Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01245 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756KT 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 7]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 12]




N° RG 24/01245 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756KT

Minute : 25/43 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT


C/

M. [N] [B]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par madame [Z] [W]


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [B]
Chez madame [B] [F]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick.LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;













EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2018, l'établissement Terre d'opale habitat a consenti un bail d'habitation à M. [N] [B] sur un logement situé au [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant le paiement à terme échu d'un loyer initial mensuel de 326,79 euros, outre 119 euros de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 936,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [B] le 24 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 août 2024, l'établissement Terre d'opale habitat a assigné M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; 
- ordonner l'expulsion du défendeur du logement loué au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner le défendeur au paiement : 
de la somme de 1291,59 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 juillet 2024, loyers et charges dus pour le mois de juillet 2024 compris, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil ; d'une indemnité d'occupation d'un montant de 507,87 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er août 2024 et ce jusqu'au départ effectif du défendeur du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, sa notification à la CCAPEX et l'assignation. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 août 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social et qu'il aurait donné son préavis pour le 6 janvier 2025.


À l'audience du 19 novembre 2024, l'établissement Terre d'opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à 2267,90 euros. Il déclare qu'un dossier FSL a été déposé mais que le locataire n'a pas respecté la période probatoire. Il indique que le locataire a prêté son logement à un couple. Il est d'accord pour le locataire bénéficie de délais de paiement non suspensifs de la résiliation du bail. 

M. [N] [B] sollicite des délais de paiement non suspensifs de la résiliation en réglant la somme de 85 euros par mois. Il indique qu'il vit dorénavant chez sa mère et qu'il a prêté son logement à ce couple pour qu'ils ne finissent pas à la rue. 

Il indique percevoir 636 euros de revenus au titre du chômage et être endetté. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement Terre d'opale habitat justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 avril 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 936,01 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2024.

Si M. [B] forme une demande de délais de paiement pour apurer sa dette, il ne demande pas le maintien du bail, étant précisé qu'il n'occupe plus aujourd'hui le logement. 

Il convient dès lors d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement Terre d'opale habitat à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 446,40 euros, du 24 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juin 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur verse au débat un décompte arrêté au 14 novembre 2024 montrant que le locataire reste lui devoir la somme de 2267,90 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre non incluse. 

Il convient toutefois de déduire de cette somme celles facturées au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. 

M. [B] n'apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

Par conséquent, M. [B] sera condamné à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 2044,84 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 sur la somme de 1197,27 euros (après déduction des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement demandés

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte-tenu de la situation de M. [B], de ses revenus déclarés (636 euros par mois), de ses faibles charges dès lors qu'il est hébergé chez sa mère et de l'accord du bailleur suite à sa proposition de verser 50 à 100 euros en plus du loyer courant, des délais de paiement lui seront accordés pendant deux ans, à hauteur de 85 euros par mois.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du relogement du locataire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2018 entre l'établissement Terre d'opale habitat, d'une part, et M. [N] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 11] est résilié depuis le 24 juin 2024,

CONDAMNE M. [N] [B] à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 2044,84 euros (deux mille quarante-quatre euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1197,27 euros (mille cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-sept centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [N] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [N] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement Terre d'opale habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 22 août 2024 et de la notification à la préfecture.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge