Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01150 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756CI 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 9]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 12]




N° RG 24/01150 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756CI

Minute : 25/37 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




M. [O] [V] [S]
Mme [L] [Y]


C/

M. [K] [Z]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

M. [O] [V] [S]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Maître Audrey LESAGE, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [L] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 8]
non comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;











EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2018, M. [O] [S] et Mme [L] [Y] ont consenti un bail d'habitation à M. [K] [Z] sur un logement situé au [Adresse 4] ([Adresse 7]), moyennant le paiement d'avance le 5 du mois d'un loyer initial mensuel de 495 euros et d'une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3130 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [K] [Z] le 17 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 août 2024, M. [O] [S] et Mme [L] [Y] ont ensuite assigné M. [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de : 

- constater voire prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail sous seing privé en date du 27 février 2018 en vertu de l'article 1741 du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers et d'assurance ; 

- ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef et ce, en la forme légale avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 

- condamner le défendeur à leur payer : 
la somme de 3635 euros sauf à parfaire le jour de l'audience de plaidoiries, au titre des loyers et charges échus mais non réglés suivant décompte arrêté au 30 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date de délivrance du commandement de payer ; une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actuellement dû, soit 505 euros, outre les charges de 10 euros, et ce, à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu'à la date de son départ effectif des lieux, conformément à l'article 1760 du code civil ; la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral ; la somme de 1213 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner le défendeur aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, du commandement d'avoir à justifier de l'assurance, la dénonciation à la CCAPEX, l'assignation, le coût de sa dénonciation au sous-préfet conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 août 2024. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu avant l'audience. 

À l'audience du 19 novembre 2024, M. [O] [S] et Mme [L] [Y], représentés par leur conseil, s'en réfèrent oralement aux termes de l'assignation, valant conclusions, et précisent que la dette locative, actualisée au 6 novembre 2024, s'élève désormais à 6055,45 euros. Ils déclarent que le locataire aurait quitté les lieux. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice en raison de l'existence de la dette locative car ils ont été contraints de reporter des échéances de leur prêt immobilier et de procéder à la vente du bien. De même, ils ajoutent qu'en raison du comportement du locataire, ils ne peuvent procéder à la vente de leur bien, celui-ci ne donnant pas suite aux demandes de visite du bien. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu'aux déclarations orales tenues à l'audience, et ce en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, un commandement de justifier d'une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 15 mai 2024.

Ce dernier n'a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu'à l'audience. 

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [S] et Mme [Y] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux propriétaires, il convient de condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 505 euros et jusqu'à la libération effective des lieux. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 6 novembre 2024, que M. [Z] reste devoir à M. [S] et Mme [Y] la somme de 5655 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de novembre 2024 incluse et après retrait des frais de poursuite qui seront compris dans les dépens. 

M. [Z] ne comparait et n'est pas représenté, de sorte qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

Par conséquent, M. [Z] sera condamné à payer à M. [S] et Mme [Y] la somme de 5655 euros arrêtée au 6 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3130 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, au vu des pièces versées au débat, les demandeurs ont subi un préjudice indépendant du retard de paiement de M. [Z] dans la mesure où ils ont dû reporter des échéances de leur crédit immobilier et qu'ils ne peuvent procéder à la vente du bien en raison du refus du locataire de procéder aux visites de celui-ci. 

M. [Z] sera donc condamné à payer à M. [S] et Mme [Y] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Un seul des commandements sera compris dans les dépens, la délivrance le même jour d'un second commandement constituant un acte inutile dont la charge ne peut reposer sur la partie perdante et les créanciers conformément à l'article 650 du code de procédure civile. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [S] et Mme [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [K] [Z] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 15 mai 2024, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 février 2018 entre M. [O] [S] et Mme [L] [Y], d'une part, et M. [K] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 11] est résilié depuis le 16 juin 2024,

ORDONNE à M. [K] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 505 euros (cinq cent cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à M. [O] [S] et Mme [L] [Y] ensemble la somme de 5 655 euros (cinq mille six cent cinquante-cinq euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 6 novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3130 euros (trois mille cent trente euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à M. [O] [S] et Mme [L] [Y] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer aux demandeurs la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2024, de la notification à la CCAPEX, celui de l'assignation du 6 août 2024, de la notification à la préfecture et à l'exclusion du second commandement délivré le 15 mai 2024. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge