Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01219 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755YP 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 7]
[Adresse 11]
[Localité 9]
tel : [XXXXXXXX02]
[Courriel 12]




N° RG 24/01219 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755YP

Minute : 25/42 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




S.A. LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES


C/

M. [J] [G]
Mme [R] [P]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

S.A. LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparante


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 13]
[Localité 10]
comparant

Mme [R] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 14]
[Localité 10]
comparante



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;










EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2013, la société Le cottage social des Flandres a consenti un bail d'habitation à M. [J] [G] et Mme [R] [P] sur un logement situé au [Adresse 6]), moyennant le paiement à terme échu d'un loyer initial mensuel de 468,87 euros et d'une provision pour charges de 113,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1529,14 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [J] [G] et Mme [R] [P] le 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 août 2024, la société Le cottage social des Flandres a assigné M. [J] [G] et Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l'exécution provisoire : 

- constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 g) de la même loi ; 
- ordonner l'expulsion des défendeurs de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d'exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ; 
- condamner solidairement les défendeurs au paiement : 
de la somme de 1415,70 euros représentant les loyers et les charges impayés au 24 juillet 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis le 31 décembre 2023 jusqu'à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 679,01 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers, de la notification CCAPEX et de l'assignation ainsi que tous les actes postérieurs. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le 12 septembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a déclaré M. [J] [G] et Mme [R] [P] recevables au bénéfice d'une procédure de surendettement. 

À l'audience du 19 novembre 2024, la société Le cottage social des Flandres maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à 2178,12 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter que les locataires bénéficient de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Enfin, elle déclare que les locataires ont repris le paiement des loyers courants. 

M. [J] [G] et Mme [R] [P] sollicitent des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux en précisant que leur dossier de surendettement est recevable depuis le 12 septembre 2024. M. [J] [G] déclare qu'il perçoit 1600 euros de salaire et Mme [R] [P] indique qu'elle perçoit environ 800 euros par mois. Ils indiquent également qu'ils ont deux enfants à charge. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

La société Le cottage social des Flandres justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise lorsque ces contrats mentionnent expressément un délai de deux mois pour apurer la dette. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de location, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 avril 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1529,14 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juin 2024.

Par ailleurs, conformément à l'article 24 1° VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte locataire que M. [G] et Mme [P] ont repris le paiement des loyers courants à l'audience. 

Dès lors, des délais de paiement leur seront accordés selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement et du paiement du loyer courant, puis le cas échéant, en cas de respect du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code et de paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera, à l'issue des mesures de surendettement réputée n'avoir pas joué si la dette locative a été soldée à l'issue desdites mesures, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

En revanche en cas de non-respect de ces conditions, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. 

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et en dehors de la trêve hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 
Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil (1382 ancien), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Si le plan d'apurement précédemment convenu n'était pas respecté par les locataires, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

Par conséquent, M. [G] et Mme [P] seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à la somme de 679,01 euros. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1202 du code civil, alors applicable, la solidarité ne présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée. A défaut de clause de solidarité insérée au bail, mentionnant expressément que les locataires seront tenus solidairement de régler de potentielles indemnités d'occupation, la condamnation au paiement de ces indemnités sera conjointe. 


Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la bailleresse verse au débat un décompte arrêté au 14 novembre 2024 montrant que les locataires restent lui devoir la somme de 2178,12 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre non incluse. 

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celles facturées au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1202 du code civil, alors applicable, la solidarité ne présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée. A défaut de clause de solidarité insérée au bail, les locataires ne seront pas tenus d'exécuter leurs obligations contractuelles solidairement. 

Par conséquent, M. [G] et Mme [P] seront condamnés conjointement à payer à la société Le cottage social des Flandres la somme de 1674,71 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé par la demanderesse. 

Il convient toutefois de préciser que les locataires pourront se libérer de leur dette suivant le plan d'apurement ci-après fixé et dans le respect de l'article L722-2 du code de la consommation. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] et Mme [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2013 entre la société Le cottage social des Flandres, d'une part, et M. [J] [G] et Mme [R] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1] est résilié depuis le 26 juin 2024,

CONDAMNE conjointement M. [J] [G] et Mme [R] [P] à payer à la société Le cottage social des Flandres la somme de 1674,71 euros (mille six cent soixante-quatorze euros et soixante et onze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [J] [G] et Mme [R] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1 euro (un euro), jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement et du paiement du loyer courant, puis le cas échéant, en cas de respect du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou du jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire et de paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera, à l'issue des mesures de surendettement réputée n'avoir pas joué si la dette locative a été soldée à l'issue desdites mesures, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre ; 

DIT qu'en revanche, si l'une de ces conditions n'étaient pas respectées par M. [J] [G] et Mme [R] [P], la société Le cottage social des Flandres seront mis en demeure d'avoir à respecter leurs obligations par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours ; 

DIT que si M. [J] [G] et Mme [R] [P] n'ont pas respecté leurs obligations à l'issue de ce délai de quinze jours : 
 
Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juin 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [J] [G] et Mme [R] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [J] [G] et Mme [R] [P] seront conjointement condamnés à verser à la société Le cottage social des Flandres une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 679,01 euros (six cent soixante-dix-neuf euros et un centime) par mois, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Le cottage social des Flandres de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [G] et Mme [R] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 8 août 2024 et de la notification à la préfecture. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge