Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01363 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756KS 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 6]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 12]




N° RG 24/01363 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756KS

Minute : 25/47 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




S.C.I. [Adresse 8]


C/

Mme [W] [B]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

S.C.I. [Adresse 8]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par M. [H] [L], représentant légal,


ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [B]
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, la SCI [Adresse 8] a consenti un bail d'habitation à Mme [W] [B] sur un logement situé au [Adresse 9], lot n°5 à Calais (62100), moyennant le paiement d'avance le 15 du mois d'un loyer initial mensuel de 475 euros et d'une provision pour charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8129,70 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [B] le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 août 2024, la SCI [Adresse 8] a ensuite assigné Mme [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l'exécution provisoire : 

- constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 g) de la même loi ; 
- ordonner l'expulsion de la défenderesse de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d'exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ; 
- condamner la défenderesse au paiement : 
de la somme de 13 565,60 euros représentant les loyers et les charges arrêtés au 15 juillet 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis le 15 juillet 2024 jusqu'à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 521,45 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 19 novembre 2024, la SCI [Adresse 8], représentée par son gérant M. [L] [H], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 novembre 2024, s'élève désormais à 15 532,72 euros. En réponse aux propos de Mme [B] dans le cadre du diagnostic social et financier (elle indique avoir cessé de payer du fait du mauvais état du logement), la SCI [Adresse 8] déclare que les dégradations du logement doivent être de son fait et que la locataire n'a pas fourni d'attestation d'assurance. Elle indique avoir proposé des échéanciers à la locataire mais que celle-ci les a refusés.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera précisé que si Mme [B] a fait valoir lors du diagnostic social et financier que le logement était insalubre, elle n'a formé aucune demande à ce titre et n'a pas comparu de sorte que le tribunal n'est saisi d'aucune demande à ce titre.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 8] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 8129,70 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2023.

Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. 

En l'espèce, la locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants à l'audience, de sorte qu'elle ne peut prétendre obtenir des délais de paiement - suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail - conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI [Adresse 8] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. 

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner Mme [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 521,45 euros, du 16 juillet 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la demanderesse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la demanderesse verse au débat un décompte arrêté au 19 novembre 2024 démontrant que Mme [B] reste lui devoir la somme de 15 532,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de novembre incluse. 

Mme [B] ne comparait et n'est pas représentée, de sorte qu'elle n'apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

Par conséquent, Mme [B] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 15 532,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de novembre incluse, arrêtés au 19 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, tel demandé par la demanderesse. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la SCI [Adresse 8] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2020 entre la SCI [Adresse 8], d'une part, et Mme [W] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9], lot n°5 à Calais (62100) est résilié depuis le 16 juillet 2023,

ORDONNE à Mme [W] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9], lot n°5 à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 521,45 euros (cinq cent vingt et un euros et quarante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [B] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 15 532,72 euros (quinze mille cinq cent trente-deux euros et soixante-douze centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 19 novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [W] [B] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 30 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge