Cour d'Appel · 1ère Chambre — 14 janvier 2025

MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/017





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 14 Janvier 2025 



 

N° RG 24/00748 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HPTI



Décision attaquée : Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 21 Mai 2024





Appelante



S.A.S.U. GOURMANDINE AND CO, dont le siège social est situé [Adresse 4]



Représentée par Me Emeric BOUSSAID, avocat au barreau de CHAMBERY









Intimée



S.A.S. STAP73, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY 

Représentée par la SELAS FIDAL, avocats plaidants au barreau de CHAMBERY









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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Septembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 octobre 2024 



Date de mise à disposition : 14 janvier 2025 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





La société Gourmandine &co exploite un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie, traiteur, confiserie, sandwicherie, briocherie, croissanterie, viennoiserie, chocolaterie, glacier, boissons, vente sur place et à emporter, sous l'enseigne 'la boulangerie [X]'.



Suivant contrat de bail commercial du 6 juillet 2017, prenant effet le 1er octobre suivant, elle a pris à bail un local commercial brut avec terrasse, de 141 m², situé 325 sis [Adresse 1], correspondant au lot 37B, appartenant à la société Staps 73. Le loyer était fixé à 70 000 euros HT annuels, payable trimestriellement et par avance, outre refacturation des charges récupérables à hauteur de 7 043 euros annuellement payables également par trimestre.



Par avenant de décembre 2020, les modalités de calcul de la proratisation des charges ont été modifiées, au prorata de la surface occupée par le preneur dans le bâtiment propriété du bailleur, soit 141/1155èmes.

***

Par mémoire préalable en date du 16 septembre 2022, la société Gourmandine & co a sollicité la révision du loyer, au regard des travaux effectués et du caractère monovalent des locaux, souhaitant voir fixer le loyer à 35 000 euros HT. Le 3 mai 2023, la société Gourmandine & co a saisi le juge des loyers commerciaux.



Déplorant des impayés de loyers, la société Staps 73 a fait délivrer à sa locataire, par l'intermédiaire de Me [M], le 4 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 42 630,91 euros, frais inclus.



Par ordonnance de référé du 9 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Chambéry disait n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Staps 73, considérant que le commandement était trop imprécis sur les sommes réclamées qui ne pouvaient être rattachées à une période définie.



Suivant commandement de payer du 24 janvier 2024, la société Staps 73 faisait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Gourmandine & co. 



Par acte extrajudiciaire du 22 février 2024, la société Gourmandine & co a saisi le juge des référés le 22 février 2024 pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire, lui octroyer des délais de paiement, l'autoriser à payer mensuellement ses loyers, surseoir à statuer dans l'attente de la décision du juge des loyers commerciaux.



Par ordonnance de référé du 21 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry a :



- Déclaré irrecevable la demande de la société Gourmandine and co de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en fixation des loyers commerciaux,



- Rejeté la demande de la société Gourmandine and co tendant à des délais de paiement,



- Rejeté la demande tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire,



- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 6 juillet 2017 entre la société Gourmandine and co et la société STAP73 au 25 février 2024,



- Ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SASU Gourmandine and co et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d'un serrurier,



- Débouté la société STAP73 de sa demande d'astreinte,



- Ordonné que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la société Gourmandine and co dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la société Gourmandine and co d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution,



- Dit que le montant du dépôt de garantie de 21.000 euros (vingt et un mille euros)demeure acquis au bailleur,



- Condamné la société Gourmandine and co à payer à la société STAP73 une provision de 51 265,18 euros (cinquante-et-un mille deux cent soixante-cinq euros dix-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers et des charges impayés du 1er avril 2023 au 24 février 2024,



- Condamné la SASU Gourmandine and co à payer à la société STAP73 une indemnité d'occupation d'un montant de 8 506,68 euros TTC par mois (huit mille cinqcent six euros soixante-huit centimes) à compter du 25 février 2024jusqu'à la libérationcomplète des lieux,



- Condamé la société Gourmandine and co à payer à la société STAP73 lasomme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



- Débouté la société STAP73 de sa demande relative au coût du commandement de payer du 4 juillet 2023,



- Condamné la société Gourmandine and co aux entiers dépens.





Le juge des référés a considéré :



' que la demande de sursis à statuer, présentée à titre subsidiaire et après formulation de la demande de délais de paiement, était irrecevable ;



' qu'en dépit du paiement d'un tiers des causes du commandement de payer, la fin du contrat de franchise avec la marque [X] est de nature à aggraver la situation financière, la société locataire bénéficiant d'un jugement d'approbation du plan de redressement judiciaire du 9 septembre 2019 ;



' les causes du commandement de payer n'ayant pas été intégralement apurées, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcer l'expulsion. 





Par déclaration au greffe en date du 30 mai 2024, la société Gourmandine and co a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.







Prétentions des parties





Par dernières écritures notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, la société Gourmandine and co a sollicité l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de, à titre principal :



- Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société Gourmandine & co à l'encontre de la décision de référé rendue le 21 mai 2024 par Madame La Présidente du Tribunal Judiciaire de Chambéry ;



A titre liminaire, 



- Prononcer le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de Monsieur [U] et de la décision définitive du juge des loyers commerciaux ;



A titre principal, 



- Réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, 



- Octroyer à la société Gourmandine & co 24 mois de délai de règlement aux fins d'apurer sa dette locative ;



- Autoriser la société La Gourmandine & Co à régulariser ses loyers courants mensuellement et non plus trimestriellement et ce, jusqu'au renouvellement du bail et la régularisation d'un nouveau bail ;



A titre subsidiaire,



- Débouter la société STAP 73 de l'intégralité de ses demandes au titre de l'appel incident considérant qu'il s'agit de demandes nouvelles irrecevables en appel ;



- Condamner la société STAP 73 à payer à la société Gourmandine & co la somme de 2 000 € au titre des dispositions en l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l'instance.

 



Au soutien de ses prétentions, la société Gourmandine & co fait observer :



' que le sursis à statuer s'impose, en ce que le juge des loyers commerciaux pourrait fixer le loyer à une somme bien inférieure à celle réclamée, et que le montant réclamé correspond à la surévaluation du loyer par la société Staps 73, de sorte que la locataire pourrait in fine, à l'issue de la procédure de révision, être à jour des loyers ; 



' qu'elle demande à bénéficier de délais de paiement, qu'elle a ainsi réalisé des efforts substantiels pour apurer, même partiellement, sa dette locative ;



' qu'elle a dû faire face à des difficultés, qui viennent du retard pris à l'ouverture de la boulangerie, en février 2018, alors que les premiers loyers étaient dus depuis octobre, ainsi que le remboursement d'un prêt, et qui l'ont contrainte à solliciter un redressement judiciaire par plan de continuation sur 10 ans adopté le 19 septembre 2019 ;



' que la fin de son contrat de franchise avec la marque la boulangerie [X] va lui permettre de supprimer une charge importante ;



' que la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer majoré de 50%, en application de l'article 5.2 du contrat de bail commercial est irrecevable car nouvelle en appel.







Par dernières écritures notifiées par RPVA le 26 juillet 2024, la société Staps 73 a sollicité la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de, à titre principal :



- Confirmer l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Chambéry du 21 mai 2024 en ce qu'elle a : 

- déclaré irrecevable la demande de la Société Gourmandine & co de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en fixation des loyers commerciaux, 

- rejeté la demande de la Société Gourmandine & co tendant à des délais de paiement, 

- rejeté la demande tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire, 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 6 juillet 2017 entre la Société Gourmandine & co et la SAS STAP73 au 25 février 2024, 

- ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Gourmandise & co et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d'un serrurier, 

- ordonné que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la société Gourmandise & co dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de Justice chargé de l'exécution, avec sommation à la société Gourmandise & co d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, 

- dit que le montant du dépôt de garantie de 21.000 euros (vingt et un mille euros) demeure acquis au bailleur,

- condamné la Société Gourmandine & co à payer à la SAS STAP73 une provision de 51.265,18 euros (cinquante-et-un mille deux cent soixante-cinq euros dix- huit centimes) à valoir sur le montant des loyers et des charges impayés du 1er avril 2023 au 24 février 2024, 



- Infirmer l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Chambéry du 21 mai 2024 en ce qu'elle a : 

- condamné la Société Gourmandine & co à payer à la SAS STAP73 une indemnité d'occupation d'un montant de 8.506,68 euros TTC par mois (huit mille cinq cent six euros soixante-huit centimes) à compter du 25 février 2024 jusqu'à la libération complète des lieux, 



Et statuant à nouveau,



- Condamner la Société Gourmandine & co à payer à la SAS STAP73 une indemnité d'occupation d'un montant de 12.760,02 € TTC par mois (douze mille sept cent soixante euros et deux centimes) à compter du 25 février 2024 jusqu'à la libération complète des lieux, 



En tout état de cause,



- Débouter la Société Gourmandine & co de sa demande de sursis à statuer et de toutes ses demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires. 



- Condamner la société Gourmandise & co au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





A l'appui de ses prétentions, la société Staps 73 soutient que :



' l'exception de procédure, telle que la demande de sursis à statuer, doit toujours être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, alors qu'elle était soulevée à titre subsidiaire en première instance ;



' l'opportunité de suspendre ou non les effets de la caluse résolutoire s'apprécie au regard de l'article L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil et non au motif qu'une procédure est pendante au fond, et que seule une révision des loyers à hauteur de 50% peut solder la dette actuelle ;



' le bilan de la société Gourmandine sur l'exercice 2022-23 fait certes apparaître une augmentation du chiffre d'affaires, mais aussi des charges et du déficit, et que les loyers courants ne sont pas payés, ni l'intégralité des causes du commandement de payer ;



' la modification du contrat et notamment des modalités de paiement n'entre pas dans les compétences du juge des référés,



' le contrat prévoyait en cas de refus du preneur de quitter les lieux une indemnité d'occupation majorée de 50% par rapport au loyer initial, soit 12 760,02 euros TTC au lieu de 8 506,68 euros.





L'ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 2 septembre 2024 et le dossier plaidé à l'audience du 7 octobre 2024.







MOTIFS ET DECISION





I- Sur la demande de sursis à statuer





L'article 73 du code de procédure civile dispose ' Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.' L'article 74 du même code précise :'Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.'



Le sursis à statuer, qui se définit selon l'article 378 comme la décision qui 'suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine' constitue une exception de procédure.



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que la demande de sursis à statuer avait été présentée après la demande de délais de paiement et à titre subsidiaire, de sorte qu'elle était irrecevable faute d'avoir été soulevée in limine litis. Or, la présentation de l'exception de procédure in limine litis en cause d'appel ne la rend davantage recevable (Com. 30 janvier 2002, pourvoi n°00-17.342).



De façon superfétatoire, il ya lieu d'observer qu'une ordonnance de référé, de même que la décision qui sera rendue en appel par la présente juridiction, n'a pas autorité de la chose jugée au principal, de sorte qu'il ne peut y avoir contrariété de décisions avec la décision qui sera rendue par le juge des loyers commerciaux, la chose jugée au principal prévalant nécessairement.







II- Sur la demande de constat de la résiliation du bail





L'article L145-41 premier alinéa du code de commerce prévoit : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'



Le contrat de bail conclu entre les parties stipule au point 5.2 une clause résolutoire libellée de la façon suivante 'à défaut de paiement à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou encore à défaut d'exécution d'une quelconque des clauses et conditions du présent bail ou des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter par acte extrajudiciaire, précisant le manquement reproché et l'intention d'user de la présente clause résolutoire, resté sans effet, le présent bail serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il y ait besoin de former aucune demande en justice.'



Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire a été délivré le 24 janvier 2024 à la société Gourmandine & co pour la somme de 87 629,97 euros de loyers et charges dus jusqu'au 31mars 2024. Selon le décompte fourni par la société [M], commissaire de justice en charge de la délivrance du commandement et de l'encaissement des sommes dues par le locataire, une somme globale de 17 000 euros a été réglée avant le 26 février 2024, de sorte que les causes du commandement n'ont pas été intégralement payées dans le délai d'un mois et que la clause résolutoire a acquis ses effets à la date sus-indiquée.







III- Sur la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire





L'article L145-41 deuxième alinéa du code de commerce énonce :'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'



L'article 1343-5 du code civil prévoit que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des beoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...)'



Il ressort des élément du dossier :



- que la société Gourmandine bénéficie d'un plan de redressement judiciaire sur 10 ans adopté par jugement du 9 septembre 2019 ;



- que ce plan a fait l'objet d'un décalage des échéances, en application des ordonnances covid-19 du 27 mars et du 20 mai 2020, de trois mois, au 9 décembre de chaque année ;



- qu'une modification de ce plan a été accordée début 2023 à la société Gourmandine, avec décalage de l'échéance d'une année, de sorte que l'échéance qui sera appelée en décembre 2024 s'élèvera à 53 147,56 euros, soit 7% du passif, s'agissant d'un plan de remboursement aux échéances progressives ;



- qu'outre les 23 000 euros réglés entre le 5 février et le 7 mars 2024 entre les mains de Me [M], la société Staps 73 énonce, sans être contredite, que la société Gourmandine n'a réglé qu'une somme de 8 506,68 euros en juin 2024, correspondant à un demi-loyer trimestriel, de sorte qu'il est établi que le paiement des loyers courants n'est pas assuré et que les causes du commandement de payer ne sont toujours pas soldées un an après sa délivrance ;



- que si la fin du contrat de franchise '[X]' va alléger les charges de la société Gourmandine, il n'est pas certain qu'il n'y ait pas de répercussions négatives sur l'attractivité du commerce au regard de la perte d'identification par la clientèle qui pourrait en découler ;



- que la société Gourmandine ne communique pas l'état de sa situation financière actualisée, de sorte que sa capacité à assumer un étalement des loyers en retard, en sus des échéances courantes et du plan de redressement en cours d'exécution, n'est pas démontrée.



La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.







IV- Sur l'appel incident sur le montant de l'indemnité d'occupation





L'article 564 du code de procédure civile dispose 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' L'article suivant ajoute 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'



La fixation d'une indemnité d'occupation, prenant le relai des loyers, à compter de la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire, a été sollicité en première instance. La demande de voir fixer cette indemnité, non au montant du loyer dû majoré du montant des charges, mais au montant prévu par l'article 5.2 du bail commercial, n'est en conséquence pas nouvelle en cause d'appel et la fin de non-recevoir de cette prétention soulevée par la société Gourmandine doit être rejetée.



L'article précité stipule'dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les lieux, il sera débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.' 



Il y a lieu en conséquent de fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de la clause pénale fixée dans le contrat conclu entre les parties.







V- Sur le surplus des demandes





La compétence du juge des référés en matière d'interprétation d'un contrat est limitée, celui-ci ne pouvant qu'appliquer ce qui est clair et limpide. A contrario, la modification d'un contrat n'entre pas dans le champ des pouvoirs qui lui sont dévolus, et il n'y a pas lieu d'autoriser la société Gourmandine à payer ses loyers courants mensuellement et non trimestriellement.



La société Gourmandine supportera les dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'une indemnité procédurale de 1 000 euros au bénéfice de la société Staps 73.











PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné la société Gourmandine and co à payer à la société Staps 73 une indemnité d'occupation d'un montant de 8 506,68 euros TTC par mois (huit mille cinq cent six euros soixante-huit centimes) à compter du 25 février 2024 jusqu'à la libération complète des lieux,



Statuant de nouveau du chef infirmé,



Condamne la société Gourmandine and co à payer à la société Staps 73 une indemnité d'occupation d'un montant de 12 760,02 euros TTC par mois (douze mille sept cent soixante euros deux centimes) à compter du 25 février 2024 jusqu'à la libération complète des lieux,



Y ajoutant,



Condamne la société Gourmandine and co aux dépens de l'instance d'appel,



Condamne la société Gourmandine and co à payer à la société Staps 73 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée, et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,























Copie délivrée le 14 janvier 2025 

à 

Me Emeric BOUSSAID

Me Clarisse DORMEVAL







Copie exécutoire délivrée le 14 janvier 2025 

à 

Me Clarisse DORMEVAL