Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04754 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42BS

N° MINUTE : 5/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 janvier 2025


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS [Adresse 1], représentée par Me SCHODER Eric, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque C 2573

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Servais CHERAL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque C1891, aide juridictionnelle n° C -75056-2024-021850

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière


Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04754 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42BS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2018, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 726,89 euros et d'une provision pour charges de 170 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 620,35 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [X] le 26 juillet 2023.

Par assignation du 16 avril 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [X] et au transport des meubles à ses risques et périls, obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -3 552,73 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 27 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, 
 -400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 5 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi afin d'être finalement retenue le 30 octobre 2024, Mme [Z] [X] ayant demandé le bénéfice de l'aide juridictionnelle. 

À l'audience du 30 octobre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) précise que la dette locative, actualisée au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, s'élève désormais à 2 746,92 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que Mme [Z] [X] a repris le paiement de son loyer de mars 2024 à septembre 2024 et qu'un protocole d'accord a été trouvé avec la locataire le 16 octobre 2024.

Mme [Z] [X], représentée par son conseil, dépose des conclusions aux termes desquelles elle indique que le montant de la dette locative est de 2 444,57 euros et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant, pendant 36 mois. Elle confirme son accord pour voir entériner le protocole d'accord signé avec le bailleur. 
Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [X] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 620,35 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En effet, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [Z] [X] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette pendant 36 mois.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), autorisée à produire un justificatif actualisé en cours de délibéré verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 septembre 2024, Mme [Z] [X] lui devait la somme de 2868,57euros et à la date du 30 septembre 2024 la somme de 3240 euros.

Mme [Z] [X] n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ces montants ; cependant, ces sommes n'ayant pas fait l'objet d'un débat contradictoire, il conviendra de se limiter aux prétentions du bailleur telles qu'exposées lors de l'audience. La locataire sera condamnée à payer la somme de 2 746,92 à la bailleresse, à titre de provision ;

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Mme [Z] [X] sera donc condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), en cas de non-respect du plan d'apurement de la dette, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 septembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique et familiale, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 novembre 2018 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), d'une part, et Mme [Z] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (étage 6, porte GD) est résilié depuis le 26 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [Z] [X] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 
2 746,92 euros (deux mille sept cent quarante-six euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [Z] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 septembre 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Mme [Z] [X] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DEBOUTE Mme [Z] [X] de sa demande de délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, 

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 et celui de l'assignation du 16 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffière susnommés.
Le Greffier La Juge