Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 14 janvier 2025

Du 14 janvier 2025


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/02423 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTCQ



S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[D] [O]
[P] [N] épouse [O]




Expéditions délivrées à :
Me GRAVELLIER
M. [O]

FE délivrée à :
Me GRAVELLIER

Le 14/01/2025

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE - [Adresse 1]

Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES



DEFENDEURS :

1°) Monsieur [D] [O] né le 26 Janvier 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

2°) Madame [P] [N] épouse [O] née le 01 Août 1983 à [Localité 7] (MAROC) (50000), demeurant [Adresse 3]

Non comparante


DÉBATS :

Audience publique en date du 12 novembre 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

 





EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 février 2019, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] (33), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 531,49 € outre 138,23 € de provisions sur charges.
La SA D'HLM ICF ATLANTIQUE leur a également donné à bail deux emplacements de parking situés [Adresse 9] à [Localité 8] (33), selon deux contrats de location signés les 1er mars 2019 (emplacement 404299) et 1er septembre 2021 (emplacement 408817), moyennant le paiement de loyers mensuels charges incluses respectifs de 42,08 € et de 20,19 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la SA [Adresse 6] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 11.307,82 € au titre de l'arriéré locatif du logement, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par trois nouvel actes de commissaire de justice du 6 juin 2024, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer aux locataires trois commandements de payer les sommes de 171,08 € au titre de l'arriéré locatif de l'emplacement de stationnement 408817, de 357€ au titre de l'arriéré locatif de l'emplacement de stationnement 404299, et de 179,36 € au titre d'un arriéré locatif d'un troisième emplacement de stationnement portant le numéro 408816, ces commandements visant tous une clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire du 26 août 2024, la SA [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :
• constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la Loi n° 89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée,
• ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] et de celle de tout occupant de leur chef des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] (33), dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution,



• ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] et de celle de tout occupant de leur chef des locaux à usage de garage sis [Adresse 9] à [Localité 8] (33), dans les conditions prévues par les articles L411-1,
• ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
• condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] à payer à titre provisionnel en application de l'article 849 alinéa 2 du Code de procédure civile :
▸ les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu'au jour de la présente assignation déduction faite des versements soit 8.799,72 € (échéance du mois de juin 2024 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter des commandements et de la présente décision pour la différence,
▸ les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu'au jour de la décision prononçant la résiliation des baux,
• condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer jusqu'à la libération des lieux,
• condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] au paiement de la somme de 200 € sur le fondement de l'article 1153 alinéa 2 pour résistance abusive et injustifiée,
• condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] au paiement de la somme de 800 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
• condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût des commandements de payer et de l'assignation.

Lors de l'audience du 17 novembre 2023, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève à la somme de 5.493,29 € au 1er novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement, et ajoute que le loyer courant est réglé.



Monsieur [D] [O], comparant en personne, n'a pas contesté la dette locative, qu'il a expliquée par la perte de contrats de VSL avec la CPAM dans le cadre de son activité d'artisan taxi, en début d'année 2024. Il indique néanmoins avoir réglé une somme d'environ 6800 € depuis le mois d'août 2024, ce qui a permis de diminuer le montant des sommes dues. Il souligne l'absence de difficultés de paiement auparavant et souhaite rester dans le logement. Il propose de régler une somme de 1400 € au total chaque mois, loyer inclus, et conclut au rejet de la demande d'expulsion. Il indique percevoir un revenu de 2700 € par mois, son épouse perçoit actuellement 1100 € par mois dans le cadre d'un CDD, ils ont deux jeunes enfants.

A la question du juge, il a été répondu que les emplacements de stationnement étaient des accessoires du local d'habitation.

Régulièrement assignée à domicile, Madame [P] [N] épouse [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un bordereau de carence dans le cadre du diagnostic social et financier, les défendeurs ne s'étant pas rendus aux deux convocations qui leur ont été proposées.

A l'issue de l'audience, le jugement a été mis en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 août 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la date de l'audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 mai 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion :

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail d'habitation conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Le commandement de payer délivré le 16 mai 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines imparties par le commandement, conformément à l'article 24 de la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi nº2023-668 du 27 juillet 2023, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 juin 2024.
Par ailleurs, l'article 24 de la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989 permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Cet article précise que :
▸ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
▸ ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
▸ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif actualisé que les versements réalisés par les locataires qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience ont permis de diminuer considérablement le montant de la dette locative. En outre, malgré l'absence de pièces justificatives relatives à leur situation personnelle et financière, le bailleur a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement.



Dans ces conditions il y a lieu de suspendre la clause résolutoire, laquelle recouvrera en revanche ses effets en cas de non respect par Monsieur [D] [O] de ses engagements, dans les conditions qui seront précisées au dispositif du jugement.

Sur la résiliation des trois contrats de location de parking :
Selon l'article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».
L'article 24 I de la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, les parties sont convenues lors de l'audience que trois contrats relatifs à des emplacements de parking ont été conclus entre elles, et sont l'accessoire du bail d'habitation. Seuls deux de ces contrats sont produits.
Il ressort de ces deux contrats qu'ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu'ils concernent des places de parking situées dans un environnement proche du local d'habitation. En outre, le premier a pris effet à compter du 1er mars 2019, le bail d'habitation ayant pris effet le 28 février 2019. Dès lors, les deux parkings dont le contrat est produit sont considérés comme un simple accessoire au bail d'habitation.
S'agissant du troisième emplacement de parking pour lequel aucun contrat n'est produit, il est situé dans la même rue que les deux premiers et porte le numéro de 408816, soit immédiatement proche de l'emplacement portant le numéro 408817. Les parties sont également d'accord pour le considérer comme tel, il y a lieu dès lors de dire qu'il est également un accessoire du bail d'habitation, conformément à l'intention des parties.
Par ailleurs, les deux contrats de location du parking conclus les 1er mars 2019 et 1er septembre 2021 mentionnent la clause résolutoire figurant à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus reproduite.
Il convient de constater que l'absence de clause résolutoire dans le dernier contrat de location du parking, faute de contrat écrit, ne fait pas en l'espèce obstacle au constat de la résiliation du contrat de location du parking qui n'est qu'un simple accessoire au contrat de bail d'habitation qui fait, quant à lui, l'objet d'une résiliation par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Les trois contrats de location du parking se sont donc trouvés résiliés de plein droit, à la date du 28 juin 2024.


Force est de constater néanmoins, à ce stade, que la délivrance de quatre commandements de payer n'était pas nécessaire, alors en outre que les trois commandements visant la clause résolutoire relatifs aux emplacements de parking sont irréguliers notamment en ce qu'ils visent un délai d'UN mois à compter de leur délivrance, à l'issue duquel le bailleur pourrait se prévaloir de la clause résolutoire.
Sur la dette locative

En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». 

En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA [Adresse 6] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5493,29 € à la date du 1er novembre 2023. 

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée, sauf à supprimer un montant de 164,35 € au titre du SLS non déduit en totalité et celui de 536,71 € au titre de frais de poursuites qui ne peuvent qu'être comptabilisés au titre des dépens, étant encore rappelé toutefois que seul le commandement de payer du 16 mai 2024 sera mis à la charge des débiteurs, à l'exclusion des trois autres.

Compte tenu de ces déductions, il sera fait droit à la demande en paiement pour la somme de 4.792,23€, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. 

Les locataires seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :
L'article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La SA D'HLM ICF ATLANTIQUE sollicite le versement d'une somme de 200 € à titre de dommages et intérêts.

Toutefois les éléments du dossier ne permettent pas d'établir que la mauvaise foi des locataires soit à l'origine des impayés de loyers. 


En outre, la SA [Adresse 6] ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui qui a résulté du retard de paiement, réparé par les intérêts légaux selon les dispositions (de l'article 1153 ancien du code civil) et de l'article 1231-6 du code civil.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. 

En l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition au 28 juin 2024 de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties, s'agissant du local d'habitation et des trois emplacements de parking ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 4.792,23€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés échus à la date du 1er novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] à se libérer de la dette dans un délai de SEPT mois à raison de mensualités de 680 € chacune, la dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la 


signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : 

▸ la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
▸ qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
▸ qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
▸ qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées (712,71 € au jours de l'audience) et CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] solidairement à son paiement, jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;





CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Madame [P] [N] épouse [O] solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE