositif des conclusions de M. et Mme [N] comporte des demandes de confirmation du jugement, il ne comporte pas de demande d'infirmation ou de réformation, mais seulement des demandes de condamnation à paiement, de sorte qu'il y a lieu de prononcer la caducité de leur appel incident. 



- que le logement n°3 n'est nullement concerné par les questions d'insalubrité et l'[Localité 7] n'a pas menacé d'en interdire la location, de sorte que la seule potentielle perte financière subie par M. et Mme [N] au titre du préjudice économique est de 138 795 euros TTC. 



- que la maison des époux [N] n'a pas été rendue indisponible. 



- que les pertes locatives ne peuvent compenser des pertes financières qui seraient induites de l'immobilisation des sommes payées à concurrence des travaux d'aménagement des locaux 1 et 2.





Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [D] [N] et Mme [Z] [N], intimés, demandent à la cour de :



Vu les articles 1101 et s. du code civil 

Vu les 1231-1 du code civil 

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Vu le rapport d'expertise 

Vu les pièces et éléments versées aux débats 



- voir débouter M. [G] et la Mutuelle des architectes français, ès-qualités d'assureur RCP, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- voir confirmer le jugement rendu le 18 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a : 

- condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamné la Mutuelle des architectes français aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749,00 euros TTC ; 

- autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la Mutuelle des architectes français, les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- constater que l'appel incident de M. et Mme [N] est caduc et au terme duquel il était demandé : 

- voir condamner la Mutuelle des architectes français, es qualité d'assureur RCP de M. [G], à payer, à M. et Mme [N] : 

- la somme de 216 412,79 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice économique, 

- la somme de 60 480 euros (630 euros x 96 mois), en réparation du préjudice de jouissance, induite par la perte locative du logement n°2. 

- la somme de 43 200 euros (450 euros x 96 mois), en réparation du préjudice de jouissance, induite par la perte locative du logement n°1. 



En application de l'article 954 du code de procédure civile,

- déclarer que de M. et Mme [N] sont réputés s'être appropriés les motifs du jugement du 18 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a condamné la Mutuelle des architectes français à leur verser la somme de 138 695,11 euros en réparation de leur préjudice économique ; 



Y ajoutant, 

- voir condamner la Mutuelle des architectes français, ès qualités, à leur payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en cause d'appel. 

- autoriser Maître Aurélie Vial à recouvrer ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [D] [N] et Mme [Z] [N] font valoir :



- qu'il résulte de la jurisprudence constante, d'une réponse ministérielle du 26 septembre 2013, du guide de l'habitat indigne publié par l'ANIL et du rapport d'expertise judiciaire, que les logements n°1 & 2 sont des « sous-sols » et qu'aucune réparation ne peut les rendre habitables.



- que le moyen, soulevé pour la première fois en cause d'appel, tendant à faire valoir que le juge judiciaire est incompétent pour juger de la nature insalubre du logement litigieux, est irrecevable devant la Cour en application de l'article 74 du code de procédure civile. 



- qu'aucune décision administrative n'a été rendue, de sorte que le juge administratif ne peut pas statuer ; que l'appréciation du caractère insalubre d'un logement ne relève pas de la compétence exclusive du juge administrative ; que le litige oppose les bailleurs à l'architecte dont la responsabilité est recherchée, mais ne met pas en cause de personne publique, de sorte que le juge judiciaire est compétent en la matière et qu'il n'y a pas lieu de saisir la juridiction administrative sur ce point. 



- que M. [G] ne pouvait pas ignorer la destination locative des locaux dont la réalisation lui était confiée. 



- que le fait de construire des logements locatifs réputés insalubres au visa des dispositions de l'article L. 1331-22 du code la santé publique caractérise un manquement au devoir de conseil, et engage la responsabilité contractuelle de M. [G]. 



- que le préjudice est direct car rien ne vient interférer entre la faute de M. [G] et le préjudice de M. et Mme [N], les logements ne pouvant être mis en location puisque l'A.R.S. menace de reprendre les poursuites, si elle venait à l'apprendre; que le préjudice est certain car il n'y a aucun moyen d'y remédier, la solution du décaissement suggéré par la Mutuelle des architectes français ne modifiant pas le fait que la maison sera alors dans une cuvette et donc toujours en sous-sol.

- que si M. et Mme [N] avaient su qu'ils ne pouvaient faire qu'un seul logement locatif, ils n'auraient jamais initié de tels travaux puisque, aujourd'hui, seul l'appartement n°3 peut être loué, alors que la valeur locative de la maison initiale était bien évidemment plus élevée, de sorte que la totalité des travaux réalisés sur les trois logements doit être prise en compte. 



- que s'agissant des pertes locatives, elles doivent être retenues, même dans l'éventualité où M. [G] et la Mutuelle des architectes français seraient condamnés à rembourser le coût des travaux, car non seulement la maison des consorts [N] a été rendue indisponible mais ils ont également immobilisé des fonds dans ce programme de transformation qui auraient pu être investis plus lucrativement.



- que pour le logement n°1, la perte locative est estimée à 450 euros par mois sur 96 mois, soit un préjudice de jouissance de 43 200 euros ; que pour le logement n°2, la perte locative est estimée à 630 euros par mois sur 96 mois, soit un préjudice de jouissance de 60 480 euros ; que le préjudice économique est de 216 412,79 euros. 



- qu'il convient de condamner la Mutuelle des architectes français à payer aux consorts [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en cause d'appel.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.





MOTIFS :





Sur l'exception d'incompétence au profit du juge administratif :



M. [Y] [G] et la MAF Assurances soulèvent pour la première fois devant la cour d'appel l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif de Pau, pour statuer sur la salubrité des logements litigieux.



M. et Mme [N] leur opposent que cette exception de procédure est irrecevable devant la cour, car elle aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état en première instance, en application des dispositions de l'article 771 du code de procédure civile dans sa rédaction alors applicable.



Si les parties sont recevables à invoquer pour la première fois en appel de nouveaux moyens de défense au fond, il n'en demeure pas moins que les exceptions de procédure dont relève l'exception d'incompétence doivent être soulevées avant toute défense au fond par application de l'article 74 du code de procédure civile.



Or M. [Y] [G] et la MAF Assurances ont comparu en première instance et conclu au fond sans soulever cette exception alors qu'ils étaient déjà en mesure de le faire au regard des moyens invoqués par la partie adverse, ils ne sont donc plus recevables à le faire en cause d'appel (Civ.1ère, 14 avril 2010, n° 09-12.477).



Pour autant, il est observé que M. et Mme [N] qui argumentent sur cette irrecevabilité dans leurs écritures ne formalisent pas dans le dispositif de leurs conclusions une demande d'irrecevabilité mais de débouté des demandes de M. [Y] [G] et la MAF Assurances, ce qui suppose un examen au fond.



La cour n'est donc pas saisie formellement de l'irrecevabilité de cette exception et doit en examiner le bien-fondé.



M. [Y] [G] et la MAF Assurances soutiennent que la notion de salubrité des logements se trouve au coeur du litige et qu'il n'appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur cette notion mais au juge administratif, au visa des textes du code de la santé publique.





Or en l'espèce, il n'est pas demandé au juge judiciaire de statuer sur cette salubrité, mais d'examiner la question de la responsabilité de l'architecte ayant participé à la conception et la maîtrise d'oeuvre de travaux visant à aménager le niveau partiellement enterré d'une maison, que l'[Localité 7] qualifie de sous-sol, en appartements destinés à la location et au sujet desquels se pose la question de l'habitabilité nonobstant leur caractère salubre non véritablement remis en question par les parties.



Le juge judiciaire est parfaitement compétent pour statuer sur le caractère habitable d'un logement afin de se prononcer ensuite sur le respect de ses obligations par l'architecte chargé du projet.



Au demeurant, il est observé que le juge judiciaire est compétent et régulièrement amené à se prononcer sur la salubrité des logements soulevée tant par voie d'action que d'exception, dans le cadre du contentieux locatif.



Par conséquent, l'exception d'incompétence soulevée au profit du juge administratif sera rejetée.





Sur la responsabilité de M. [Y] [G] :



Il est constant qu'étant responsable de la conception et de la réalisation d'un ouvrage conforme aux documents contractuels, aux prescriptions légales et réglementaires et aux normes techniques, le maître d'oeuvre peut voir sa responsabilité décennale engagée, notamment lorsqu'il a manqué à son obligation de direction et de surveillance des travaux, dès lors qu'après réception, cet ouvrage est atteint de désordres cachés portant atteinte à sa solidité ou le rendant impropre à sa destination et que ces désordres sont imputables aux intervenants à la construction.



Par ailleurs, l'architecte engage sa responsabilité contractuelle de droit commun, pour les fautes éventuelles commises dans le cadre de sa mission en lien avec les désordres litigieux.



S'agissant de sa responsabilité contractuelle, l'architecte n'est tenu que d'une obligation de moyen, de sorte que la preuve d'une faute de sa part doit être rapportée.

L'architecte doit toutefois se préoccuper du mode d'exploitation de l'ouvrage (Civ. 3ème, 2 juin 2016, n°15-16981, publié) et doit concevoir un projet réalisable.



En l'espèce, il n'est pas contesté que M. et Mme [N] ont confié à M. [Y] [G], architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre selon contrat du 15 mars 2012 en vue de l'aménagement d'une maison individuelle et de son annexe en plusieurs appartements dans un but locatif.

Il s'agissait ainsi d'aménager trois logements, dont deux au niveau bas de la maison, et de créer un nouvel accès ainsi que huit places de parking.



M. [Y] [G] ne conteste pas avoir eu connaissance des finalités du projet d'aménagement de M. et Mme [N].



M. et Mme [N] lui reprochent un manquement à son obligation de conseil, dès lors que l'architecte ne les a pas informés de l'impossibilité de louer les appartements du niveau bas ainsi aménagés, ni même alertés d'une quelconque difficulté.



L'Autorité Régionale de Santé a, par courrier du 12 septembre 2016 faisant suite à une visite du 12 août 2016 après la plainte par d'anciens locataires, écrit à M. et Mme [N] que les locaux partiellement enterrés répondaient à la définition d'un sous-sol et de fait se heurtaient à l'interdiction de louer de tels locaux édictées par l'article L. 1331-22 du code de la santé publique.



L'[Localité 7] a en effet relevé que l'un des deux logements situé au niveau bas de la maison, anciennement loué à Mme [T] et M. [P], était partiellement enterré de 1,1 mètre au niveau de la fenêtre du salon/salle à manger, de 1,2 m au niveau de la fenêtre de l'une des chambres, et de 0,9 m au niveau de l'autre chambre.



Il n'est pas contesté que le deuxième logement situé au niveau bas de la maison est également partiellement enterré de cette façon.



M. [Y] [G] et la MAF Assurances critiquent cette appréciation au motif que l'[Localité 7] s'est limitée à considérer uniquement cet enterrement partiel pour en conclure que le logement était insalubre, alors qu'elle aurait également du prendre en considération les conditions matérielles de salubrité à savoir l'ouverture, la ventilation et l'éclairage naturel suffisant, ces conditions étant remplies par les deux logements neufs.



S'il est exact comme le soutiennent M. [Y] [G] et la MAF Assurances qu'il n'existe aucune définition réglementaire de la notion de sous-sol, et que l'expert judiciaire a relevé que les logements litigieux étaient habitables au motif qu'ils disposaient du confort et des équipements nécessaires à leur usage dans le respect des règles d'hygiène et de salubrité, il n'en demeure pas moins que les deux logements du niveau bas de la maison sont impropres à la location selon l'expert judiciaire.



En effet, à la date des faits litigieux et de l'expertise, l'article 1131-22 du code de la santé publique disposait :



'Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office.

Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L.521-3-2 sont applicables.'



L'[Localité 7] a fait application de ce texte qui vise les sous-sols comme étant impropres à l'habitation et à la location, et indiqué qu'elle saisirait le préfet des [Localité 9] si le local était remis en location.



M. [Y] [G] a établi à l'attention de l'[Localité 7] une note qu'il a intitulé « expertise amiable » le 15 novembre 2016 pour démontrer que les locaux sont en état de propreté et de fonctionnement et respectent les normes d'habitabilité, tout en indiquant que ' le logement incriminé est effectivement partiellement enterré d'environ 1 m soit 40 % de la hauteur sous plafond mesurée à 2,50 m' mais que l'enfouissement de 1 m de ce logement n'induit aucune gêne ni nuisances particulières.



Il ressort toutefois d'un courrier de l'[Localité 7] du 14 mars 2017 que les anciens locataires se plaignaient de désordres relatifs à l'humidité de certaines pièces.



Par ailleurs, ainsi que relève l'expert judiciaire, l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige définit la surface et le volume habitable et indique « il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons (...) ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ».



Le règlement sanitaire départemental des [Localité 9] prévoit dans son article 27 relatif aux conditions d'occupation des locaux reprend en point 27.1 l'interdiction d'habiter dans les caves et sous-sols édictée par le code de la santé publique.



L'expert judiciaire fait référence au 'DICOBAT' qui est selon elle la 'bible des architectes et autres acteurs de la construction' dans la mesure où il s'agit d'un dictionnaire général de la construction qui présente et recueille tous les termes constructifs et techniques de l'art de construire, et qui définit le sous-sol comme suit :

'étage de locaux souterrains ou enterrés, sous un rez-de-chaussée. Il est semi enterré, ou demi- sous-sol, si le sol extérieur est à peu près à mi hauteur du local (il diffère de l'étage de soubassement).'



L'étage soubassement est quant à lui défini comme le premier niveau de plain-pied d'un côté du bâtiment et enterré ou semi enterré sur les autres côtés du fait de la pente du terrain, ce qui n'est pas le cas en l'espèce car le terrain est presque plat et que l'enterrement des logements du niveau bas est homogène et d'environ 1 m sur tous les côtés.



Enfin l'expert judiciaire rappelle que le rapport de la délégation interministérielle à l'hébergement et à l'accès au logement (DIHAL) du 2 mars 2013 fait état des critères de qualification des 'sous-sols', en indiquant que ce terme au sens de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique pouvait prêter à discussion, et que la qualification de sous-sol repose sur une appréciation concrète de la configuration du local tenant compte de son aménagement et de son niveau d'enfouissement.



Sur question écrite du sénateur de Moselle publiée au JO du Sénat le 6 juin 2013, relative à l'incertitude de la définition du sous-sol non habitable au sens de l'article L1331-22 du code de la santé publique, le ministère des affaires sociales de la santé a répondu le 26 septembre 2013 que dans la mesure où les sous-sols sont caractérisés par leur degré d'enfouissement dans le sol, ils sont par nature impropres à l'habitation et un aménagement ne pourra en transformer la nature, à l'inverse des combles qui sont également définis comme impropres à l'habitation par le même texte, mais peuvent faire l'objet d'aménagements afin de créer un logement de qualité et échapper à l'interdiction de location.



D'ailleurs le Conseil d'État a jugé que le fait que les locaux qualifiés de sous-sol soient pourvus d'une ouverture sur l'extérieur est indifférent et ne leur permet pas de devenir des locaux pouvant être donnés à bail, cet aménagement ne leur faisant pas perdre la qualification de sous-sol (CE, 27 juillet 2005, req. n°259111).



La cour estime en l'espèce, comme le premier juge et en considération du rapport d'expertise judiciaire et des éléments ci-dessus, que les locaux litigieux, même correctement aménagés en termes de ventilation et d'éclairage par la lumière naturelle, conservent la qualification de sous-sol au regard de leur caractère semi enterré sur environ 1 m de hauteur ce qui les rend impropres en l'état à la location.



M. [Y] [G], architecte et donc homme de l'art avisé, se devait à tout le moins d'alerter M. et Mme [N] lors de l'établissement du projet sur les difficultés que pouvait poser la configuration des lieux choisis pour aménager des appartements dans un but purement locatif.



Il n'est pas contesté qu'il n'en a rien fait.



Sa responsabilité est donc engagée, ainsi que l'a retenu le jugement déféré qui sera confirmé sur ce point.





Sur le préjudice subi par M. et Mme [N] :



Le projet dans sa globalité concerne un aménagement de trois logements pour un montant total de 216 412,80 € TTC.



Il est établi que le troisième logement situé à l'étage de la maison n'est pas concerné par l'impossibilité d'être donné à bail.



M. et Mme [N] ne peuvent réclamer une indemnisation égale au montant de la totalité des travaux alors que seulement deux logements sur trois sont concernés par le litige, même s'ils affirment qu'ils n'auraient pas procédé à de tels aménagements si un seul appartement pouvait être donné à bail alors que la valeur locative de la maison tout entière était supérieure.



Il résulte du rapport d'expertise que la seule possibilité de désenclaver les deux appartements serait de procéder à d'importants travaux de terrassement de la maison avec une incertitude demeurant sur les autorisations administratives et la faisabilité des travaux nécessitant au préalable la réalisation d'une étude de sol et une reconnaissance des fondations.



En l'état, il convient de considérer que M. et Mme [N] ont engagé des frais d'aménagement des deux appartements uniquement pour les donner à la location, et que ces frais s'avèrent à ce jour inutiles ; ils s'élèvent à 138'695,11 € TTC comme l'a retenu le premier juge.

M. et Mme [N] indiquent dans leurs écritures : 'si les concluants avaient su qu'ils ne pouvaient faire qu'un seul logement locatif, ils n'auraient jamais initié de tels travaux puisque, aujourd'hui, seul l'appartement n°3 peut être loué' ; ils qualifient donc le préjudice de certain et direct, et cette description montre qu'il est dépourvu de tout aléa.

M. et Mme [N] font également état de la perte locative pour les deux logements, qu'ils chiffrent respectivement aux somme de 60'480 € pour le logement n°2 et 43'200€ pour le logement n°1. Toutefois dans la mesure où ces sommes ne leur ont pas été allouées par le premier juge et que leur appel incident a été déclaré caduque, la cour ne peut examiner ces demandes.



De leur côté, M. [Y] [G] et la MAF Assurances indiquent à titre subsidiaire, si la juridiction venait à retenir la responsabilité de M. [Y] [G], que « la seule potentielle perte financière subie par les consorts [N] est de 138'795,11 € TTC ».



Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour confirmera le jugement entrepris ayant alloué cette somme à M. et Mme [N] en indemnisation de leur préjudice.





Sur la garantie de la MAF Assurances :



La MAF Assurances ne dénie pas sa garantie à son assuré ; le jugement sera en conséquence confirmée en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. et Mme [N] la somme de 138'695,11 € TTC.





Sur le surplus des demandes :



La MAF Assurances, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise, par confirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée à M. et Mme [N] en première instance.



La demande de la MAF Assurances au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.





PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

 

REJETTE l'exception d'incompétence soulevée par M. [Y] [G] et la MAF Assurances,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



CONDAMNE la MAF Assurances à payer à M. [D], [S] [N] et Mme [Z] [N] la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



REJETTE la demande de la MAF Assurances au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la MAF Assurances aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE