Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 13 — 14 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 14 JANVIER 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19375 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUAI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2021 -TJ de [Localité 8] - RG n° 20 / 02780



APPELANTS :

 

Monsieur [M] [L]

[Adresse 11]

[Localité 6] (CROATIE)

Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant et par Me Alain TAMEGNON HAZOUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



Madame [F] [G] épouse [L]

[Adresse 11]

[Localité 6] (CROATIE)

Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant et par Me Alain TAMEGNON HAZOUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



INTIMEE :



S.C.P. [9] [Z] [13]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre,et Mme Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère 



Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

Par acte sous seing privé du 10 février 2017 conclu avec le concours de la société [10], M. [M] [L] et Mme [F] [G] épouse [L] ont régularisé avec les époux [P] une promesse de vente sous condition suspensive portant sur un pavillon d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12], dont la vente devait être réitérée par acte authentique le 10 juillet 2017. 



Lors du rendez-vous de signature décalé au 11 juillet 2017, Mme [K], notaire exerçant au sein de la Scp Creneau-Jabaud-Latour-[K]-Cheneau-Lemone-Vieux (la Scp), a constaté que la propriété litigieuse empiétait sur une parcelle voisine et réciproquement, et a refusé d'établir l'acte de vente. 



Le cadastre a été modifié en fin d'année 2018, régularisant les empiétements. M. et Mme [L] ont vendu leur bien à d'autres acquéreurs le 12 novembre 2019. 



C'est dans ces circonstances que, par acte du 12 mars 2020, les époux [L] ont fait assigner la Scp devant le tribunal judiciaire de Bobigny en responsabilité civile professionnelle. 



Par jugement du 12 juillet 2021, le tribunal a : 

- débouté M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamné M. et Mme [L] à payer à la Scp la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. et Mme [L] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration du 5 novembre 2021, M. et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision. 



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 15 avril 2022, M. [M] [L] et Mme [F] [G] épouse [L] demandent à la cour de : 

- les déclarer recevables et fondés en leur appel,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau,

- condamner la Scp au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qu'ils ont subi, découlant de la faute qu'elle a commise, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- condamner la Scp au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'ils ont subi, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- condamner la Scp au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Scp en tous les dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 11 mars 2022, la Scp Creneau-Jabaud-Latour-[K]-Cheneau-Lemoine-Vieux (la Scp) demande à la cour de :

- la recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée, 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

en conséquence, 

- débouter M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes en tant que dirigées à son encontre, 

en tout état de cause, 

- condamner M. et Mme [L] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 septembre 2024. 





SUR CE,



Sur la responsabilité du notaire :



Le tribunal n'a retenu aucune faute du notaire en ce que : 

- les époux [L] ne démontrent pas que le notaire aurait pu avoir connaissance des empiètements avant le rendez-vous de signature du 11 juillet 2017, puisque ceux-ci ne peuvent être constatés qu'en comparant la matrice cadastrale à la réalité des constructions édifiées et que le notaire n'a pas à se rendre sur place et n'avait aucune raison objective de soupçonner l'existence de tels empiètements, au demeurant très anciens,

- si dans un courriel du 17 juillet 2017, le notaire constate les empiètements, il n'est pas précisé quelles sont les pièces ayant permis ce constat, ni à quelle date elles ont été transmises à l'étude et le fait que le notaire indique dans ce courriel ne pas s'expliquer pourquoi ce point n'a pas été traité en amont du dossier ne suffit pas à démontrer qu'il avait en sa possession, antérieurement à la date de signature de l'acte, les éléments lui permettant d'avoir connaissance des empiètements, 

- une fois les empiètements connus, Mme [K] justifie avoir effectué les diligences nécessaires pour régulariser la situation, puisqu'elle a contacté un géomètre expert dès le lendemain, a convié les propriétaires de la parcelle voisine à un rendez-vous prévu le 3 août 2017, a relancé cette voisine par courrier du 3 août 2017 et à nouveau mandaté un géomètre à la suite de la vente de la parcelle voisine. 



Les appelants font valoir que :

- le notaire ne les a pas informés, antérieurement au rendez-vous de signature, d'une erreur de numéro de parcelle entre leur propriété et la propriété voisine ayant pour conséquence un empiètement respectif des deux propriétés sur celle voisine, n'a pas effectué les vérifications nécessaires à la rédaction de l'acte authentique, ne s'est pas assuré de la validité et de l'efficacité de cet acte alors qu'il s'est vu confier la préparation de celui-ci début mars 2017, qu'il était en possession depuis le 16 mars 2017 des documents demandés le 9 mars précédant, et que la simple lecture de ces documents et de l'extrait de cadastre que le notaire s'est procuré en vue de préparer le dossier suffisait à se rendre compte de la difficulté,

- le notaire a découvert l'empiètement de propriétés lors du rendez-vous de signature non pas par les acquéreurs à la suite d'un prétendu refus de permis de construire, mais en examinant le cadastre, dont il n'avait manifestement pas pris connaissance auparavant et qui contenait une ligne en pointillé qui lui a aussitôt fait penser à une mauvaise délimitation des parcelles,

- le notaire reconnaît dans son courriel du 17 juillet 2017 s'être rendu compte de cette difficulté 'à la lecture de l'acte et des pièces du dossier' ainsi que sa négligence en précisant 'je ne m'explique pas à ce jour pourquoi ce point n'a pas été traité en amont du dossier',

- tant les vendeurs que les acquéreurs ignoraient l'existence d'un empiètement et n'étaient pas en mesure de comprendre l'extrait cadastral comme peut le faire un notaire, si à tout le moins il s'y prend à l'avance, et ne pouvaient en conséquence l'en informer,



- en jugeant qu'ils n'établissaient pas que le notaire ait pu avoir connaissance de l'empiètement, le tribunal a renversé la charge de la preuve alors qu'il incombe au notaire de démontrer qu'il a rempli ses obligations, sauf à démontrer une erreur invincible et que la Scp était en mesure de découvrir l'existence de l'empiètement de propriétés à la lecture de l'acte de vente et des pièces du dossier et aurait donc dû d'apercevoir de cette difficulté antérieurement au rendez-vous de signature de la vente si elle en avait pris connaissance avec sérieux,

- les diligences accomplies par le notaire postérieurement au rendez vous de signature, en vue de régulariser la situation, sont inopérantes à écarter sa faute.



La Scp réplique que :

- le notaire n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objet de la vente, ni de vérifier les dires des parties,

- la promesse de vente a été rédigée par l'agence immobilière en charge de la vente et les appelants ne justifient pas qu'elle a été informée antérieurement à sa découverte, soit par la vendeurs, soit par l'agence immobilière, d'une difficulté relative aux parcelles,

- contrairement aux allégations des appelants, elle n'a reçu aucun document relatif à l'empiètement mutuel entre leur parcelle et la parcelle voisine antérieurement au 11 juillet 2017, cette irrégularité n'apparait dans aucun acte antérieur et n'a donné lieu à aucune servitude, et les appelants ne l'ont pas informée de cet empiètement,

- elle n'a été informée de l'empiètement mutuel des parcelles qu'au jour du rendez-vous de signature de l'acte de vente, par les acquéreurs n'ayant pas obtenu le permis de construire sollicité pour ce motif,

- la seule lecture des actes de propriété ou encore de l'extrait du plan cadastral, ne permettait pas de saisir préalablement la discordance entre la désignation des biens et leur situation physique qui, ainsi que l'a retenu le tribunal, ne peut être constatée qu'en comparant la matrice cadastrale et la réalité des constructions édifiées,

- elle a effectué les diligences nécessaires afin de permettre la régularisation de l'acte authentique.



Le notaire, chargé d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il authentifie, est tenu de vérifier les titres de propriété du vendeur, de se faire délivrer un certificat d'urbanisme et de s'assurer de la concordance des caractéristiques du bien vendu avec les mentions figurant au cadastre.



Le compromis de vente auquel le notaire n'a pas prêté son concours porte sur la vente d'un ensemble immobilier comprenant un pavillon d'habitation, figurant au cadastre sous la section AC, aux n°[Cadastre 5] pour 87 ca et n°[Cadastre 4] pour 63 ca sans plus de précision sur la configuration effective de ces parcelles.



Le notaire ayant constaté, lors du rendez-vous de signature du 11 juillet 2017, l'empiètement de la parcelle n°[Cadastre 4], propriété des époux [L], sur la parcelle n°[Cadastre 3] et respectivement, a refusé de recevoir l'acte authentique de vente dans l'attente d'une modification cadastrale. Celle-ci a été opérée selon procès-verbal de délimitation signé par les époux [L] et leurs voisins le 5 novembre 2018 rectifiant des empiètements respectifs des parcelles l64 et [Cadastre 3] de 10 et 11 m². 



Le notaire n'a pas manqué à son obligation de s'assurer de la sécurité juridique de l'acte de vente puisque constatant l'empiètement des parcelles, il a veillé à la conformité des caractéristiques de la parcelle vendue, dans sa configuration réelle, avec les mentions figurant au cadastre.



Il n'a pas davantage manqué, au moment de recevoir l'acte de vente, à son obligation d'information dès lors que prenant connaissance de cette difficulté d'empiètement, il en a informé les parties et a conseillé un report de la signature de l'acte authentique de vente dans l'attente de la modification cadastrale conformément à la configuration réelle des parcelles.



Il est en réalité fait grief au notaire d'avoir fait preuve de négligence dans la préparation du rendez-vous de signature de la vente en n'étudiant pas suffisamment à l'avance les éléments du dossier, en particulier l'extrait du plan cadastral qu'il s'est fait remettre et qui était suffisant à établir l'empiètement.



Le compromis de vente établi par l'agence immobilière ne contient aucune précision sur la configuration effective des lots et les parties, ignorant l'empiètement, n'ont fait aucune déclaration à ce titre auprès du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente.



Le notaire s'est bien fait communiquer les pièces nécessaires à la préparation de la signature de l'acte de vente, en particulier l'extrait du plan cadastral.



Alors que le notaire fait valoir que la seule lecture des actes de propriété ou de l'extrait du plan cadastral ne permettait pas de saisir, préalablement au rendez-vous de signature de l'acte, la discordance entre la désignation des biens au cadastre et leur situation physique, les époux [L] ne versent pas aux débats l'extrait du plan cadastral originel mais le procès verbal de délimitation ayant trait à la modification du parcellaire établi le 5 novembre 2018, auquel est joint l'extrait du plan cadastral modifié, faisant apparaître une ligne en pointillé entre les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4].



Par courriel du 17 juillet 2017, le notaire a précisé qu'il était apparu à la lecture de l'acte et des pièces du dossier que la propriété des époux [L] empiètait sur la parcelle voisine, laquelle erreur est antérieure à l'acquisition de leur propriété et n'avait pas été décelée au moment de celle-ci, et ne pas s'expliquer pourquoi ce point n'avait pas été traité en amont du dossier. 



Ce courriel, ne mentionnant pas que le notaire aurait appris à l'occasion du rendez-vous de signature que le permis de construire sollicité par les acquéreurs aurait été refusé, vaut reconnaissance par le notaire qu'il a été en mesure, au vu des éléments du dossier en sa possession au jour du rendez-vous de signature et à la lecture de l'acte, de déceler un éventuel empiètement des parcelles. 



A considérer que l'extrait du plan cadastral en sa possession obtenu antérieurement au rendez-vous de signature faisait apparaître une ligne en pointillé entre les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à l'identique du cadastre modifié et qu'il permettait ainsi au notaire d'identifier un éventuel empiètement de parcelles, celui-ci ne pouvait être confirmé qu'en interrogeant les parties sur la situation physique des biens, ce que le notaire a fait à l'occasion de la lecture de l'acte, lors du rendez-vous de signature ayant pour objet de s'assurer de la conformité du bien vendu avec ses caractéristiques. 



Dans leur courriel du 13 juillet 2017, les consorts [L] précisent d'ailleurs que le notaire 'a commencé la lecture de l'acte notarié pour finalement constater que les parcelles telles qu'annexées à l'acte ne correspondaient pas à la réalité de l'immeuble' vendu.



Outre que le notaire demeure libre du calendrier des diligences préalables nécessaires à la signature de l'acte authentique de vente et a pour obligation de s'assurer de la conformité du bien vendu à ses caractéristiques lors de la réception de l'acte, les appelants ne justifient pas de la date à laquelle le notaire aurait reçu l'extrait du plan cadastral et était en mesure de les informer sinon les interroger sur cette difficulté.



Ils échouent ainsi à démontrer une faute du notaire pour ne pas les en avoir informés antérieurement au rendez-vous de signature de la vente, la circonstance que le notaire ait indiqué ne pas s'expliquer pourquoi ce point n'avait pas été traité en amont du dossier, sans plus d'élément, ne caractérisant pas une reconnaissance de sa faute. 



Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Les époux [L] échouant en leurs prétentions sont condamnés aux dépens d'appel et à payer à la Scp une somme qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



y ajoutant,



Condamne M. [M] [S] et Mme [F] [G] épouse [L] à payer la Scp Creneau-Jabaud-Latour-[K]-Cheneau-Lemoine-Vieux une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [M] [S] et Mme [F] [G] épouse [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.









LA GREFFI'RE LA PR''SIDENTE