Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01982 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BX4

N° MINUTE : 8/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. MILLY, [Adresse 3], représentée par son mandataire CDC HABITAT - [Adresse 2], représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0007

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 6], Madame [T] [K], demeurant [Adresse 5], représentés par Me Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C1117

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière


Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01982 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BX4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2023, la S.C.I MILLY a consenti un bail d'habitation à M. [O] [K] et Mme [T] [K] sur des locaux situés [Adresse 8] (porte 1MO4, 1er étage), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1821,18 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 669,38 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [K] et Mme [T] [K] le 26 octobre 2023.

Par assignations du 30 janvier 2024, la S.C.I MILLY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [K] et Mme [T] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majorée de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -9 301,33 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, 
 -700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 17 mai 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois avant d'être finalement retenue le 30 octobre 2024, M. [O] [K] ayant contesté le refus d'aide juridictionnelle. 

À l'audience du 30 octobre 2024, la S.C.I MILLY, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, s'élève à 18 840,82 euros. Elle indique néanmoins que la commission de surendettement a pris une décision d'annulation de la dette à hauteur de 6 500 euros de sorte qu'il convient de soustraire cette somme de la dette locative, confirmant à l'issue des débats et compte tenu des règlements effectués par ailleurs que la dette s'élève in fine à 7 680 euros au jour de l'audience. Elle précise que la décision d'annulation partielle de la dette ne prive pas le commandement de payer de ses effets.
Elle indique que M. [O] [K] perçoit un revenu de 1 800 à 2 000 euros par mois qui ne peut lui permettre de régler un loyer de 1 800 euros. 
Elle rejette la demande visant à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation au tiers du loyer. 

M. [O] [K] et Mme [T] [K], représentés par leur conseil, déposent des conclusions aux termes desquelles ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité en plus du loyer et des charges courants pendant 36 mois. A titre subsidiaire, ils sollicitent la suspension des mesures d'expulsion sur le fondement de l'article L722-8 du code de la consommation pendant 24 mois et la réduction de l'indemnité d'occupation à la somme de 660 euros. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la bailleresse aux entiers dépens et à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Leur conseil expose que la caisse PRO BTP GROUPE a versé au bailleur 4 000 euros le 15 octobre 2024 et que M. [O] [K] a versé le 3 septembre 2024 660 euros et le 28 octobre 2024 660 euros. Il confirme que M. [O] [K] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 14 mars 2024. Le 16 mai 2024, la commission de surendettement a décidé d'effacer totalement la dette, soit la somme de 6 500 euros à cette date, de sorte que la dette locative est désormais de 7 680 euros. Il précise par ailleurs que M. [O] [K] est en congé maladie depuis un accident de travail en août 2023 alors qu'il était chef de chantier, qu'il est marié depuis 2022, a cinq enfants d'un premier lit, tous mineurs et droit de visite à son logement. Son épouse doit accoucher en décembre 2024. Il indique que le foyer de M. [O] [K] gagne 3 000 euros par mois, en prenant en compte les ressources de Mme [T] [K], qu'une demande DALO a été faite et qu'une demande de relogement dans le parc locatif social est en cours.

M. [O] [K] et Mme [T] [K] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I MILLY justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 30 octobre 2023 et la somme de 3 669,38 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2023.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [O] [K] et Mme [T] [K] ne leur permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En effet, malgré le versement de 4 000 euros effectué par la caisse PRO BTP GROUPE le 15 octobre 2024 et l'effacement de la dette à hauteur de 6 500 euros par la commission de surendettement le 16 mai 2024, la dette locative de M. [O] [K] et Mme [T] [K] demeure élevée. Par ailleurs, malgré la bonne foi de M. [O] [K] et Mme [T] [K] qui ont repris le paiement partiel du loyer, des difficultés de paiement ont persisté à la suite de la décision de la commission de surendettement ce qui démontre leur incapacité à payer un loyer de 1 875,69 euros au regard de leurs ressources et charges mensuelles.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.C.I MILLY à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de M. [O] [K] et Mme [T] [K] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d'enfants en bas âge au sein du foyer. Des délais supplémentaires pour quitter les lieux sont par ailleurs de nature à leur permettre de bénéficier d'un FSL relogement dans un appartement moins coûteux tel que cela a été envisagé avec CDC habitat. 

Il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la demande de suspension des mesures d'expulsion 

M. [O] [K] et Mme [T] [K] sollicitent, subsidiairement, sur le fondement de l'article L722-8 du code de la consommation, la suspension provisoire des mesures d'expulsion pendant 24 mois. 

Néanmoins, la faculté de suspension provisoire des mesures d'expulsion, sur le fondement de l'article L722-8 du code de la consommation, n'est offerte qu'au juge de l'exécution et non au juge des contentieux de la protection, saisi en référé. 

La demande de M. [O] [K] et Mme [T] [K] sera donc rejetée. 

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la S.C.I MILLY verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date de 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, M. [O] [K] et Mme [T] [K] lui devaient la somme de 18 840,82 euros.

Toutefois, à l'audience, la S.C.I MILLY a confirmé que la dette locative correspond en réalité à la somme de 7 680 euros en ce qu'il convient de soustraire de la somme de 18 840,82 euros, l'effacement de dette à hauteur de 6 500 euros suite à la décision de la commission de surendettement en date du 16 mai 2024, le virement de 4 000 euros de la caisse PRO BTP GROUPE du 15 octobre 2024 ainsi que le virement de 660 euros effectué le 28 octobre 2024 par M. [O] [K]. 

M. [O] [K] et Mme [T] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu'ils reconnaissent d'ailleurs à l'audience, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

4. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 875,69 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser ou de diminuer la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I MILLY ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [K] et Mme [T] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.C.I MILLY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2023 entre la S.C.I MILLY, d'une part, et M. [O] [K] et Mme [T] [K], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] (porte 1MO4, 1er étage) est résilié depuis le 31 décembre 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [O] [K] et Mme [T] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

DEBOUTE M. [O] [K] et Mme [T] [K] de leur demande de suspension des mesures d'expulsion, 

ORDONNE à M. [O] [K] et Mme [T] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 8] (porte 1MO4, 1er étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [T] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 875,69 euros (mille huit cent soixante-quinze euros et soixante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [T] [K] à payer à la S.C.I MILLY la somme de 7 680 euros (sept mille six cent quatre-vingts euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [T] [K] à payer à la S.C.I MILLY la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [T] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 octobre 2023 et celui des assignations du 30 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge