Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/08660 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZD

N° MINUTE : 
4 JCP






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 janvier 2025


DEMANDEURS
Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

Madame [W] [I] [N] [B] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDERESSE
Madame [H] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08660 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 juin 2019, Mme [V] [K] a donné à bail à Mme [H] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] - porte face à la sortie de l’ascenseur “7" - lot n°0256, outre une cave, à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 690 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M], venant aux droits de Mme [V] [K], ont fait signifier le 12 avril 2024 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9915,89 euros, à titre principal, et prévoyant un délai de six semaines pour le règlement de la dette.

M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M], venant aux droits de Mme [V] [K], ont ensuite fait signifier le 3 juillet 2024 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 12460,78 euros, à titre principal, et prévoyant un délai de deux mois pour le règlement de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] ont fait assigner Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- statuer ce que de droit sur le sort des meubles en application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner Mme [H] [X] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés de mai 2023 à septembre 2024, à hauteur de la somme de 13955,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 à hauteur de la somme de 9915,89 euors, du commandement de payer du 3 juillet 2024 à hauteur de la somme de 12460,78 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; 
- condamner à titre provisionnel Mme [H] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail; charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 3 septembre 2024 et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamner Mme [H] [X] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 12 avril 2024 et 3 juillet 2024 et des notifications à la CCAPEX des 15 avril et 4 juillet 2024. 

L’affaire a été appelée et examinée à l'audience du 7 novembre 2024.

 M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à titre provisionnel à la somme de15841,19 euros, terme de novembre 2024 inclus. 

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [H] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, bien que cette formalité ne soit pas obligatoire pour les bailleurs personnes physiques. 

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 juin 2019 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après le commandement de payer pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 12460,78 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette aprs la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 - n°24-70.002)

Le bail a été conclu à effet au 1er juillet 2019 pour une durée de trois ans, il a ensuiet été tacitement reconduit le 1er juillet 2022 pour cette même durée. Mme [H] [X] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler la dette. 

Aucun règlement n’est cependant intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024. 

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Mme [H] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis le 4 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif

M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] produisent un décompte démontrant que Mme [H] [X] reste leur devoir la somme de15464,13 euros à la date du 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus. En effet, si le solde du décompte est de 16510,15 euros, il comprend le coût des deux commandements de payer et des deux assignations, qui ne constituent pas de la dette locative (16510,15 - 233,05 - 230,98 - 205,06 - 194,93).

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 11554,29 euros et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

Mme [H] [X] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Il sera précisé pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que pour le mois de novembre 2024, le loyer est de 765,07 euros. 

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 et de la notification à la CCAPEX du 4 juillet 2024, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 et de la notification à la CCAPEX correspondante, ces actes ne fondant pas la présente action. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2019 entre M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] et Mme [H] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] - porte face à la sortie de l’ascenseur “7" - lot n°0256, outre une cave, à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

DISONS que M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Mme [H] [X] à verser à M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] la somme provisionnelle de15646,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 11554,29 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [H] [X] à verser à M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; 

CONDAMNONS Mme [H] [X] à verser à M. [D] [M] et Mme [W] [K] épouse [M] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [H] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 et de la notification à la CCAPEX du 4 juillet 2024 ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires, notamment au titre des dépens. 

LE GREFFIER LA JUGE