Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03172 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MCE

N° MINUTE : 11/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 janvier 2025


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 3], représenté par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN,, juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière


Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03172 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MCE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 février 2023, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1], hall 17, 4ème étage, porte 0499 (appartement et cave), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 262,39 euros et d'une provision pour charges de 88,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 468,16 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions deprévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [K] le 17 février 2023.

Par assignation du 8 mars 2024, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -9 641,42 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 17 mai 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour cause d'hospitalisation de M. [C] [K], avant d'être finalement retenue le 30 octobre 2024.

À l'audience du 30 octobre 2024, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 octobre 2024, s'élève désormais à 9 356,44 euros, terme de septembre 2024 inclus. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que la somme de 10 012,82 euros a été créditée à M. [C] [K] au titre du SLS et que le dernier règlement par chèque du locataire date du 12 mai 2023. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [C] [K].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 468,16 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, les graves problèmes de santé dont souffre le locataire ne permettent pas d'envisager son relogement dans des conditions normales. En conséquence, un délai supplémentaire de six mois lui sera accordé.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, M. [C] [K] lui devait la somme de 9 127,61 euros, soustraction faite des frais de procédure (228,83 €).

M. [C] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 3 468,16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 279,45 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 février 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 février 2023 entre l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et M. [C] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], hall 17, 4ème étage, porte 0499, (appartement et cave) est résilié depuis le 17 avril 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [C] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (hall 17, 4ème étage, porte 0499) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à à M. [C] [K] un délai de 6 mois pour quitter les lieux sur le fondement des articles L 412-3 et du code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 279,45 euros (deux cent soixante-dix-neuf euros et quarante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [K] à payer à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 9 127,61 euros (neuf mille cent vingt-sept euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 3 468,16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DEBOUTE l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2023 et celui de l'assignation du 8 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge