Cour d'Appel · Chambre Civile — 14 janvier 2025

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/01/25

Me Alexis DEVAUCHELLE

Me Estelle GARNIER





ARRÊT du : 14 JANVIER 2025



N° : - 25 



N° RG 22/01026 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GSCZ





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 12] en date du 07 Avril 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265285013613664 



S.C.I. SAINTE SOPHIE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]



ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Laurent VERDES de la SELEURL Laurent VERDES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS,

D'UNE PART



INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283858892975



S.A.R.L. A.G. PRESTATIONS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Elisabeth BERNABEU de la SELAFA CHAINTRIER, avocat au barreau d'ORLEANS,



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 26 Avril 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 9 septembre 2024 



















COMPOSITION DE LA COUR





Lors des débats à l'audience publique du 12 Novembre 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.



Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:






Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles






GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 





ARRÊT :



Prononcé publiquement le 14 janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





***



FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique en date du 5 avril 2019, la société Sainte Sophie a vendu à la société AG Prestations la pleine propriété d'une maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 2], moyennant le prix de 531 500 euros, avec faculté de rachat et différé de jouissance en faveur du vendeur pendant un délai de douze mois à compter du 6 avril 2019.



La société Sainte Sophie n'ayant pas sollicité le rachat de l'immeuble dans les délais et formes requis tout en se maintenant dans les lieux, la société AG Prestations l'a mise en demeure, par lettre recommandée en date du 30 octobre 2020, de lui régler la somme de 45 400,67 euros au titre des indemnités de jouissance outre celle de 3 492 euros au titre de la taxe foncière 2020.











La société Sainte Sophie a, par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, fait assigner la société AG Prestations aux fins de voir prononcer la nullité de l'acte de vente.



Par jugement en date du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- rejeté la demande de la société Sainte Sophie tendant à voir annuler la vente avec faculté de rachat conclue avec la société AG Prestations le 5 avril 2019 ;

- rejeté la demande de la société Sainte Sophie tendant à voir annuler l'acte authentique dressé le 5 avril 2019 ;

- déclaré la société AG Prestations propriétaire irrévocable de l'immeuble situé à [Adresse 6] ;

- condamné la société Sainte Sophie à payer à la société AG Prestations la somme de 138 416,67 euros au titre des indemnités de jouissance, à parfaire jusqu'à la libération des lieux ;

- condamné la société Sainte Sophie à payer à la société AG Prestations la somme de 317 500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire pour occupation sans droit ni titre, à parfaire jusqu'à la libération des lieux ;

- condamné la société Sainte Sophie à payer à la société AG Prestations la somme de 3 492 euros au titre de la taxe foncière 2020 ;

- ordonné à la société Sainte Sophie ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai l'immeuble qu'elle occupe [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin est ;

- condamné la société Sainte Sophie à payer à la société AG Prestations la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande formée par la société Sainte Sophie sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Sainte Sophie aux dépens et fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Bernabeu.



Par déclaration en date du 26 avril 2022, la société Sainte Sophie a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la société Sainte Sophie demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la vente avec faculté de rachat en raison de la vileté du prix d'achat, du caractère usuraire du crédit et du caractère exorbitant de l'indemnité d'occupation ;

- juger l'absence de fiabilité de la valorisation du bien immobilier ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'acte authentique du 5 avril 2019 pour absence de pouvoir conféré à l'étude notariale [W] ;









- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sainte Sophie au paiement des sommes de 134 416,67 euros au titre d'indemnités de jouissance ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société AG Prestations propriétaire irrévocable de l'immeuble situé à [Adresse 8] ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sainte Sophie au paiement de la somme de 317 500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire pour occupation sans droit ni titre ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sainte Sophie au paiement de la somme de 3 492 euros au titre de la taxe foncière 2020 ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la libération des lieux par la société Sainte Sophie.

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sainte Sophie au paiement de la

somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- infirmer le jugement tendant à voir condamner la société AG Prestations aux entiers dépens ;

- infirmer le jugement au regard de la demande de condamnation de la société AG Prestations à verser à la société Sainte Sophie la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2022, la société AG Prestations demande à la cour de :

- déclarer l'appel principal de la société Sainte Sophie mal fondé et le rejeter ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans du 7 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

- débouter la société Sainte Sophie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

- déclarer la société AG Prestations recevable et bien fondée en ses appels incidents et demandes ;

Y faisant droit, infirmant partiellement, à tout le moins, actualisation et rectifiant/complétant le jugement entrepris, affecté d'une omission de statuer :

- condamner la société Sainte Sophie à lui payer, en sus de la somme de 138 416,67 euros, la somme de 46 508 euros (soit un total de 184 924,67 euros du 6 avril 2020 au 31 juillet 2022), outre 6 644 euros par mois à compter du 1er août 2022 jusqu'à parfait libération des lieux, au titre des indemnités de jouissance,

- condamner la société Sainte Sophie à lui payer en sus de la somme de 317 500 euros, la somme de 106 000 €, (soit un total de 423 500 € du 6 avril 2020 au 31 juillet 2022), outre 500 € par jour à compter du 1er août 2022 jusqu'à parfait libération des lieux, au titre de l'indemnité forfaitaire pour occupation sans droit ni titre ;













- assortir d'une astreinte de 100 € par jour de retard courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir l'injonction faite à la SIC Sainte Sophie ainsi qu'à tous occupants de son chef et de ses biens, de quitter les lieux l'immeuble qu'elle occupe a [Adresse 7] ;

- l'autoriser à faire procéder à l'expulsion de la SCI Sainte-Sophie au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner la société Sainte Sophie à lui régler la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Sainte Sophie aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de maître Estelle Garnier, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2024.



MOTIFS



Sur l'annulation de la vente au titre de la prohibition de pacte commissoire



Moyens des parties



L'appelante soutient qu'il convient de savoir si l'acte en question constitue une véritable vente avec faculté de rachat conforme à l'article 1659 du code civil ou bien un pacte commissoire ou contrat pignoratif prohibé par l'article 2458 du code civil en ce que le débiteur remet son bien immobilier au créancier en garantie de sa dette ; que la requalification s'analyse au regard d'un certain nombre d'indices dont la vileté du prix, la relocation du bien au vendeur moyennant une indemnité exorbitante, et le caractère usuraire de l'opération ; que l'acte authentique d'achat à réméré mentionne une valeur du bien entre 820 000 € et 900 000 € à la date de l'acte, alors que le prix de vente net vendeur a été de 377 656,88 € ; que dès lors, la vileté du prix est établie puisque le prix d'achat net vendeur correspond à 42 % de la valeur du bien ; qu'une réserve de jouissance au profit du vendeur était prévue à l'acte moyennant une somme de 6 644 € par mois ou 79 728 € pour 12 mois ; que l'indemnité ne doit généralement pas dépasser 1 % du réméré, or en l'espèce, l'indemnité représente 1,4 % de sorte que caractère exorbitant ne fait également aucun doute ; qu'en prenant en compte le prix d'achat net vendeur et le montant de l'indemnité d'occupation, le taux du crédit appliqué à cette opération est de 21,1 % alors que le taux de l'usure des découverts aux sociétés non financières et entrepreneurs individuels, au trimestre 2 de 







l'année 2019, était de 14,05 % ; que le taux appliqué à l'opération dont s'agit est donc usuraire ; que l'acte notarié n'indique aucune surface habitable du bien et il est, dès lors, impossible d'appréhender la véritable valeur du bien ; que faute d'évaluation indépendante et incontestable, les conditions strictes de la vente à réméré ne sont pas démontrées ; que Mme [S] [V] est une personne âgée de 64 ans, et son compagnon, M. [R] [H], est âgé de 77 ans ; que face à d'importantes difficultés financières, ils ont manifestement été contraints d'accepter une valorisation de leur bien qui ne correspond pas à la réalité ; que le tribunal a rejeté sa demande au motif que l'acte authentique caractérisait la commune intention des parties et leur libre et éclairé consentement ; que cependant, en vertu de l'article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; que le tribunal devait donner à l'acte authentique sa véritable qualification en l'analysant en un pacte commissoire ; que la cour infirmera dès lors le jugement.



L'intimée explique que la distinction entre vente avec faculté de rachat et contrat pignoratif présente un intérêt au regard de la prohibition des pactes commissoires ; que toutefois, l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 a réformé le droit des sûretés et a admis la validité de tels pactes ; que le pacte reste prohibé en matière de crédit à la consommation garanti par un gage, lorsque l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur ou lorsque le constituant fait l'objet d'une procédure collective, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la SCI Sainte Sophie a, en toute connaissance de cause, eu recours à la vente à réméré pour échapper à ses créanciers menaçant de faire des procédures à leur encontre ; que la SCI a accepté les contraintes et les conséquences attachées à la vente avec faculté de rachat, dont la minoration du prix et a reconnu, dans l'acte authentique, que la vente avec faculté de rachat ne conférait pas à l'acquéreur un gage sous la forme d'une transmission de la propriété en garantie d'un prêt déguisé ; qu'il ne peut être considéré que le prix de vente était vil ; que le prix du réméré était bien de 531 500 € et non pas de 377 656 €, contrairement a ce qu'indique la SCI ; que l'évaluation établie par la société Immo Consulting était sérieuse et reconnue par le vendeur ; que la SCI ayant déclaré sous sa responsabilité que la valeur vénale du bien pourrait être évaluée entre 820 000 € et 900 000 € suivant l'estimation de la société Immo Consulting, ne peut aujourd'hui prétendre que cette évaluation ne serait pas suffisante et serait contestable ; qu'elle verse par ailleurs une autre évaluation concordant avec celle réalisée par la société Immo Consulting ; que la vente à réméré a permis à la SCI Sainte Sophie de percevoir le prix de la vente de son bien et de procéder ainsi au comblement de ses dettes et au financement de la création de sa boutique de prêt-à-porter féminin ; que la décote était de 37,5 % et non de 58 % par rapport à la valeur du bien ; que l'indemnité de jouissance n'était pas exorbitante étant précisé qu'elle intègre deux données : d'une part, l'équivalent loyer pour l'usage de la maison, et d'autre part, le coût 







financier du portage immobilier correspondant à la rémunération financière de l'investisseur permettant au vendeur de conserver son bien avec sa faculté de rachat ou de le vendre à un tiers au prix du marché ; que l'équivalent loyer est de 0,71 % du prix d'achat du réméré ; que le taux de marge investisseur est de 6,42 % ; que s'agissant du caractère usuraire de l'opération, la SCI évoque un taux de crédit alors que la vente à réméré ne peut être comparée à un financement bancaire classique ; que le taux de marge investisseur étant de 6,42 %, le contrat ne présente pas de caractère usuraire ; que c'est donc à bon droit et de manière motivée que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la vente du 5 avril 2019 ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement dont appel sur ce point.



Réponse de la cour



L'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Aux termes de l'article 1659 du code civil, la vente à réméré est le contrat par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement.



La vente à réméré ne peut toutefois avoir pour effet de contourner la prohibition des pactes commissoires par lesquels, à défaut d'exécution de l'obligation garantie, le créancier devient propriétaire du bien si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires au rachat.



L'usage frauduleux de la vente à réméré vise à contourner la prohibition du pacte commissoire et les règles relatives à l'usure.



Ainsi, la vente avec faculté de rachat ne doit pas dissimuler un prêt usuraire, sauf à être considérée comme un contrat pignoratif qui est une opération assimilable à un pacte commissoire et prohibée, consistant à dissimuler un prêt sous une vente avec faculté de rachat pour un prix correspondant à la somme prêtée, le bien vendu étant acquis de droit à l'acquéreur à défaut de rachat dans le délai convenu.



Toutefois, il convient de relever que la validité des pactes commissoires est désormais admise, tel que le prévoit l'article 2348 du code civil créé par l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006. Le pacte commissoire demeure toutefois interdit en matière de crédit à la consommation garanti par un gage, lorsque l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur ou lorsque le vendeur fait l'objet d'une procédure collective.











La SCI Sainte Sophie n'allègue ni ne justifie se trouver dans l'une de ces situations. En particulier, il convient de constater que le bien vendu ne constitue pas la résidence principale de la SCI Sainte Sophie qui est domiciliée, aux termes de l'acte authentique de vente, à Nointel (95560) alors que le bien est situé à Allauch (13190).



Il s'ensuit que l'appelante est mal-fondée à soutenir que la vente avec faculté de rachat devrait être requalifiée en contrat pignoratif avec un pacte commissoire et à soulever la nullité de la convention subséquente.



Au demeurant, le tribunal a parfaitement rappelé les clauses de l'acte authentique établissant que le vendeur avait déclaré avoir recherché, au préalable, une solution bancaire qui s'est avérée être inaccessible, de ne pas être en mesure de vendre convenablement les biens, au prix du marché, « au regard de l'urgence à régler ses créanciers menaçant de procédures » et que la valeur vénale des biens pourrait être évaluée entre la somme de 820 000 euros et 900 000 euros ainsi qu'il résulte d'une estimation immobilière en date du 10 janvier 2019 établie par la société Immo Consulting, cette valeur étant d'ailleurs corroborée par une autre évaluation produite aux débats par l'intimée.



Le vendeur a également déclaré dans l'acte de vente avoir été clairement informé par le notaire des conséquences et des coûts attachés à cette vente avec faculté de rachat, et les avoir dûment acceptés, notamment la minoration du prix du bien découlant particulièrement du fait qu'il est vendu avec une faculté de rachat réservée au vendeur.



La gérante de la SCI Sainte Sophie avait également apposé la mention manuscrite suivante dans l'acte :

« Je réitère, déclare et atteste ne pas être en situation de surendettement et renonce de ce fait à toute action à l'encontre de l'acquéreur visant à contester la présente vente avec faculté de rachat et stipulation de convention d'occupation précaire à mon profit dont je suis libre demandeur, bénéficiant à ce titre de ma pleine capacité.

Je reconnais en outre et réaffirme que la présente vente ne constitue à mon profit ni un prêt d'argent ni une opération de crédit par mon acquéreur qui deviendra à l'issue de cette opération pleinement propriétaire du bien que je vends mais sous la condition résolutoire de l'exercice de ma faculté de rachat et je reconnais ainsi avoir reçu du rédacteur des présentes et de l'intermédiaire négociateur toutes explications sur le processus juridique engagé ».



L'acte stipulait un prix de vente de 531 500 euros comprenant les honoraires de négociation dus par le vendeur à l'agence immobilière soit 45 000 euros. Ces frais payés par l'acquéreur à la place du vendeur constitue bien une partie du prix de vente. Il était prévu que le prix serait réglé comptant le jour de l'acte authentique à concurrence de la somme de 451 772 euros, et à 





hauteur de 79 728 euros « par compensation avec le versement de la même somme devant être opérée par le vendeur, au pro't de l'acquéreur » conformément au différé de jouissance convenu entre les parties. La SCI Sainte Sophie est donc mal fondée à soutenir que la somme de 79 728 devrait être déduite du prix de vente pour connaître la valeur réelle d'achat, alors qu'il s'agit d'une partie du prix payé par compensation avec l'indemnité de jouissance due par le vendeur. Les frais de notaire ne sont pas quant à eux inclus dans le prix de 531 500 euros.



Le prix payé au titre de la vente présente donc une décote comprise entre 35 % et 41 % du prix estimé du bien immobilier, qui était la contrepartie acceptée par le vendeur de la vente assortie d'un différé de jouissance et d'une faculté de rachat, outre le fait qu'il était dans l'impossibilité de vendre le bien au prix du marché à bref délai au regard de ses dettes. Le prix de vente ne présente pas de caractère vil.



De même, l'appelante n'établit pas que l'indemnité de jouissance constituerait, par son montant, une réduction du prix payé par l'acquéreur, alors qu'elle constitue la contrepartie du différé de jouissance de 12 mois, à raison de 6 644 euros par mois, qui ne présente pas de caractère exorbitant au regard de la valeur du bien ou de sa valeur locative justifiée par l'intimée à hauteur de 3 800 euros.



L'opération conclue entre les parties constitue bien une vente assortie d'une faculté de rachat et non un prêt d'argent déguisé garanti par un gage. S'agissant d'une vente et non d'une opération de crédit, les règles relatives à l'usure ne s'appliquent pas.



En conséquence, la demande d'annulation de la vente avec faculté de rachat sera rejetée, et le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'annulation de la vente pour absence de pouvoir conféré au gérant de la SCI



Moyens des parties



L'appelante soutient qu'il a été établi un procès-verbal des associés en date du 1er avril 2019 afin d'autoriser tout collaborateur ou tout employé de l'étude du notaire, à l'effet de conclure l'acte de vente avec faculté de rachat avec la société LR Développement SAS ; que l'acte du 5 avril 2019 a, en réalité, été signé avec la société AG Prestations ; que dès lors, le notaire n'a pas respecté les termes du pouvoir conféré de sorte que l'acte de vente du 5 avril 2019 lui est inopposable ; qu'en outre, le PV d'associés du 1er avril 2019 indique que Mme [S] [V] posséderait personnellement la totalité des parts sociales, alors que la société civile à associé unique n'est pas une forme prévue par la loi ; qu'en l'espèce, Mme [V] est associée avec M. [U] ; que les associés n'ont pas donné pouvoir à la gérante à l'effet de mandater le notaire pour signer l'acte au nom de la SCI Sainte-







Sophie ; qu'en outre, les statuts de la SCI Sainte-Sophie donnent des pouvoirs généraux au gérant et il ne lui a pas été conféré le pouvoir de céder l'immeuble de la société ; que seuls les associés sont compétents pour conférer pouvoir au gérant de vendre l'immeuble ; que l'acte authentique du 5 avril 2019 portant sur la vente du bien doit donc être déclaré nul.



L'intimée réplique que le demande de nullité de l'acte authentique est fondée sur le propre document établi par la SCI Sainte Sophie qui a fait une déclaration erronée en mentionnant un acquéreur erroné ; que la SCI ne peut invoquer sa propre turpitude, outre le fait qu'elle n'a subi aucun préjudice du fait de cette erreur de plume, dans la mesure où la société AG Prestations est la société mère la société LR Développement et que les associés sont les mêmes ; que la SCI a contracté avec les mêmes personnes que celles avec lesquelles elle était entrée en pourparlers et les conditions de la vente à réméré étaient identiques ; que la société SCI Sainte Sophie savait exactement avec qui elle contractait et aucune erreur sur la personne ne peut valablement être invoquée ; qu'en outre, il résulte des statuts que le capital social été attribué en totalité à Mme [V] qui détient donc bien seule la totalité des parts sociales de la SCI Sainte Sophie ; qu'en qualité de gérante de la SCI Sainte Sophie, Mme [V] a valablement autorisé la cession avec faculté de rachat ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de nullité de l'acte de vente pour absence de pouvoir conféré par la SCI Sainte Sophie ; que la cour confirmera le jugement sur ce point.



Réponse de la cour



Le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la SCI Sainte Sophie en date du 1er avril 2019 est ainsi rédigé :

« Les associés de la société Civile Immobilière 'SCI Sainte Sophie', au capital de 1 500,00 €, se sont réunis en assemblée générale extraordinaire au siège social à [Adresse 11], sur la convocation de la gérance.

La séance est ouverte sous la présidence de Madame [S] [V], gérant de la société.

Après avoir déclaré qu'elle possède personnellement la totalité des parts sociales.

- ORDRE DU JOUR -

Autorisation à donner à tout collaborateur ou employé de l'étude de Maître [N] [W], notaire à [Localité 10] à l'effet de conclure un acte de vente avec faculté de rachat moyennant le prix principal de cinq cent trente et un mille cinq cents euros (531 500,00 €), contrat en mains, aux conditions ci- après énoncées.

Le gérant est en possession du projet de contrat de vente qu'il a fait établir.

RÉSOLUTION UNIQUE











Le gérant confère tous pouvoirs à tout collaborateur ou employé de l'étude de Maître [N] [W], notaire à [Localité 10] à l'effet de conclure et signer, pour le compte de la société, un acte de vente avec faculté de rachat avec :

La société dénommée LR Développement, société par actions simplifiée au capital de dix mille euros (10 000,00 Euro) dont le siège social est à [Adresse 9], immatriculée au registre du commerce et sociétés de Orléans sous le numéro 488 482 282 et enregistrée sous le numéro SIREN 488 482 282.

Portant sur l'immeuble suivant :

Une maison individuelle à usage d'habitation située à [Adresse 6] ».



Cette résolution a été adoptée à l'unanimité par l'assemblée générale des associés de la SCI Sainte Sophie.



Il résulte des statuts de la SCI Sainte Sophie que le capital social de 1 500 euros, apporté par deux associés, divisé en 150 parts a été intégralement attribué à Mme [V], associée gérante de la société. Il convient de constater que la SCI Sainte Sophie a bien été créée et immatriculée avec ses statuts mentionnant la présence de deux associés et l'attribution de l'entier capital social à l'un seul d'entre eux.



L'affirmation contenue dans procès-verbal d'assemblée générale de la SCI Sainte Sophie en date du 1er avril 2019, aux termes de laquelle Mme [V] détenait la totalité des parts sociales, est donc exacte. Il s'ensuit que la SCI a valablement donné pouvoir à son gérant de conclure la vente avec faculté de rachat.



Si le pouvoir conféré au gérant portait sur une vente avec faculté de rachat au profit de la société LR Développement, il convient de relever que ce pouvoir a été conféré après que la gérante a pris connaissance du projet de l'acte de vente qui ne mentionnait pas d'autre acquéreur que la société AG Prestations. En outre, la société LR Développement est la société mère de la société AG Prestations, dirigée par la même personne physique, et disposant de la même adresse que la société AG Prestations. Le pouvoir comportait donc une simple erreur matérielle sur l'identité de l'acquéreur n'affectant pas la volonté de la SCI Sainte Sophie de vendre son bien immobilier avec faculté de rachat à la société AG Prestations, selon les mêmes conditions et mêmes modalités que la vente projetée et de donner pouvoir à cette fin.



La SCI Sainte Sophie ne peut donc solliciter la nullité d'une vente qu'elle avait négociée avec le représentant identique des sociétés AG Prestations et LR Développement, au seul motif de l'indication erronée de l'acquéreur du bien immobilier, et ce d'autant plus qu'elle n'a jamais contesté la conclusion de la vente avec la société AG Prestations avant que celle-ci n'invoque l'expiration 







du délai pour l'exercice de la faculté de rachat et le paiement d'indemnités de jouissance supplémentaire pour non-libération des lieux.



La demande d'annulation de la vente sera donc également rejetée, et le jugement sera confirmé à ce titre.



Sur les effets de la vente



La SCI Sainte Sophie ne forme aucun moyen à l'appui de ses demandes d'infirmation des autres chefs du jugement, portant sur la qualité de propriétaire de la société AG Prestations, le paiement des indemnités de jouissance et des indemnités pour occupation sans droit ni titre, le paiement de la taxe foncière, et libération des locaux.



La cour ne peut donc que confirmer ces chefs du jugement découlant du caractère parfait de la vente et des stipulations contractuelles.



Il n'y a pas lieu d'assortir l'injonction de quitter les lieux d'une astreinte, mais il convient d'ajouter au jugement en ordonnant l'expulsion de la SCI Sainte Sophie et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.



La société AG Prestations demande un complément d'indemnité de jouissance et d'indemnité pour occupation sans droit ni titre depuis la date à laquelle les sommes ont été arrêtées par le tribunal.



L'acte authentique de vente prévoit un différé de jouissance dans les termes suivants :

« La présente vente étant conclue sous la condition résolutoire d'exercice par le VENDEUR de la faculté de rachat, aux conditions ci-avant stipulées, les parties conviennent expressément que l'ACQUEREUR n'aura la jouissance du bien acquis qu'à l'expiration d°un délai de DOUZE (12) MOIS à compter du lendemain des présentes, par la prise de possession réelle du bien vendu, celui-ci devant alors être libre de toute location ou occupation.

Le VENDEUR conservera en conséquence la jouissance du bien vendu pendant ce délai de DOUZE (12) MOIS à compter du lendemain des présentes.

Ce différé de jouissance est concrétisé dans les termes 'gurant ci-après :

1°) CONDITIONS D'OCCUPATION

En conséquence de la privation de jouissance convenue, le VENDEUR s'oblige à restituer la jouissance des biens objet des présentes au plus tard à l'expiration d'un délai de DOUZE (12) MOIS commençant à courir à compter du lendemain des présentes, sauf dans le cas où il déciderait de bénéficier de la faculté de rachat.













2°) INDEMNITES ET CHARGES LIEES

Les parties conviennent expressément qu'il sera versé à titre de compensation du DIFFERE DE JOUISSANCE convenu au profit du VENDEUR, une indemnité par le VENDEUR à l'ACQUEREUR.

INDEMNITE DE JOUISSANCE :

Cette indemnité est fixée expressément entre les parties à la somme de SIX MILLE SIX CENT QUARANTE-QUATRE EUROS (6 644,00 euros) par mois, soit pour les DOUZE (12) MOIS de différé de jouissance, la somme de SOIXANTE DIX-NEUF MILLE SEPT CENT VINGT-HUIT EUROS (79 728,00 euros) ».



La somme de 6 644 euros par mois n'était donc contractuellement prévue que pour la période de différé de jouissance de 12 mois, en contrepartie de la privation de jouissance subie par le nouvel acquéreur. À l'issue de cette période, si le vendeur se maintient dans les lieux, les indemnités d'occupation prévues à l'acte de vente prenaient le relais.



Ainsi, l'acte de vente stipule au titre de la partie « fin du différé de jouissance » :

« Il est expressément convenu entre les parties que si le VENDEUR se maintenait dans le bien après la fin du différé de jouissance, soit au terme du délai maximum susvisé de DOUZE (12) MOIS, soit par anticipation pour cause de renoncement à la faculté de rachat ou de déchéance de la faculté de rachat, il deviendrait occupant du bien sans droit ni titre.

Outre le paiement de l'indemnité de jouissance, il serait alors également redevable d'une indemnité forfaitaire de CINQ CENTS EUROS (500,00 €) par jour d'occupation sans droit ni titre, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l'ACQUEREUR de poursuivre la libération du bien vendu.

Cette indemnité forfaitaire est stipulée non réductible même en cas de libération partielle du bien. Elle sera due prorata temporis dès le premier jour de retard pris par le VENDEUR pour libérer le bien, nonobstant la réception de la sommation de libérer le bien faite par acte extrajudiciaire, dont le coût avancé par l'ACQUEREUR devra lui être remboursé par le VENDEUR ».



Il était ainsi prévu que le maintien dans les lieux n'emportait pas prorogation du différé de jouissance de sorte que la société AG Prestations n'est pas fondée en sa demande en paiement d'une somme actualisée au titre indemnités de jouissance postérieurement à la période de différé de jouissance. Si l'acte stipule que les indemnités d'occupation sont dues « Outre le paiement de l'indemnité de jouissance », cela signifie seulement que le maintien dans les lieux n'anéantissait pas les sommes dues au titre du différé de jouissance de 12 mois, et non que ces indemnités de jouissances perdureraient au-delà de 12 mois en se cumulant avec les indemnités d'occupation.













La société AG Prestations est donc mal fondée à solliciter une somme complémentaire d'indemnités de jouissance pour la période postérieure au différé de jouissance. Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.



En revanche, la SCI Sainte Sophie sera condamnée à payer à la société AG Prestations, la somme complémentaire de 106 000 euros due entre le 1er janvier 2022 et le 31 juillet 2022, outre la somme de 500 euros par jour d'occupation à compter du 1er août 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux qu'elle ne justifie pas avoir libérés.



Sur les frais de procédure



Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.



La SCI Sainte Sophie sera condamnée aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société AG Prestations une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;



Y AJOUTANT :



ORDONNE l'expulsion de la SCI Sainte Sophie et de tous occupants de son chef, du bien situé [Adresse 2], avec, au besoin, le concours de la force publique ;



DIT n'y avoir lieu à prononcer une astreinte au titre de l'injonction de quitter les lieux ;



DÉBOUTE la société AG Prestations de sa demande complémentaire au titre des indemnités de jouissance ;



CONDAMNE la SCI Sainte Sophie à payer à la société AG Prestations la somme complémentaire de 106 000 euros due entre le 1er janvier 2022 et le 31 juillet 2022 à titre d'indemnité d'occupation, outre la somme de 500 euros par jour d'occupation à compter du 1er août 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux ;



CONDAMNE la SCI Sainte Sophie aux entiers dépens d'appel ;













AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;



CONDAMNE la SCI Sainte Sophie à payer à la société AG Prestations la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT