Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/00419 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YU7 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 10]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 16]




N° RG 24/00419 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YU7

Minute : 25/29 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT


C/

M. [B], [L], [I], [P]
Mme [E] [X]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par madame [T] [U]


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B], [L], [I], [P]
[Adresse 4]
[Adresse 13]
[Localité 8]
représenté par Me Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 621600012024000619 du 16/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14])

Mme [E] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 8]
représentée par Me Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 621600012024000620 du 28/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14])


Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé délégué par ordonnance des chefs de cour du 24 décembre 2024 ;


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2022, l'établissement Terre d'opale habitat a consenti un bail d'habitation à M. [B] [P] et Mme [E] [X] sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement à terme échu d'un loyer initial mensuel de 549,08 euros et d'une provision pour charges de 195 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2591,98 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [P] et Mme [E] [X] le 15 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mars 2024, l'établissement Terre d'opale habitat a assigné M. [B] [P] et Mme [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; 
- ordonner l'expulsion des défendeurs du logement loué au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner solidairement les défendeurs au paiement : 
de la somme de 3314,52 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 29 février 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil ; d'une indemnité d'occupation d'un montant de 787,69 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er mars 2024 et ce jusqu'au départ effectif des défendeurs du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l'assignation. 
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 21 mai 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 19 novembre 2024. 

À l'audience du 19 novembre 2024, l'établissement Terre d'opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s'élève désormais à 5177,38 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs, bien qu'il ne permette pas d'apurer la dette en 36 mois. L'établissement Terre d'opale habitat déclare que les locataires ont réglé la somme de 500 euros en octobre et 600 euros en novembre. Elle indique que leur dossier FSL a été rejeté en novembre. 

M. [B] [P] et Mme [E] [X], représentés par leur conseil, s'en réfèrent oralement à leurs conclusions en vertu desquelles ils sollicitent, au visa des articles 1345-5 du code civil et 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 : 

- l'octroi des plus larges délais de paiement pour pouvoir s'acquitter de leur dette ; 
- constater qu'ils offrent de verser la somme de 120 euros par mois en sus du loyer courant ; 
- déclarer cette offre satisfaisante et libératoire ; 
- statuer ce que de droit quant aux frais irrépétibles et aux dépens. 

Au soutien de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation, les défendeurs font valoir que M. [B] [P] perçoit en moyenne 1200 euros par mois (intérimaire) mais que le montant peut être moindre selon les mois (820 euros) et que le couple perçoit des allocations familiales. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu'aux déclarations orales tenues à l'audience, et ce en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement Terre d'opale habitat justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2591,98 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 août 2023.

Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord du bailleur, à la reprise du paiement du loyer courant et à la situation financière des locataires qui leur permet à ce jour de régler davantage que le loyer courant, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et en dehors de la trêve hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 
Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Si le plan d'apurement précédemment convenu n'était pas respecté par les locataires, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

Par conséquent, M. [P] et Mme [X] seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à la somme de 787,69 euros. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Ils seront condamnés à payer cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur verse au débat un décompte arrêté au 18 novembre 2024 montrant que les locataires restent lui devoir la somme de 5177,38 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre non incluse. 

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celles facturées au titre des frais non réponse ressource non justifiés en leur principe et leur montant et au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. 

Par ailleurs, une clause de solidarité étant insérée au bail (article 11), les locataires seront tenus d'exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Par conséquent, M. [P] et Mme [X] seront solidairement condamnés à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 4386,63 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 sur la somme de 2659,87 euros (après déduction des frais non justifiés et des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale (décision n°2024/00619 du 16 mai 2024) et Mme [X], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle (décision n°2024/00620 du 28 mai 2024), qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2022 entre l'établissement Terre d'opale habitat, d'une part, et M. [B] [P] et Mme [E] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 15] ([Adresse 7]) est résilié depuis le 9 août 2023,

CONDAMNE solidairement M. [B] [P] et Mme [E] [X] à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 4386,63 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-six euros et soixante-trois centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2659,87 euros (deux mille six cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-sept euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [B] [P] et Mme [E] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [P] et Mme [E] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [B] [P] et Mme [E] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [B] [P] et Mme [E] [X] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à l'établissement Terre d'opale habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 789,69 euros (sept cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-neuf centimes) par mois, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement Terre d'opale habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [B] [P] et Mme [E] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juin 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 7 mars 2024 et de la notification à la préfecture. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge