Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/06764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MQJ

N° MINUTE : 7/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 janvier 2025


DEMANDEUR
Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 3], représenté par Me Guillaume LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, 161 Boulevard Haussmann 75008 Paris, Toque B1085

DÉFENDERESSES
Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée
Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière


Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MQJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2021, M. [I] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] (bâtiment cour, 1er étage, gauche), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 550 euros et d'une provision pour charges de 70 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 21 774,30 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] le 15 avril 2024.

Par assignations du 3 juillet 2024, M. [I] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d'un intérêt de retard à compter du 11 avril 2024 et des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3323,90 €, à compter de la résiliation du bail, soit le 11 juin 2024 et jusqu'à libération des lieux,
 -25 873,25 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024,
 -2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 30 octobre 2024, M. [I] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, à l'exception de la demande d'expulsion dont il se désiste. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que les locataires ont quitté le logement le 17 juillet 2024 comme l'atteste le constat d'huissier versé aux débats et indique qu'elles n'ont, dès leur entrée dans les lieux, payé que partiellement le loyer. 

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter. 

M. [I] [F] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [I] [F] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le désistement de la demande d'expulsion 
En l'espèce, M. [P] [F] indique à l'audience se désister de sa demande d'expulsion, Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] ayant quitté le logement le 17 juillet 2024 comme en atteste le procès-verbal de constat d'huissier produit.

Il convient donc de constater le désistement de M. [P] [F] de sa demande d'expulsion. 

2. Sur la résiliation du bail

 Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 11 avril 2024 et la somme de 21 774,30 euros n'a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2024. Il sera constaté que le bail est résilié depuis le 12 juin 2024.
 
3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [I] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 juin 2024, Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] lui devaient la somme de 
26 542,10 euros, terme de juillet 2024 inclus. 

Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] ayant quitté les lieux le 17 juillet 2024, il convient de soustraire de la dette locative les jours postérieurs à cette date de sorte que les locataires sont redevables d'une dette à hauteur de 25 759,93 euros (24 810,15 euros au 30 juin 2024 outre la somme de 949,78 euros au titre du loyer du 1er au 17 juillet 2024), en ce compris l'indemnité d'occupation qui sera fixée à hauteur du montant du loyer et des charges pour la période courant du 12 juin 2024 au 17 juillet 2024.

Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y], régulièrement convoquées à l'audience, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront solidairement condamnées à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

4. Sur l'indemnité de retard 

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ".

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de M. [I] [F] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de M. [I] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de M. [I] [F] de sa demande visant à voir ordonner l'expulsion de Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2021 entre M. [I] [F] d'une part et Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] d'autre part sur des locaux situés au [Adresse 1] (bâtiment cour, 1er étage, gauche), est résilié depuis le 12 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à M. [I] [F] la somme de 25 759,93 euros (vingt-cinq mille sept cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, loyer, charges et indemnité d'occupation compris,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [I] [F] au titre de l'indemnité de retard, 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à M. [I] [F] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Y] et Mme [X] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 avril 2024 et celui des assignations du 3 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge