Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 14 janvier 2025

Du 14 janvier 2025


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01579 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIPD



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [V]




Expéditions délivrées à :
Me KREBS

FE délivrée à :
Me KREBS

Le 14/01/2025


 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - RCS PARIS 824 541 148 - [Adresse 2]

Représentée par Me Olivier KREBS loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDEUR :

Monsieur [C] [V] né le 01 Février 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Ni présent, ni représenté


DÉBATS :

Audience publique en date du 12 novembre 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 














EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2023, Monsieur [X] [M] et Madame [S] [P] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [V] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer révisable mensuel de 639,37 € outre une provision sur charges de 70 €. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE s’est portée caution des engagements de la locataire quant au paiement des loyers par acte signé électroniquement le 21 juin 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [C] [V] un commandement de payer la somme de 1.040,11 € représentant le montant des loyers et charges impayés des mois d’octobre et novembre 2023 et janvier 2024. Ce commandement visait la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte introductif d’instance du 17 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : 

▸Constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [C] [V] 

Et obtenir : 
▸ L’autorisation d’expulser Monsieur [C] [V] et tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique ; 
▸ La condamnation de Monsieur [C] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.040,11 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 ; 
▸ La condamnation de Monsieur [C] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; 
▸ La condamnation de Monsieur [C] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
▸ La condamnation de Monsieur [C] [V] à payer les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; 
▸ Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit. 
Appelée à l’audience du 13 août 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 12 novembre 2024. 
La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son avocat maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 2.313,29 €, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle ne s’oppose à pas à l’octroi de délais de de paiement, si le loyer du mois de novembre est payé. 
Présent à l’audience du 13 août 2024, Monsieur [C] [V] ne s’est pas présenté à l’audience du 12 novembre 2024 et ne s’est pas fait représenter. 
Un diagnostic social et financier a été adressé à la juridiction. 
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 14 janvier 2025. 
MOTIFS :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 469 du code de procédure civile prévoit que si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
Il sera en conséquence statué par jugement contradictoire en premier ressort. 
Sur la recevabilité de la demande :
L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 
La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : 
• La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISAL ;
• Le contrat de location conclu le 20 juin 2023 entre Monsieur [X] [M] et Madame [S] [P] et Monsieur [C] [V] ; 
• Le contrat de cautionnement VISALE conclu le 21 juin 2023 entre Monsieur [X] [M] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ; 
• Une quittance subrogative du 1er février 2024 d’un montant de 1.040,11 €, une quittance subrogative du 18 octobre 2024 d’un montant de 731,75 € et portant le montant total de la créance à la somme de 2.313,29 €. 

Par ailleurs, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu le 21 juin 2023 entre le propriétaire bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d’expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en réalisation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). » 

Elle justifie en conséquence de sa qualité à agir en résiliation du bail. 

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 22 mai 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 29 février 2024, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation. 

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. 

Sur la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion :

Le bail portant sur le logement signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges à l'échéance fixée. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [C] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.040,11 € au titre des loyers et des charges échus et impayés des mois d’octobre et novembre 2023 et du mois de janvier 2024. 

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 avril 2024. 



L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. 

Cet article précise en outre que :
○ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
○  ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
○ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier dont le tribunal a été destinataire, que Monsieur [C] [V] a pu indiquer qu’il souhaitait rester dans les lieux et se voir octroyer des délais de paiement. Il ne s’est toutefois pas présenté le jour de l’audience en dépit du renvoi accordé à sa demande, et le décompte produit révèle que le loyer du mois d’octobre 2024 n’a pas été réglé et que la dette a continué d’augmenter.

Dès lors, aucun délai de paiement ne pourrait lui être accordé. 

La résiliation du bail étant constatée, l’expulsion de Monsieur [C] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux et interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code de procédure civiles d’exécution. 
En outre, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, équivalente au montant du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles. 
Sur la dette locative et les indemnités d’occupation à échoir :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.


De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : 
○ Le commandement de payer ; 
○ Le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre du locataire en date du 30 avril 2024 pour un montant de 1.040,11 € ; 
○ Le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre du locataire en date du 4 novembre 2024 pour une somme de 2.313,29 €, adressée préalablement à l’audience à Monsieur [C] [V] ; 
Il en résulte que Monsieur [C] [V] reste devoir la somme de 2.313,29 € au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de caution. 
En l’absence de preuve du paiement de cette somme ou de toute autre cause d’extinction de la créance, Monsieur [C] [V] sera condamné à son paiement, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.040,11 € et à compter du présent jugement sur le surplus. 
Monsieur [C] [V] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation mensuelles continuant à courir à compter du mois de mai 2024 et pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative. 
Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Monsieur [C] [V] qui succombe sera tenu aux dépens, et à payer la somme de 400 € à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. 
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 
CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à la date du 28 avril 2024  ; 
ORDONNE, à défaut pour Monsieur [C] [V] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;
FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;
CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.313,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 1.040,11 €, et à compter du présent jugement sur le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;





CONDAMNE Monsieur [C] [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire du jugement. 
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE