Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 14 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 14 JANVIER 2025



N° 2025/ 12







Rôle N° RG 23/14666 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMG3B







S.C.I. ST IMMO CAPITAL





C/



S.C.I. [Localité 7] VISTE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

 Me Charlotte MOREAU-CARON



Me Sophie KUCHUKIAN











Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 12 Octobre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/07158.





APPELANTE



S.C.I. ST IMMO CAPITAL Représentée par son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège,

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Charlotte MOREAU-CARON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et assisté par Me José GOMES, avocat au barreau de PARIS, et ayant pour avocat plaidant





INTIMEE



S.C.I. [Localité 7] VISTE, 

demeurant [Adresse 4]



représentée et assistée par Me Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE





Par acte sous seing privé du 6 septembre 2019, la Sci St Immo Capital et la Sci [Localité 7] Viste ont convenu ensemble de la vente d'un ensemble des lots et biens dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 10], au prix de 307 000 euros. 



Cet acte comportait des conditions suspensives, l'une tenant à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, condition devant être réalisée au plus tard le 7 novembre 2019. La réitération de l'acte devait avoir lieu au plus tard le 7 décembre 2019.

La Sci St Immo Capital a obtenu une lettre d'acceptation de prêt le 11 décembre 2019. 



La Sci [Localité 7] Viste a refusé de signer l'acte de vente, aux motifs que l'acquéreur n'avait pas consigné la somme convenue, qu'il n'avait pas justifié du dépôt de dossier et que le document d'acceptation de prêt était postérieur à la date prévue pour la réitération de la vente. 



Par acte d'huissier en date du 31 juillet 2020, la Sci St Immo Capital a assigné la Sci [Localité 7] Viste devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir ordonner l'exécution forcée du compromis de vente régularisé du 6 septembre 2019 entre les parties, aux conditions de prix et pour les biens y visés. 





Par jugement en date du 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a : 

- constaté la caducité, au 8 novembre 2019, du compromis de vente du 6 septembre 2019 passé entre les parties ; 

- débouté la Sci St Immo Capital de l'ensemble de ses prétentions ; 

- condamné la Sci St Immo Capital aux entiers dépens; 

- condamné la Sci St Immo Capital à verser à la la Sci [Localité 7] Viste la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire; 

- rejeté les prétentions pour le surplus. 



Le tribunal a considéré en substance que le retard de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt équivaut à une défaillance de la condition, entraînant par conséquent la caducité de l'acte, au visa de l'article 1304-6 du code civil. 



Par déclaration en date du 30 novembre 2023, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, la Sci ST Immo Capital a interjeté appel de cette décision. 





Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du7 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci ST Immo Capital , demande à la cour de : 

- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant, 

- réformer le jugement en ce qu'il a :

constaté la caducité, au 8 novembre 2019, du compromis de vente du 6 septembre 2019 passé entre les parties,

l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions, l'a condamnée aux entiers dépens et à verser à la Sci [Localité 7] Viste la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté les prétentions pour le surplus.



Statuant de nouveau, 

A titre principal, 

- ordonner l'exécution forcée du compromis de vente régularisé le 6 septembre 2019 entre les parties, aux conditions de prix et pour les biens y visés, par la régularisation par les parties d'un acte authentique portant vente, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la charge du Vendeur, la Sci [Localité 7] Viste , à compter de la signification du présent arrêt,

- si la juridiction considère que la vente est déjà parfaite, ordonner la vente et le transfert de la propriété des biens ci-après indiqués :

o Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 9] comprenant :

o Une maison d'habitation en façade sur la route où elle porte le numéro 111 élevée partie sur cave, partie sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage avec mansarde au-dessus ;

o Une autre maison contiguë à la précédente de façade sur la route où elle porte les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à l'angle de la Traverse [W] sans numéro, elle est élevée sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et de deux étages ;

o Un bâtiment en bordure sur la traverse [W] élevé d'un simple rez-de-chaussée sur un terre-plein ;

o Une autre maison sur cour élevée sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et premier étage;

o Entre ces bâtiments se trouve une cour. 

o Cet ensemble immobilier est cadastré Section [Cadastre 5] E n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 11] pour une surface de 00ha 02a 83ca.

o Le lot n°1 : la propriété privative et particulière de l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment A, accessible de la cour commune de l'immeuble et de la [Adresse 12] [Localité 7] [Adresse 13], composé de 3 pièces principales, une cuisine, trois placards et d'un escalier intérieur.

Avec les 187/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.Et les 240/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment.

o Le lot n°4 : la propriété privative et particulière de l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment B, accessible de la cour commune de l'immeuble, composé de 2 pièces principales, une cuisine, un escalier intérieur et véranda.

Avec les 144/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 716/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment.









o Le lot n°7 : la propriété privative et particulière de l'appartement situé au premier étage du bâtiment A, accessible de la coursive commune du bâtiment A, composé de 2 pièces principales, une cuisine et d'un dégagement.

Avec les 106/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 137/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment.

o Le lot n°8 : la propriété privative et particulière de l'appartement situé au premier étage du bâtiment A, accessible de la coursive commune du bâtiment A, composé d'une pièce principale, une cuisine et deux placards.

Avec les 92/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 118/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment.

Etant précisé que ces deux lots ne forment aujourd'hui qu'une seule et même unité d'habitation composé d'un hall, séjour, cuisine, 3 chambres, salle d'eau et WC.

o Le lot n°9 : la propriété privative et particulière de l'appartement situé au deuxième étage du bâtiment A, accessible de l'escalier commun du bâtiment A, composé de deux pièces principales, une cuisine et d'une salle d'eau.

Avec les 107/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 137/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment.

o Le lot n°10 : la propriété privative et particulière de l'appartement situé au deuxième étage du bâtiment A, accessible de l'escalier commun du bâtiment A, composé de deux pièces principales, une cuisine et d'un placard.

Avec les 87/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 111/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment.

en contrepartie du paiement du prix d'achat convenu, soit la somme de 307.000 euros, au bénéfice de la Sci [Localité 7] Viste,

- ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à la Sci [Localité 7] Viste, d'avoir à fournir au Notaire rédacteur de l'acte authentique portant vente ou, en cas de vente par décision judiciaire, directement à elle, l'ensemble des documents afférents aux biens immobiliers vendus et plus précisément :

o Son titre de propriété,

o Toutes pièces et renseignements nécessaires au Notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de réitération, permettant à la vente d'avoir lieu,

- condamner la Sci [Localité 7] Viste à lui régler la somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice par elle subi, du fait de l'attitude de la Sci [Localité 7] Viste,



A titre subsidiaire, 

- condamner la Sci [Localité 7] Viste à lui régler la somme de 87.000 euros, en réparation du préjudice par elle subi, du fait de l'absence de réitération de la vente,



En tout état de cause,

- débouter la Sci [Localité 7] Viste de ses demandes plus amples et contraires,

- condamner la Sci [Localité 7] Viste à lui régler, la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.





L'appelante soutient en premier lieu, au visa des dispositions des articles 1583 et suivants du code civil, que le dépassement du délai de signature de l'acte authentique n'entraîne pas nécessairement la caducité de la promesse sauf si les parties ont entendu en faire une condition résolutoire expresse de la vente ce qui n'était pas le cas en l'espèce. 

Elle relève que la condition suspensive d'obtention du prêt ayant été stipulée au bénéfice de l'acquéreur, de sorte que le vendeur ne pouvait s'en prévaloir, mais ne pouvait à l'inverse que la mettre ne demeure d'avoir à réitérer la vente. 



La Sci St Immo Capital sollicite la vente forcée du bien, considérant qu'elle a rempli la seule condition suspensive qui était à sa charge, à savoir l'obtention d'un prêt, tandis que la venderesse n'a pas exécuté l'ordonnance d'expulsion d'un de ses locataires comme elle le devait. 

Elle en déduit que la vente forcée du bien doit être ordonnée, ou à défaut, la constatation de son caractère parfait. 

Elle sollicite à titre subsidiaire l'allocation de dommages et intérêts en raison du coût des frais d'agence qu'elle devra régler outre la perte de chance subie du fait de l'absence de réitération de la vente. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 16 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci [Localité 7] Viste demande à la cour de : 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- constaté la caducité, au 8 novembre 2019, du compromis de vente du 6 septembre 2019 passé entre les parties ; 

- débouté la Sci St Immo Capital de l'ensemble de ses prétentions ; 

- condamné la Sci St Immo Capital aux entiers dépens; 

- condamné la Sci St Immo Capital à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la Sci St Immo Capital de toutes ses demandes, 

- condamner la Sci St Immo Capital à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'au paiement des dépens. 



La Sci [Localité 7] Viste expose que la Sci ST Immo Capiral n'a pas réalisé la condition suspensive lui incombant dans les délais prévus, raison pour laquelle elle n'a pas réitéré la vente, caduque depuis le 6 octobre 2019 et au plus tard le 7 novembre 2019. 



Enfin, elle conteste les demandes indemnitaires considérées comme infondées et injustifiées. 

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2024. 



Postérieurement à cette ordonnance, la Sci ST Immo Capital a déposé de nouvelles écritures le 21 octobre 2024. Comme indiqué lors de l'audience, celles-ci ne contenant pas de demande de révocation de clôture, sont irrecevables d'office conformément aux dispositions de l'article 802 du code de procédure civile.

Au demeurant, la cour observe que ces conclusions ne visaient qu'à prendre en considération le changement de conseil de l'appelante. 







MOTIFS 







Sur la caducité du compromis de vente 



L'article 1304-6 du code civil dispose que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.



Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.



En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



Il est acquis que la condition relative à l'obtention d'un prêt est toujours stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, lui permettant de se dégager d'un engagement contractuel avant la date fixée pour la réitération de la vente. 













Pour autant, dès lors qu'une condition suspensive doit être réalisée dans un délai déterminé, cette réalisation ne pourra plus intervenir après la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique. 

L'automaticité de cette caducité ne peut être contournée que par un accord de volonté des parties. 

Ainsi, par principe, le compromis de vente est caduc lorsque la date prévue pour sa réitération est dépassée, à moins qu'il ne soit démontré par des éléments probants que les parties avaient expressément prévu de proroger ce délai. 



Au cas d'espèce, une condition suspensive d'obtention d'un prêt avait été convenue entre les parties, selon la formulation suivante : 

'L'acquéreur déclare qu'il sollicitera un prêt qui devra répondre aux définitions suivantes :

Établissement prêteur : A déterminer 

Montant du crédit : 307 000 euros

Durée : 20 ans

Taux : 1,50% 

Dépôt du Prêt: 

L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt dans un délai de un mois à compter de la date de signature du présent Compromis.



Réception des Offres; 

Le ou les Prêts seront considérés comme obtenus par la remise ou la réception des Offres de Prêt 

établis conformément aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation à défaut par la remise d'une lettre d'acceptation de prêr, et répondant aux conditions ci-dessus. 

L' Acquéreur devra notifier, au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres à lui faites ou le refus opposé a ses demandes de prêt. 



Cette condition suspensive doit être régularisée au plus tard le 07 novembre 2019.'



L'absence de réalisation de ladite condition à la date du 7 novembre 2019 n'est pas contestée par l'acquéreur et elle est au surplus établie par le courrier adressé par Me [V], notaire, à la Sci [Localité 7] Viste, l'informant de l'impossibilité de fixer un rendez-vous de signature en l'absence d'accord de crédit et de dossier prêt à la date du 6 décembre 2019. 



Par ailleurs, aucun élément versé par les parties ne démontre leur volonté de proroger le délai par tacite reconduction. 

A l'inverse, la Sci ST Immo produit aux débats un courrier que lui a adressé le représentant de la Sci [Localité 7] Viste le 3 février 2020, ayant pour objet 'annulation de la vente' et indiquant : 'veuillez tenir compte de ce courrier, nous sommes hors délai de la signature du compromis signé le 06/11/2019 [il s'agit d'une erreur, le compromis ayant été signé le 6 septembre 2019] la date à la signature définitive le 07/12/2019

1er/ pas de consignation

2ème/ pas de justification dépôt de dossier

3ème/ document banque posterieur à la date prévue pour la signature acte authentique j'annule la vente car vous n'êtes pas sérieux, nous remettrons le dossier entre les mains de notre avocat.'



Ce courrier est extrêmement clair quant à l'absence d'intention de prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par la Sci ST Immo, sans qu'il ne puisse être reproché à la Sci [Localité 7] Viste de ne pas l'avoir mise en demeure de réitérer la vente. 

En effet, les parties avaient convenu, en page 6 de l'acte, que 'si la condition suspensive ne se réalise pas dans son intégralité, le montant du versement de garantie sera restitué purement et simplement à l'Acquéreur sans intérêts, ni frais. 









Dans ces deux cas ci-dessus (y compris la réalisation de la condition suspensive non suivie de l'acquisition, du fait de l'acquéreur), les parties seront, définitivement, déliées et le Vendeur libre de disposer de sa propriété.'







Il convient donc, en l'absence d'accord des parties pour proroger les effets de l'acte, de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente litigieux à la date du 8 novembre 2019, au lendemain du délai dont disposait l'acquéreur pour justifier avoir satisfait à son obligation. 





Sur les prétentions formées par la Sci ST Immo Capital 



La caducité du compromis ayant été constatée, la demande tendant au prononcé de la vente forcée ne peut prospérer, pas davantage que la demande tendant à voir déclarée la vente parfaite, ces deux prétentions ne pouvant être admises que sur la base d'un accord entre les parties tenant à la vente de la chose, à sa description, et au prix de vente. 

Telle n'est pas le cas en l'espèce, la juridiction ayant constaté l'absence d'accord des parties pour prolonger les effets du compromis. 



Il en va de même pour les demandes indemnitaires formées à titre principal et à titre subsidiaire, aucun manquement n'étant établi à l'encontre de la Sci [Localité 7] Viste qui a appliqué les stipulations contractuelles, de sorte qu'aucun grief tel qu'invoqué par la Sci ST Immo Capital ne peut lui être imputé. 



Le jugement sera donc confirmé de ce chef. 







Sur les frais du procès



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.



Succombant, la Sci ST Immo sera condamnée aux entiers dépens de l'appel.



Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à la Sci [Localité 7] Viste en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 







 PAR CES MOTIFS





La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; 



Y ajoutant,



Condamne la Sci ST Immo aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;











Condamne la Sci ST Immo à régler à la Sci [Localité 7] Viste la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la Sci ST Immo de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT