Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01217 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756HO 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 6]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]




N° RG 24/01217 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756HO

Minute : 25/41 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




Société SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES


C/

Mme [R] [Z]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Société SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES
[Adresse 10]
[Localité 5]
comparante


ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 7]
comparante



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;











EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2015, la société Le cottage des Flandres a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [Z] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le paiement à terme échu d'un loyer initial mensuel de 438,93 euros et d'une provision pour charges de 74,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1930,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [R] [Z] le 4 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 août 2024, la société Le cottage des Flandres a assigné Mme [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l'exécution provisoire : 

- constater la résiliation du contrat de location suite à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et du commandement d'avoir à justifier de l'assurance et à l'absence de paiement de l'entièreté des sommes dues ; en application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ; 
- ordonner l'expulsion de la défenderesse de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d'exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ; 
- condamner la défenderesse au paiement : 
de la somme de 3056,82 euros représentant les loyers et les charges impayés au 5 août 2023, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis le 5 août 2023 jusqu'à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 559,19 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers, du commandement de justifier de l'assurance, de la notification CCAPEX et de l'assignation ainsi que tous les actes postérieurs. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 août 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car la locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social. 

À l'audience du 19 novembre 2024, la société Le cottage des Flandres maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à 3846 euros. Elle indique que le dernier paiement a été effectué en août 2024. Elle ne comprend pas pourquoi elle aurait refusé de communiquer son RIB à la locataire. 

Mme [R] [Z] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette et propose de régler entre 150 et 200 euros par mois. Elle dit toutefois ne pas vouloir se maintenir dans les lieux. 

Elle indique qu'elle va effectuer un paiement en espèces au bailleur de 600 euros et qu'elle est déjà relogée. Elle précise que la bailleresse ne voulait pas lui communiquer son RIB pour qu'elle effectue des virements et qu'elle rencontre de grandes difficultés pour se déplacer depuis qu'elle a eu un accident. Elle indique alors que ces problèmes de santé ne lui ont pas permis de réaliser ses démarches administratives. Elle déclare enfin qu'elle perçoit 600 euros de revenus et qu'elle a une fille à charge. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

La société Le cottage des Flandres justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise lorsque ces contrats mentionnent expressément un délai de deux mois pour apurer la dette. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de location, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 juin 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1930,82 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 août 2024.

Si Mme [Z] forme une demande de délais de paiement pour apurer sa dette, elle ne demande pas le maintien du bail (elle n'en remplit, en tout état de cause, pas les conditions, faute de reprise du paiement du loyer courant).

Il convient dès lors d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société Le cottage des Flandres à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner Mme [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 559,19 euros, du 4 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la demanderesse. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la bailleresse verse au débat un décompte arrêté au 14 novembre 2024 montrant que la locataire reste lui devoir la somme de 3846 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre non incluse. 

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celles facturées au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. 

Mme [Z] n'apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

Par conséquent, Mme [Z] sera condamnée à payer à la société Le cottage des Flandres la somme de 3334,39 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé par la demanderesse.

Sur les délais de paiement demandés

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte-tenu de la situation de Mme [Z] et de ses revenus déclarés (600 euros par mois), celle-ci ne peut régler sa dette sans échelonnement et des délais de paiement lui seront accordés pendant deux ans, à hauteur de 150 euros par mois.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la locataire ne souhaitant pas se maintenir dans le logement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 septembre 2015 entre la société Le cottage des Flandres, d'une part, et Mme [R] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] est résilié depuis le 4 août 2024,

CONDAMNE Mme [R] [Z] à payer à la société Le cottage des Flandres la somme de 3334,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [R] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [R] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Le cottage des Flandres de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 14 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge