Tribunal Judiciaire · Chambre 6 - Référés Pdt — 14 janvier 2025

CG/LJ


Ordonnance N°
du 14 JANVIER 2025


Chambre 6

N° RG 24/00867 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXNE
du rôle général











[U] [F]
[R] [B] épouse [F]

c/

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER




GROSSES le

- la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES
, la SELAS LEGA-CITE
, Me Nathalie PRUGNE



Copies électroniques :

- la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES
, la SELAS LEGA-CITE
, Me Nathalie PRUGNE



Copies :

- Expert
- Régie
- Dossier





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


rendue le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier

dans le litige opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [U] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 7]

représenté par la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [R] [B] épouse [F]
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 7]

représentée par la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [13] substituée par Me Nathalie PRUGNE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 25 janvier 2022, monsieur [U] [F] et madame [R] [B] épouse [F] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1]) auprès de la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER. 

Un procès-verbal de livraison avec réserves a été dressé le 1er février 2024. 

Suivant attestation notariée de séquestre établie par Maître [Z] [J], notaire, le 30 janvier 2024, les époux [F] et la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER ont convenu de procéder au séquestre de la somme de 24.809,14 € à valoir sur le solde du prix d’acquisition en raison des réserves. 

Un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [D] [K], commissaire de justice, le 30 janvier 2024. 

Le 13 février 2024, les époux [F] ont déploré des réserves complémentaires par courrier recommandé avec accusé de réception auxquelles la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER a opposé un refus le 27 février 2024. 

Des quitus de levée de réserves ont été établis le 12 février 2024, les 18 et 20 mars 2024, le 6 mai 2024 et le 5 juin 2024. 

Par courriers recommandés en date des 24 juin 2024 et 10 juillet 2024, la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER a sollicité la libération du séquestre, ce à quoi les époux [F] se sont opposés en raison de la persistance de réserves non levées. 

Monsieur et madame [F] ont mandaté le cabinet JM2C aux fins de réaliser une expertise amiable qui a établi un rapport d’expertise le 6 septembre 2024. 

Les époux [F] exposent que certaines des réserves dénoncées n’ont pas été levées et que leur appartement présente des non-conformités, désordres et malfaçons qui n’avaient pas été dénoncés. 

Par acte en date du 24 septembre 2024, monsieur [U] [F] et madame [R] [B] épouse [F] ont assigné la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé afin d’obtenir, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, l’organisation d’une expertise judiciaire avec mission proposée. 

Appelée à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 10 décembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER a conclu aux fins suivantes :

Sur la demande d’expertise
A titre principal
- Constater que les époux [F] ne font pas la démonstration d’un motif légitime au soutien de leur demande d’expertise, 
- Débouter les époux [F] de leur demande d’expertise, 
A titre subsidiaire
- Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission celle suggérée, 
- Mettre à la charge des requérants la première consignation, 
Sur la libération du séquestre
- Condamner les époux [F] à verser à la société Bouygues Immobilier la somme de 24 809,15 euros, au titre du solde du prix de construction restant dû, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juillet 2024,
- Ordonner à Maître [Z] [J], notaire à Clermont-Ferrand, associé de la SCP « [Z] [J], [A] METOIS et [G] [C], Notaires associés » de déconsigner la somme de 24 809,15 euros au profit de la société Bouygues Immobilier au titre du solde du prix de vente dû par monsieur et madame [F],

En tout état de cause
- Condamner les époux [F] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 2 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner la même aux entiers dépens de l’instance. 

Les époux [F] ont fait valoir oralement qu’ils s’opposaient à la levée du séquestre en ce que ce dernier a été décidé avec la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER en présence d’un notaire et qu’il apparaît justifié, au vu des réserves non levées et des désordres affectant leur appartement, d’attendre qu’une expertise judiciaire soit diligentée. Ils ont par ailleurs repris le contenu de leur assignation. 

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

A l’appui de la demande, il est notamment versé aux débats : 

- Un acte notarié en date du 25 janvier 2022, 
- Un procès-verbal de livraison en date du 1er février 2024, 
- Une attestation de séquestre établi par Maître [Z] [J] le 30 janvier 2024,
- Un procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [K] le 30 janvier 2024,
- Un procès-verbal de constat dressé par Maître [M] [X] le 1er février 2024,
- Un rapport établi par le cabinet JM2C en date du 6 septembre 2024. 

Il est constant que les époux [F] ont acquis un appartement en l’état futur d’achèvement auprès de la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER.

Pour s’opposer à l’organisation d’une expertise judiciaire, la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER soutient, d’une part, que les réserves formulées à la réception ont été traitées, et, d’autre part, qu’elles n’ont pas été démontrées.

En l’espèce, il ressort du rapport du cabinet JM2C précité que l’appartement présente « plusieurs non-conformités aux DTU et des désordres significatifs dans la construction, comprenant des problèmes tels que la pose du carrelage et de la faïence, des plaques de plâtres, des spots d’éclairage, de l’accessibilité à la terrasse mais aussi de la qualité des finitions et d’autres désordres », dont, notamment, des non-conformités dans la pose des carrelages, dans la pose de plaques de plâtre et dans les peintures, au niveau de la pose des éléments de la salle de bain, au niveau des spots électriques et au niveau du seuil entre le séjour et la terrasse (page 20). 

Le procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [K] avait d’ores et déjà constaté ces non-conformités. 

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que les demandeurs justifient d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à leurs frais avancés et in solidum, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

2/ Sur la demande de libération du séquestre

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que : 
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire »

La S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER sollicite : 
- que les époux [F] soient condamnés à lui verser la somme de 24 809,15 euros, au titre du solde du prix de construction restant dû, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juillet 2024,
- qu’il soit ordonné à Maître [Z] [J], notaire à Clermont-Ferrand, associé de la SCP « [Z] [J], [A] METOIS et [G] [C], Notaires associés » de déconsigner la somme de 24 809,15 euros à son profit au titre du solde du prix de vente dû par monsieur et madame [F].

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que l’intégralité des réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison ont été levées et que le séquestre n’avait été mis en œuvre que jusqu’à justification de la levée desdites réserves, de sorte que l’obligation pour les époux [F] de procéder au règlement du solde du prix n’est pas contestable. 

Les époux [F] s’opposent à cette demande. 

Eu égard aux non conformités affectant l’appartement des époux [F] et de l’expertise qui sera diligentée, il est prématuré de procéder à la libération du séquestre qui avait été convenu par les parties suivant attestation établie par Maître [Z] [J] le 30 janvier 2024.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

3/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Les époux [F], demandeurs, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [P] [T]
- expert près la Cour d’appel de [Localité 14] -
Demeurant [Adresse 6]
[Localité 8]

OU, A DEFAUT,

Monsieur [Y] [N]
- expert près la Cour d’appel de [Localité 14] -
Demeurant Agence Architecture [Y] [N]
[Adresse 5]
[Localité 9]

Avec mission, en se conformant aux règles du Code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;

5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ; 

7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [K] le 30 janvier 2024 et le rapport établi par le cabinet JM2C en date du 6 septembre 2024, et les décrire ; 

8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;

9°) Pour chacun des désordres, préciser :

- leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;

- si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;

- si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;

- s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;

- plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

- leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

- si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;

10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

11°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

12°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

13°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

14°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

- de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

- d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

15°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

16°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

17°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que monsieur [U] [F] et madame [R] [B] épouse [F] feront l’avance des frais d’expertise in solidum et devront consigner au greffe une provision de 3.000,00 euros TTC avant le 31 mars 2025,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er janvier 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DIT n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes, 

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [F] et madame [R] [B] épouse [F] au paiement des dépens, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,