Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 6 janvier 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025
 

Minute : 24/25
N° RG 24/00216 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GPBQ 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


DEMANDERESSE: 

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L'AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq - 76620 LE HAVRE

représentée par Me LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocate au barreau du HAVRE





DÉFENDERESSE: 

Madame [K] [H]
née le 27 Octobre 1999 à MANTES-LA-JOLIE, demeurant 11 rue Edouard Vaillant - Logt 373, 4eme étage - 76610 LE HAVRE

représentée par Me CHALONY Catherine de l'AARPI PARTHEMIS AVOCATS, avocate au barreau du HAVRE





COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Pascal LE MOAN, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON


DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2024, le délibéré ayant été fixé au 06 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Pascal LE MOAN, Magistrat honoraire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE









EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2022, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'AgglomérationUrbaine Le Havre Seine Métropole a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [H] sur des locaux situés au Appt 373, Bat 9 J, 11 rue Edouard Vaillant - 76610 - LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 354,97 euros et d’une provision pour charges de 153,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1160,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [K] [H] le 26 septembre 2022.

Par assignation du 12 février 2024, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2567,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Mme [H] a obtenu l’aide juridictionnelle totale par décision en date du 6 juin 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 octobre 2024, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 septembre 2024, s'élève désormais à 5259,35 euros. L'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à la demande de délais de paiement car la dette augmente.

Mme [K] [H], par l’intermédiaire de son conseil, expose qu’elle est au RSA et qu’elle a obtenu l’aide juridictionnelle totale. Aux termes de ses écritures, elle sollicite des délais de paiement par le versement de 35 mensualités de 50 euros, le solde à la dernière mensualité. 

Mme [K] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1160,85 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 janvier 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [K] [H] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, Mme [K] [H] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomératio Urbaine Le Havre Seine Métropole verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 septembre 2024, Mme [K] [H] lui devait la somme de 5259,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [K] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2022 entre l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole, d’une part, et Mme [K] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au Appt 373, Bat 9 J, 11 rue Edouard Vaillant - 76610 - LE HAVRE est résilié depuis le 25 janvier 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [K] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [K] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au Appt 373, Bat 9 J, 11 rue Edouard Vaillant - 76610 - LE HAVRE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l'indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 5259,35 euros (cinq mille deux cent cinquante-neuf euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté de l'Agglomération Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2022 et celui de l'assignation du 12 février 2024.

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Ségolène DUPERRON Pascal LE MOAN