Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 14 janvier 2025

N° RG 23/02852 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XWIP

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025 
50D

N° RG 23/02852
N° Portalis DBX6-W-B7H-XWIP

Minute n°2025/





AFFAIRE :

SCI [Localité 7]
C/
SCI DELMI




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Me Bénédicte DELEU
SELARL LEXCO

1 copie M. [G] [R], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Fanny PENCHE de la SELARL LEXCO, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI DELMI
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX



Suivant acte notarié en date du 05 octobre 2018, la SCI [Localité 7] a acquis auprès de la SCI DELMI un immeuble situé [Adresse 5] à LA BREDE consistant en un local à usage commercial ou professionnel composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage partiel.

Se plaignant d'infiltrations, la SCI [Localité 7] a fait procéder à un constat de commissaire de justice le 15 janvier 2020. Elle a mis en demeure la SCI DELMI par un courrier du 12 juin 2020 de prendre contact avec elle pour trouver une solution de reprise ou de lui régler une somme correspondant à des travaux de reprise de la toiture et à un préjudice de jouissance.

Faute d'accord, elle a, par acte en date du 20 octobre 2020, fait assigner en référé la SCI DELMI aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 06 avril 2021, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [G] [R] a été désigné en qualité d'expert. L'expert judiciaire a rendu son rapport le 17 janvier 2023.

Par acte en date du 03 avril 2023, la SCI [Localité 7] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI DELMI aux fins de la voir condamnée à l'indemniser d'un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 novembre 2024, la SCI [Localité 7] demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
JUGER que le bâtiment vendu par la SCI DELMI à la SCI [Localité 7] était affecté d’un vice caché, antérieur à la vente, non décelable le jour de la vente et rendant le bien impropre à sa destination ;
JUGER que la SCI [Localité 7] revêt la qualité d’acquéreur profane ;
JUGER que la SCI DELMI, en la personne de son gérant, revêt la qualité de vendeur professionnel ;
JUGER que la SCI DELMI, en la personne de son gérant, revêt la qualité de vendeur constructeur de mauvaise foi ;
JUGER que l’existence de ce vice caché affectant le bâtiment a généré des préjudices financiers pour la SCI [Localité 7] ;
JUGER qu’en conséquence, la clause d’exclusion de garantie stipulée en page 13 de l’acte de vente est inopposable à la SCI [Localité 7] ;
En conséquence :
CONDAMNER la SCI DELMI à la réparation intégrale des préjudices subis par la SCI [Localité 7], en ce que sa responsabilité est engagée au titre de la garantie des vices cachés ;
CONDAMNER la SCI DELMI à régler à la SCI [Localité 7] la somme totale de 50.803,15 € TTC au titre des travaux de remise en état et d’embellissement consécutifs à l’existence de ces vices cachés ;

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CONDAMNER la SCI DELMI à rembourser à la SCI [Localité 7] la somme totale de 8.548,98 € au titre des frais d’expertise qu’elle a été contrainte d’engager pour faire valoir sa défense ;
DEBOUTER la société DELMI de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER la SCI DELMI à rembourser à la SCI [Localité 7] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI DELMI aux entiers dépens de l’instance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la SCI DELMI demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1241 et 1641 du Code civil, Vu l'alinéa 4 de l'article L113-2 du Code des assurances,
A titre principal,
JUGER que la SCI [Localité 7] est un professionnel aguerri du bâtiment,
JUGER que la SCI DELMI est un vendeur profane de bonne foi,
JUGER que la clause de non-garantie des vices cachés s’applique à l’espèce,
DEBOUTER la SCI [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
JUGER que la SCI [Localité 7] est un professionnel aguerri du bâtiment,
JUGER que la SCI DELMI est un vendeur profane de bonne foi,
JUGER que le bâtiment sis à [Adresse 8] consistant en un local à usage commercial ou professionnel est atteint d'une grande vétusté,
JUGER que l’acquéreur, professionnel aguerri du bâtiment spécialisé dans la construction, la rénovation et la vente en l’état futur d’achèvement, ayant fait preuve de négligences notamment en raison de l’état apparent de grande vétusté de l’immeuble, les désordres liés à la toiture ne sauraient être qualifiés de vices cachés,
CONSTATER que la SCI [Localité 7] n’a pas suivi les préconisations de l’expert quant à la mise en place des mesures conservatoires,
CONSTATER qu'en l'absence de mise en place des mesures conservatoires recommandées par l'expert, aucun nouveau sinistre ou aggravation n'est intervenu soit durant 5 années,
En conséquence,
JUGER que les désordres affectant la toiture et ceux subséquents sont le résultat des évènements climatiques exceptionnels liés aux tempêtes [U] et [M] de novembre et décembre 2019,
CONSTATER que la SCI [Localité 7] n’est pas assurée,
JUGER que la SCI [Localité 7] est de mauvaise foi,
DEBOUTER la SCI [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
En tout état de cause, CONDAMNER la SCI [Localité 7] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les honoraires de l’expert.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger » ou « constater » qui ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ne sont pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée ou bien, qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

L'article 1643 du code civil prévoit que vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie.
L'acte de vente par lequel la SCI [Localité 7] a acquis auprès de la SCI DELMI est assorti d'une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l'article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l'existence des vices qu'il invoque, si celui-ci n'est pas considéré comme un professionnel. 
L'expert judiciaire a constaté que sur la partie de l'immeuble comportant un étage (bâtiment R+1), la couverture était en bacs acier. Il a indiqué que les cavaliers de fixation étaient mis en place de façon aléatoire et non conforme, que les rives étaient dégradées avec enlèvement des profilés métalliques de protection et des tôles soulevées et manquantes, et que les bacs aciers étaient en très mauvais état avec des cassures, des déchirements et des soulèvements. Il a conclu à un très mauvais état de la couverture en bacs aciers avec une fixation des bacs non conforme, réalisée dans des supports inadaptés, et que les risques d'enlèvements des bacs aciers en cas de vents importants et de tempêtes étaient réels compte tenu de « l'état désastreux de la couverture ».
Concernant la partie du bâtiment ne comportant qu'un rez-de-chaussée, il a relevé que la couverture ancienne en fibrociment était en mauvais état, elle était bâchée, ce qui indiquait la présence d'infiltrations confirmées dans les locaux en dessous. L'expert judiciaire a également relevé une absence de solins zinc permettant d'assurer l'étanchéité à la jonction de la couverture et de la paroi verticale qui constituait également un risque d'infiltrations.
Concernant la charpente, traditionnelle en bois, il a constaté qu'un about de panne était cassé, un pourrissement de la sablière côté Nord et des planches en sous face de l'avant toit, et le mauvais état des ouvrages de charpente, habillage bois... exposés aux intempéries du pignon ouest du bâtiment comportant un étage. Il en a conclu que les pièces de bois très endommagées et dégradées devront faire l'objet d'un remplacement après diagnostic plus précis concernant les pièces non visibles sans dé couverture. 
S'agissant des conséquences des infiltrations, il a relevé au rez-de-chaussée, des traces d'humidité dans la cuisine adossée au bâtiment R+1 et dans le laboratoire, des traces d'humidité en rive Nord du plafond côté bâtiment RDC, outre au niveau R+1, dans le bureau administratif et de stockage, des traces d'humidité en rive du plafond.



L'expert judiciaire a conclu que les infiltrations intervenaient de façon épisodique dans les locaux du rez-de-chaussée et de l'étage, qu'elles affectaient le clos et le couvert et étaient de nature à rendre l'immeuble impropre à destination.
La SCI DELMI fait valoir que les infiltrations sont les conséquences des tempêtes de novembre et décembre 2019 et que l'immeuble n'était pas affecté de vices auparavant, le précédent locataire ne s'étant plaint d'aucune infiltration. Cependant, l'expert judiciaire a relevé, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, que la couverture avait fait l'objet de travaux en 2013, des tuiles collées sur les bacs aciers ayant été retirées et il n'est pas contesté également que les bacs aciers et les plaques de fibrociment constituaient les toitures avant la vente et n'ont pas fait l'objet de travaux depuis, de même que la charpente. Ainsi, quand bien même les tempêtes auraient accentué ou provoqué les infiltrations, les vices affectant l'immeuble préexistaient à la vente.
De même, si la SCI DELMI invoque une négligence fautive de l'acquéreur à l'origine de son préjudice ou de l'aggravation de celui-ci, elle ne le démontre pas, l'expert judiciaire ayant relevé la présence de bâches et alors que la cause du préjudice réside dans les vices affectant la couverture. Aucun cas de force majeure ne vient ainsi justifier le vice.
Il en résulte que l'immeuble d'habitation est affecté de défauts affectant la couverture et la charpente à l'origine notamment d'infiltrations et d'un risque important de nouvelles infiltrations qui constituent un vice grave et préexistant à la vente, tel que si elle l'avait connu, la SCI [Localité 7] soit n'aurait pas acquis l'immeuble soit l'aurait acquis à un prix moindre.
L'expert judiciaire précise que le mauvais état de la couverture du bâtiment R+1 n'était pas décelable par un profane au moment de la vente, eu égard à la position altimétrique, des investigations en couverture étant nécessaires pour constater « les problèmes ». De même, il indique que pour des raisons d'accès et de visibilité, la couverture du bâtiment en rez-de-chaussée ainsi que l'absence d'un dispositif d'étanchéité avec le mur pignon n'étaient pas apparents et donc non décelables pour un profane. Il ajoute que les autres désordres et notamment le mauvais état des ouvrages de charpente étaient apparents et décelables par un profane en déployant un minimum d'attention.
Il en résulte que les vices affectant les couvertures constituent des vices cachés pour un profane tandis que les vices affectant la charpente ne peuvent être considérés comme tels, étant décelables pour un acheteur normalement diligent.
La SCI DELMI fait valoir que la SCI [Localité 7] n'est pas un profane, Messieurs [P] et/ou Monsieur [J], ses gérants étant gérants d'autres sociétés qui seraient spécialisées dans l'immobilier et/ou le bâtiment. La SCI [Localité 7] a sur son extrait Kbis pour objet social l'acquisition et la location de tous biens ou droits immobiliers. Ses statuts précisent qu'elle a pour objet l'acquisition (…), l'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration, la location et la vente (exceptionnelle), de tous biens et droits immobiliers ainsi que de tous biens pouvant en constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément.
La SCI DELMI verse en outre aux débats des extraits Kbis de la société Agence du Ciron dont est associé Monsieur [P] qui a une activité d'intermédiaire en achat de biens immobiliers, d'agent immobilier et de courtage en assurance, de la société GGRG gérée par Monsieur [P] qui a une activité de rénovation et revente de biens immobiliers, de la SCI [Localité 9] gérée par Monsieur [P] qui a pour activité l'acquisition, la gestion et l'exploitation par bail de tous biens immobiliers, de la société VIGEFI,

désormais liquidée, créée notamment par Monsieur [P] qui avait une activité notamment de courtage en immobilier et assurance, de la SCI GUIRON gérée par Monsieur [P] qui a une activité de gestion, location, construction, rénovation et revente de biens immobiliers, des SCI DU ROSSIGNOL et SCI TEF gérées par Monsieur [P] et Monsieur [J] qui ont pour activité l'acquisition, l'administration et l'exploitation par bail ou autrement de tous biens immobiliers.
Il convient en premier de préciser qu'il convient de distinguer la qualité de professionnel de l'immobilier de la qualité de professionnel du bâtiment. En tout état de cause, la SCI [Localité 7] fait valoir qu'elle n'est ni un professionnel de l'immobilier ni un professionnel du bâtiment, que les sociétés GGRG et VIGEFI sont radiées et que le métier de Monsieur [P] et de Monsieur [J], dont elle justifie qu'ils sont gérants de la SARL TRUFFE EXTRA FRANCE, est de commercialiser des truffes gastronomiques, les SCI étant créées pour détenir les murs exploités par la SARL. Elle justifie effectivement de ce que les sociétés GGRG, [Localité 9] et VIGEFI sont radiées depuis respectivement 2023, 2018 et 2020. La qualité d'associé de Monsieur [P] dans une agence immobilière ne démontre en rien un caractère de professionnel du bâtiment ou de l'immobilier de celui-ci. En outre, hormis l'objet social dans les statuts de la SCI [Localité 7] et de la SCI GUIRON, qui a une personnalité morale distincte, aucun élément ne vient démontrer que la SCI [Localité 7] a une activité réelle de construction et/ou rénovation et qu'elle devait à ce titre déceler les vices affectant la couverture de l'immeuble litigieux.
Quant au mauvais état général du bâtiment par ailleurs, il n'implique pas que le vices affectant la couverture non accessible doivent être connus.
En conséquence, il s'agit bien de vices cachés.
La SCI [Localité 7] fait valoir que ces vices étaient connus de la SCI DELMI et qu'elle ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. Elle soutient que la SCI DELMI est un vendeur professionnel et à tout le moins de mauvaise foi.
La SCI DELMI a pour objet « l'acquisition, la location, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles ou biens immobiliers ».
La SCI [Localité 7] soutient que Monsieur [B], gérant de la SCI DELMI, est plombier de formation et intervient dans le cadre de travaux de rénovation. Le gérant de la SCI DELMI est Monsieur [C] [X] [B]. Celui-ci est immatriculé au RCS pour des travaux de « finition dans le bâtiment et entretien d'espaces verts ». L'extrait de la fiche professionnelle versée au débat concerne [I] [K] qui exerce des activités d' »entrepreneur BTP de second œuvre, électricité, plomberie, chauffage, climatisation ». Quand bien même la SCI [Localité 7] a échangé des mails avec celui-ci, il n'est pas justifié de ses liens avec la SCI DELMI. Concernant Monsieur [C] [X] [B], sa simple inscription au RCS pour des travaux de finition dans le bâtiment et entretien d'espaces verts et l'allégation selon laquelle il serait plombier n'en font pas un professionnel de la couverture qui aurait pour conséquence d'écarter de fait l'application de la clause exonératoire des vices cachés.
La SCI [Localité 7] soutient en outre que le gérant de la SCI DELMI ayant procédé lui-même à des travaux concernant la couverture et connaissant son état, il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés, étant de mauvaise foi.

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Au cours de l'expertise judiciaire, le gérant de la SCI DELMI a indiqué à l'expert judiciaire que les bacs en acier étaient existants lors de l'acquisition du bien en 2013, qu'il était intervenu sur la couverture en 2013 pour le remplacement des gouttières qu'il avait lui-même réalisé, qu'il avait fait réaliser des travaux depuis 2013 en vue de la vente. Il a également indiqué que des tuiles qui étaient posées sur les bacs aciers du bâtiment à étage avaient été enlevées en 2013 car « elles ne tenaient pas ». Il a produit à l'expert une facture de location d'une nacelle télescopique en date du 30 septembre 2013. 
L'expert judiciaire a indiqué que Monsieur [C] [X] [B] ayant lui-même remplacé les gouttières de la toiture « on peut penser que l'état désastreux de la couverture ne pouvait pas lui échapper au moment où il a réalisé ces travaux, point confirmé puisque la SCI DELMI affirme avoir procédé au retrait des tuiles qui étaient posées collées sur les bacs aciers » et que « dans ces conditions, le mauvais état de la couverture en bacs acier du bâtiment R+1 ainsi que celui de la couverture en fibrociment du bâtiment RDC ne pouvait être ignoré par la SCI DELMI au moment de la vente ». L'expert judiciaire a ajouté que les travaux de retrait des tuiles étaient confirmés par l'existence d'une déclaration préalable de travaux déposée en février 2015 qui faisait état d'une « toiture 2 pentes, tuiles mécaniques » outre de photographies « GOOGLE EARTH » qui montraient qu'en 2012 la couverture était en tuiles et en 2015 en bacs aciers. Il a précisé que « les attestations de deux de ses copropriétaires confirment que Monsieur ([C] [X]) [B] est bien à l'origine des travaux effectués en toiture et que ces travaux ont été réalisés par lui-même accompagné de ses équipes ».

La SCI DELMI ne produit aucune facture concernant la réalisation de travaux sur la couverture mais uniquement des factures qui concernent d'autres travaux et l'achat des gouttières par elle-même. En outre, quand bien même elle ne respecterait pas les formes prévues au code de procédure civile, Monsieur [Y], déclarant demeurer [Adresse 4] à [Localité 7] et avoir acheté des bâtiments dans la zone du [Adresse 4], a écrit le 04 novembre 2021 qu'il attestait avoir vu « les travaux que Monsieur [K] a fait faire par ses équipes de toiture ».
Il résulte de l'ensemble de ses éléments, du fait que les gouttières partant de la toiture du R+1, de l'absence de toute facture relative aux travaux intervenus sur la couverture pendant la période à laquelle la SCI DELMI était propriétaire de l'immeuble sauf pour la location d'une nacelle, de l'attestation de Monsieur [Y] et des conclusions de l'expert judiciaire que le gérant de la SCI DELMI est intervenu pour effectuer des travaux concernant la couverture de l'immeuble, a eu accès à cette couverture et connaissait son mauvais état. Dès lors, la SCI DELMI ne peut se prévaloir de la clause d'exonération du vice caché et en sera tenue à garantie, les considérations selon lesquelles la SCI [Localité 7] n'aurait pas été assurée et n'aurait pas fait de déclaration de sinistre étant inopérantes en la matière et ne l'exonérant pas de cette garantie.


L'expert judiciaire a évalué à la somme de 24 279,96 euros le coût de la réfection de la toiture en R+1 et à la somme de 5 929,20 euros le coût de la réfection de la couverture en RDC sur la base d'un devis du 06 octobre 2022. Aucune des parties ne produit les devis concernés et la SCI DELMI n'en critique pas le montant. Ainsi quand bien même le devis comprend des travaux de charpente, l'expert judiciaire a indiqué que pour supprimer les infiltrations, il fallait pour le bâtiment R+1 procéder à la dépose de la couverture, à la réalisation d'une structure en bois fixée sur les ouvrages de la charpente et à la réalisation de chevrons pour fixation ultérieure des bacs, outre la fourniture, la mise en œuvre et la fixation de bacs aciers, et la réparation se devant d'être intégrale, il y a lieu d'accorder à la SCI [Localité 7] les sommes de 24 279,96 euros et 5 929,20 euros pour la réfection des couvertures, soit un total de 30 209,16 euros.
S'agissant des embellissements, l'expert judiciaire a évalué sur la base d'un devis du 08 novembre 2022 à un coût de 11 389,99 euros la reprise du plafond endommagé dans le bureau, conséquence des infiltrations et donc du vice caché, évaluation que rien ne remet en cause et il convient d'accorder en conséquence également cette somme à la SCI [Localité 7].
Celle-ci sera déboutée de sa demande de réparation pour le surplus, les sommes supplémentaires concernant des travaux de reprise avec pose d'un bardage sur le pignon ouest, dont il est ni établi ni même allégué qu'il serait affecté de vices cachés, les seuls développements de la SCI DELMI concernant les couvertures et la charpente et l'expert judiciaire n'ayant retenu aucun vice caché concernant le pignon ouest (en ce qui concerne le mur en lui-même, la jonction d'étanchéité avec la couverture étant comprise dans le devis concernant les travaux de couverture ).
La SCI DELMI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et, au titre de l'équité, sera condamnée à payer à la SCI [Localité 7] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,
CONDAMNE la SCI DELMI à payer à la SCI [Localité 7] la somme de 41 599,15 euros en réparation de son préjudice.
CONDAMNE la SCI DELMI à payer à la SCI [Localité 7] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE la SCI DELMI du surplus de ses demandes.



CONDAMNE la SCI DELMI aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT