Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01208 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756E7 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 9]
tel : [XXXXXXXX02]
[Courriel 14]




N° RG 24/01208 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756E7

Minute : 25/39 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




Société SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

M. [F] [N]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Société SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Me ROGER LEMMONIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me LESAGE Audrey, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER,


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [N]
[Adresse 5]
[Adresse 15]
[Localité 8]
non comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE , greffier placé ;













EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2022, Mme [V] [M] a consenti un bail d'habitation à M. [F] [N] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d'avance le 10 du mois d'un loyer initial mensuel de 480 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Par acte sous seing privé conclu 26 septembre 2022, Mme [V] [M] a souscrit auprès de la société Action logement services un contrat de cautionnement Visale n°A10220718954 en garantie des loyers et des charges de M. [F] [N].

Suite au non-paiement par M. [F] [N] des échéances de loyers et de l'actionnement de la garantie par Mme [V] [M], par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la société Action logement services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1686 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [N] le 4 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 août 2024, la société Action logement services a ensuite assigné M. [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : 

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ; 

- ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 3101,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1686 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;d'une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 août 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social. 

À l'audience du 19 novembre 2024, la société Action logement services maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s'élève désormais à 4927,69 euros. Elle déclare que le locataire a donné son préavis.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur :

Conformément à l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l'ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'Action logement services, la société Action logement services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un " dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ". Selon ce même article, " le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité ".

L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que " la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ". 

En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par Mme [M] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société Action logement services est subrogée dans les droits et actions de Mme [M].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

La société Action logement services justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise lorsque ces contrats mentionnent expressément un délai de deux mois pour apurer la dette. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de location, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 janvier 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1686 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mars 2024.

Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. 

En l'espèce, le locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants à l'audience, de sorte qu'il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement - suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail - conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société Action logement services à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d'agir en fixation de l'indemnité d'occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la société Action logement services, dès lors que la propriétaire aura actionner le cautionnement. 

Par conséquent, il convient dans ce cas de condamner M. [N] à payer à la société Action logement services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 563,19 euros, qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à Mme [M] sera justifié par une quittance subrogative. 

Sur la dette locative

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus. 

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, la société Action logement services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu'à la date du 12 novembre, M. [N] lui devait la somme de 4927,69 euros.

M. [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société Action logement services, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1686 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du fait que le locataire a donné son préavis, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société Action logement services est subrogée dans les droits et actions de Mme [V] [M] (bailleresse),

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2022 entre Mme [V] [M] (baillerese), d'une part, et M. [F] [N] (locataire), d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 12] ([Adresse 7]) est résilié depuis le 5 mars 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [F] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la société Action logement services, dès lors que le paiement par cette dernière sera justifié par une quittance subrogrative, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 563,19 euros (cinq cent soixante-trois euros dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 4927,69 euros (quatre mille neuf cent vingt-sept euros et soixante-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1686 euros (mille six cent quatre-vingt-six euros) à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 12 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge