Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 6 janvier 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025
 

Minute : 26/25
N° RG 24/00539 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRXA 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


DEMANDERESSE: 

HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 Boulevard d'Orléans - CS 72042 - 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparante, représenté par Madame [P] [V], chargée de contentieux juridique, munie d'un pouvoir





DÉFENDEUR: 

Monsieur [S] [C]
né le 03 Octobre 1985 à HAVRE (76620), chez Madame [H] [O], 59 place Maurice Blard 76610 LE HAVRE

comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Pascal LE MOAN, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON


DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2024, le délibéré ayant été fixé au 06 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

dernier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Pascal LE MOAN, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE









EXPOSE DES MOTIFS

Par acte régulièrement signifié le 27 septembre 2024, HABITAT 76 OPH SEINE MARITIME a assigné Mr [S] [C] devant le Juge des Contentieux de la protection du HAVRE afin de voir, 

Condamner Mr [C] au paiement de la somme de 4787,01 euros au titre de l’ensemble des réparations locatives, et arriérés de loyersCondamner Mr [C] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Mr [C] aux entiers dépens 
A l’audience du 10 octobre 2024, le bailleur, par l’intermédiaire de sa représentante, expliquait que par bail en date du 26 avril 2019, le bailleur avait donné un logement à bail à Mr [C] et Mme [J], sis 34, rue de la Coudraie à MONTIVILLIERS (76290). Mme [J] a donné congé le 12 février 2020 reçu le 17 février 2020. 

Mr [C] n’étant pas à jour de ses loyers, un commandement de payer lui a été notifié le 10 mai 2023 pour un montant de 1704,51 euros arrêté au 24 avril 2023. 

Mr [C] a donné congé de ce logement par courrier en date du 22 juin 2023, reçu le 27 juin 2023. 

Un état des lieux de sortie faisait ressortir un certain nombre de réparations locatives en plus de l’arriéré de loyer restant dû. 

C’est ainsi qu’après une requête de l’Office adressée à l’ancien locataire par lettre recommandée avec accusé de réception non retirée, l’affaire a été renvoyée au 10 octobre 2024.

A cette audience, HABITAT 76 maintient l’intégralité de ses demandes et précise ne pas s’opposer aux délais de paiement qui pourraient être octroyés à l’ancien locataire.

Mr [C] a reconnu qu’il y avait des choses à faire dans le logement. Il propose de régler ce qu’il doit par le versement d’une somme de 250 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2025.


MOTIVATION.
 
Sur les réparations locatives
Aux termes du contrat de bail du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail et les dégradations engendrées par un défaut d’entretien ou un manque de soin sont à sa charge. En revanche, la vétusté liée à une usure naturelle ou à un usage normal des lieux prolongé ne peut être mis à la charge du locataire.

Les dégradations locatives résultent uniquement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement. Par ailleurs, seules les réparations justifiées peuvent être mises à la charge du locataire et déduites du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux.

L'article 1146 ancien du Code civil dispose que le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Enfin l'article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire signé à l’entrée dans les lieux le 29 avril 2019 Aux termes de cet état de lieux, il résulte que le logement est globalement en bon état général sauf quelques postes à l’état d’usage comme le plafond du cabinet de toilette, les murs de la chambre 1, le sol de la cuisine, le mur du débarras, les murs, le plafond et les boiseries du séjour. En revanche, le sol plastique du cellier et des deux chambres, du séjour, du placard, du dégagement, du débarras sont à l’état « neuf ».

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 26 octobre 2023 relève : 
Un cabinet de toilette dont les murs sont tachés, la faïence est cassée, le lavabo est sale et les joints de la baignoire sont usés, l’interrupteur et la douille sont cassésChambre 2 : un trou est noté non rebouchéCuisine : notée sale avec une quincaillerie défixée.Salle de séjour : des trous sont présents sur les mursLe logement est globalement sale Il est noté 10 m3 d’encombrants laissés dans le local poubelleIl manque les trois badges d’ouverture de la porte donnés à l’entrée dans les lieux ainsi que les clés de la boite aux lettres Si ces désordres sont réels, le bailleur ne verse aux débats aucun devis, aucune facture, aucun marché (pour les travaux en régie) permettant de justifier le montant de réparations à hauteur de 1332,12 euros. En effet, s’il n’est pas nécessaire de démontrer que les travaux ont été réellement effectués, le principe de la réparation intégrale du préjudice n’exonère pas le bailleur de démontrer l’ampleur du préjudice qu’il a subi, une liste de prix sans aucune référence ne permettant pas d’évaluer ce dernier, qui plus dans la mesure où cette demande émane d’un bailleur social.
Dans ces conditions, les demandes seront rejetées au titre des réparations locatives. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, HABITAT 76 OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2023, Mr [C] lui devait la somme 3825,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient de retirer de cette somme le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux soit la somme de 345,77 euros. 
Mr [C] reste ainsi devoir la somme de 3479,32 euros.
Mr [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il est inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. C’est pourquoi, Mr [S] [C] sera condamné à lui verser la somme de 250 euros à ce titre.


4. Sur les dépens

Mr [C] succombant au procès, elle en supportera les entiers dépens.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort :

REJETTE la demande d’HABITAT 76 OPH SEINE MARITIME au titre des réparations locatives

CONDAMNE Mr [S] [C] à payer à HABITAT 76 OPH SEINE la somme de 3479,32 euros (trois mille quatre cent soixante-dix-neuf euros et trente-deux euros) au titre des loyers et charges restant dus,

CONDAMNE Mr [S] [C] à payer à HABITAT 76 OPH SEINE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Mr [S] [C] aux entiers frais et dépens.



Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Ségolène DUPERRON Pascal LE MOAN