Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05894 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPV

N° MINUTE : 6/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 janvier 2025


DEMANDEURS
Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 6], Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 4], 
Madame [R] [H], demeurant [Adresse 9],
Madame [G] [K], demeurant [Adresse 1]
Madame [D] [P], demeurant [Adresse 3], Madame [N] [P], demeurant [Adresse 2], Madame [S] [P], demeurant [Adresse 8], représentés par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, 12 Rue du Faubourg Saint Honoré 75008 Paris, Toque P0283

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 5], comparant en personne
Madame [M] [C], demeurant [Adresse 5], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière
Décision du 09 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05894 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DPV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2003 et avenant du 26 septembre 2006, M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] (indivision [P]) ont consenti un bail d'habitation à M. [O] [A] et Mme [M] [C] sur des locaux situés au [Adresse 7] ( étage 1, porte droite, une cave), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 800 euros et d'une provision pour charges de 125 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10 302,47 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [A] et Mme [M] [C] le 22 décembre 2023.

Par assignations du 23 mai 2024, M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [A] et Mme [M] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, soit 5 164.68 euros,
-18 409,49 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-1 804,94 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,
-2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 30 octobre 2024, M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 21 octobre 2024, s'élève désormais à 31 218,29 euros.

Les bailleurs indiquent que le dernier paiement date du 21 février 2024 et qu'il n'y a pas eu de règlement depuis cette date.

M. [O] [A], qui comparaît à l'audience, expose qu'il a effectué trois virements les jours précédant l'audience : le 25 octobre, deux virements d'un montant de 12 218.29 euros et de 9 000 euros et le jour de l'audience, un virement de 10 000 euros. Il considère avoir réglé l'intégralité de la dette au jour de l'audience. Il souhaite que les demandes du bailleur soient rejetées. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [O] [A] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré aux fins d'établir le caractère effectif du règlement des sommes sus visées et le montant de la dette au jour de l'audience.
Le 08 novembre 2024, le conseil de l'indivision [P], produit un décompte arrêté au 06 novembre 2024, aux termes duquel il apparaît deux règlements en date du 28 octobre 2024 d'un montant de 12 218.29 euros et de 9 000 euros, ainsi qu'un règlement en date du 30 octobre 2024, d'un montant de 10 000 euros. Les bailleurs indiquent que la dette locative s'élève à ce jour à la somme de 2 668.27 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, en actualisant la dette locative à hauteur de 2 668.27 euros. 

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et les demandes annexes

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 21 décembre 2023 et que la somme de 10 302,47 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. 

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que la locataire n'avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l'origine d'une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu'il n'existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement. 

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 février 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard aux trois règlements effectués le 28 et 30 octobre 2024, la dette locative d'un montant de 31 218,29 euros, actualisé au jour de l'audience par les demandeurs, a été réglée entre la date de délivrance du commandement de payer et celle de l'audience, à hauteur des sommes dues le jour de l'audience, sans qu'il n'y ait lieu de prendre en compte l'échéance du mois de novembre 2024, non exigible dans le cadre de la présente instance.
Le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Néanmoins, l'expulsion des locataires ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par un locataire ne peut le placer dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n'a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire, outre des délais de paiement. Il convient en conséquence de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l'intégralité du montant de la dette a été réglée au jour de l'audience.

L'indivision bailleresse sera donc déboutée de sa demande de résiliation du bail, d'expulsion et des demandes annexes notamment de paiement d'une indemnité d'occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 octobre 2024, jour de l'audience, la dette locative de M. [O] [A] et Mme [M] [C] était réglée.

Il n'y a donc pas lieu à condamnation.

3. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ".

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [O] [A] et Mme [M] [C] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée. 

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard des circonstances de la présente instance, M. [O] [A] et Mme [M] [C], seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1800 euros à la demande de M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l'intégralité de la dette d'impayés de loyers et de charges a été réglée par M. [O] [A] et Mme [M] [C] au jour de l'audience le 30 octobre 2024,

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur, depuis le 22 février 2024 est en conséquence réputée n'avoir pas joué,

DEBOUTE M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] de leur demande d'expulsion de M. [O] [A] et Mme [M] [C] et de leurs demandes annexes,
 
DEBOUTE M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Ma-dame [N] [P] et Madame [S] [P] de leur demande de condamnation de M. [O] [A] et Mme [M] [C] au paiement de la somme de 2668,27 euros au titre de la créance de loyer du mois de novembre 2024 et au paiement d'une indemnité d'occupation,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
 
REJETTE la demande de M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [A] et Mme [M] [C] à payer à M. [J] [P], Monsieur [T] [P], Madame [R] [H], Madame [G] [K], Madame [D] [P], Madame [N] [P] et Madame [S] [P] la somme de 1800 euros (mille huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [A] et Mme [M] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 décembre 2023 et celui des assignations du 23 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge