Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05882 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DNY

N° MINUTE : 9/2025







JUGEMENT 
rendu le 09 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A. d’HLM ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, [Adresse 1], représentée par Me Romane MUSSELIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4]

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté
Madame [S] [E] [V] épouse [T], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffière








Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05882 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DNY


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seings privés du 2 mars 2020, L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS a consenti un bail d'habitation à M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 472,35 euros et d'une provision pour charges de 177,07 euros ainsi qu’un bail sur un garage situé au [Adresse 3] à [Localité 5]) (garage n° [Numéro identifiant 2])

Par actes de commissaire de justice du 19 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2663,13 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] le 20 mars 2024.

Par assignations du 28 mai 2024, L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-1607,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 30 octobre 2024, L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 octobre 0204, s'élève désormais à 655,49 euros. L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2663,13 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, il sera constaté que la dette locative, après déduction des frais de contentieux figurant dans le décompte du bailleur a été soldée, ne restant due qu'une somme de 1,71 euros, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc réputée satisfaite.

Le paiement de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce.
Il y a lieu constater que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que les clauses résolutoires sont ainsi réputées n'avoir jamais jouée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 octobre 2024, M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] lui devaient la somme de 1,71 euros, soustraction faite des frais de procédure (170,72 euros le 30/04/2024 et 483,06 euros 30/06/2024).

M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l'indemnité d'occupation

Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'indemnité d'occupation à défaut de résiliation du bail 

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative a été réglée au jour de l'audience, sauf 1,71 euros,

DIT que les clauses résolutoires prévues aux contrats de bail, conclus le 2 mars 2020 entre L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS, d'une part, et M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] et un garage situé au [Adresse 3] (garage n° [Numéro identifiant 2]) sont en conséquence réputées n'avoir pas joué,

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] à régler à L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS la somme de 1,71 euros (un euro et soixante et onze centimes),

REJETTE toute demande plus ample ou contraire, 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE L'Entreprise sociale pour l'Habitat DOMNIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [S] [E] [V] épouse [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 mars 2024 et celui des assignations du 28 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge