Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 14]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : [Courriel 13]



N° RG 24/01959 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2AZ

Minute : 25/00010





OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT
Représentant : M. [L] [X] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Madame [I] [T]
Monsieur [B] [O]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 9]

représenté par Monsieur [L] [X] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEURS :

Madame [I] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 10]

comparante en personne

Monsieur [B] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 10]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 18 décembre 2018, l'office d'HLM [Localité 12] HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [I] [T] et à M. [B] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 457,18 euros, outre une provision pour charges récupérables. 
Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 12] HABITAT a fait signifier à Mme [I] [D] et à M. [B] [O] un commandement visant la clause résolutoire d'une part, d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 5 418,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'autre part d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.

La situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue 18 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH de BOBIGNY a fait assigner Mme [I] [D] et M. [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 6 décembre 2024 aux fins de : 
- voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution,
- condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
- condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 6 209,18 euros, arrêtée à la date du 26/07/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance,
- condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 9 aout 2024. 

A l'audience du 6 décembre 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par M. [L] [X] [K] muni d'un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation
Mme [I] [T] a comparu en personne, reconnaissant que l'assignation délivrée à Mme [D] la concernait. Elle a fait valoir que le paiement du loyer courant avait été repris et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 100 euros par mois en plus du loyer.

L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire, à la condition que les locataires produisent leur attestation d'assurance.

Le juge a autorisé les défendeurs à produire l'attestation d'assurance en cours de délibéré avant le 12 décembre 2024.

M. [B] [O], régulièrement convoquée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [B] [O] Mme [I] [T] et à M. [B] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
Si le bail prévoit que lors de la remise des clefs, le locataire a l'obligation de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, le risque " recours des voisin ", une assurance du mobilier et une assurance concernant la responsabilité civil, que cette obligation s'impose au locataire toute la durée de la location et que chaque année à la demande du bailleur, la preuve de la souscription de ces assurances doit être fournie par le locataire par la production de la police d'assurance ou d'une attestation du paiement des primes et qu' " à défaut le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "
L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier aux locataires, le 21 mars 2024, un commandement d'avoir à justifier d'une assurance dans le délai d'un mois. 
Mme [I] [T] et M. [B] [O] ne démontrent pas avoir justifier de leur assurance dans le délai d'un mois. Ils n'ont adressé aucun justificatif en cours de délibéré. En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié à la date du 22 avril 2024 et d'ordonner l'expulsion de Mme [I] [T] et M. [B] [O] sans qu'il n'y ait lieu de statuer sur la demande de suspension de la clause résolutoire, la clause relative à l'obligation de justifier d'une assurance ne pouvant être suspendue.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs. 

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Mme [I] [T] et M. [B] [O] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 22 avril 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 21 mars 2024 et du décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation liquidées et charges impayés à hauteur de 9 005,53 euros. 
Le bail prévoit " qu'en cas de colocation les colocataires sont solidairement et indivisiblement tenus au paiement du présent bail. "
En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [I] [T] et M. [B] [O] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 9 005,53 euros arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à hauteur de 6 209,18 euros à compter du 7 août 2024, date de l'assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

L'article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

En l'espèce les locataires ont repris le versement du loyer, il résulte du diagnostic social qu'ils sont en capacité de régler la dette, il convient donc de leur octroyer des délais pour s'en acquitter selon les modalités selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires
Mme [I] [T] et M. [B] [O] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l'assurance du 21 mars 2024 et celui de l'assignation du 7 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 décembre 2018, entre l'office d'HLM [Localité 12] HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT d'une part et Mme [I] [T] et M. [B] [O] d'autre part, concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local d'habitation situé [Adresse 5], de Mme [I] [T] et M. [B] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [I] [T] et M. [B] [O] à compter du 22 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

Condamne in solidum par provision Mme [I] [T] et M. [B] [O] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne solidairement Mme [I] [T] et M. [B] [O] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 9 005,53 euros arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à hauteur de 6 209,18 euros à compter du 7 août 2024 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Accorde un délai à Mme [I] [T] et M. [B] [O] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [I] [T] et M. [B] [O] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

Dit que chaque versement devra intervenir le 30 du mois suivant la signification de la décision, puis le 30 de chaque mois suivant,

Rappelle que pendant le cours des délais les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues, 

Déboute Mme [I] [T] de sa demande visant à voir ordonner la suspension de la cause résolutoire pendant le temps des délais de paiement,

Condamne in solidum Mme [I] [T] et M. [B] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l'assurance du 21 mars 2024 et celui de l'assignation du 7 août 2024,

Condamne in solidum Mme [I] [T] et M. [B] [O] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge