Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/00770 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QK 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 3]
[Adresse 12]
[Localité 7]
tel : [XXXXXXXX02]
[Courriel 14]




N° RG 24/00770 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QK

Minute : 25/35 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT


C/

M. [B] [S]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par madame [P] [C]


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [S]
[Adresse 8]
[Adresse 11]
[Localité 5]
représenté par Me Anne PAINSET BEAUVILLAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2019, l'établissement Terre d'opale habitat a consenti un bail d'habitation à M. [B] [S] sur un logement situé au [Adresse 10], moyennant le paiement à terme échu d'un loyer initial mensuel de 270,10 euros et d'une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1125,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [S] le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mai 2024, l'établissement Terre d'opale habitat a assigné M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; 
- ordonner l'expulsion du défendeur du logement loué au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner le défendeur au paiement : 
de la somme de 1806,92 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 mars 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil ; d'une indemnité d'occupation d'un montant de 311,05 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er avril 2024 et ce jusqu'au départ effectif du défendeur du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l'assignation. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mai 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 17 septembre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 19 novembre 2024. 

A cette audience, l'établissement Terre d'opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à 4239,06 euros. L'établissement Terre d'opale habitat déclare être opposé au délai de paiement. 

M. [B] [S], représenté par son conseil, s'en réfère oralement à ses conclusions en vertu desquelles il demande au tribunal, au visa des articles 4 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile, de : 

- débouter le demandeur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- arrêter sa créance au profit du demandeur à la somme de 3324,60 euros à la date du 16 septembre 2024 ; 
- lui accorder les plus amples délais pour se libérer de sa dette locative ; 
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire à son égard contenue dans le bail ainsi que son expulsion ; 
- lui accorder l'admission provisoire au bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 
- dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu'aux déclarations orales tenues à l'audience, et ce en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement Terre d'opale habitat justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 février 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1125,25 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au vu du dernier décompte locataire, M. [S] n'a pas repris le paiement des loyers et charges avant l'audience, il ne peut donc pas prétendre obtenir des délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la résiliation. 

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement Terre d'opale habitat à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 311,05 euros, du 6 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur verse au débat un décompte arrêté au 14 novembre 2024 montrant que le locataire reste lui devoir la somme de 4239,06 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre non incluse. 

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celles facturées au titre des frais non réponse ressource, non justifiés en leur principe et leur montant, et au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. 

Par conséquent, M. [S] sera condamné à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 3990,26 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 1738,12 euros (après déduction des frais non justifiés et des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire

Aux termes de l'article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L'aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d'urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

L'aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources.

En l'espèce, M. [S] a déposé une demande d'aide juridictionnelle le 12 novembre 2024. Dans l'attente de la décision, l'aide juridictionnelle provisoire lui sera accordée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte-tenu des conséquences graves et irréversibles de l'expulsion prononcée, l'exécution provisoire sera écartée.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mai 2019 entre l'établissement Terre d'opale habitat, d'une part, et M. [B] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] à [Adresse 13] [Localité 1] est résilié depuis le 6 avril 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [B] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 311,05 euros (trois cent onze euros et cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 3990,26 euros (trois mille neuf cent quatre-vingt-dix euros et vingt-six centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1738,12 euros (mille sept cent trente-huit euros et douze centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ACCORDE l'aide juridictionnelle provisoire à M. [B] [S],

ECARTE l'exécution provisoire de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement Terre d'opale habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 13 mai 2024 et de la notification à la préfecture. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge