Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 6 janvier 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025
 

Minute : 30/25
N° RG 24/00680 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GSZH 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


DEMANDERESSE: 

Société HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d'Orléans - CS 72042 - 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparante, représentée par Madame [K] [X], chargée de contentieux juridique, munie d'un pouvoir





DÉFENDEURS: 

Monsieur [V] [I]
né le 03 Août 1987 à HARFLEUR (76700), demeurant 5 rue Lucie Aubrac - 4eme étage, Apt 04001 - 76700 HARFLEUR

non comparant, non représenté


Madame [P] [E]
née le 28 Juillet 1988 à LE HAVRE (76600), demeurant 5 rue Lucie Aubrac - 4eme étage, Appt 04001 - 76700 HARFLEUR

non comparante, non représentée





COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Pascal LE MOAN, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON


DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2024, le délibéré ayant été fixé au 6 janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Pascal LE MOAN, juge honoraire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE









EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2016, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [V] [I] et Mme [P] [E] sur des locaux situés au 5, rue Lucie Aubrac - 4ème étage appt 01 - 76700 - HARFLEUR, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 433,23 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1294,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [I] et Mme [P] [E] par déclaration le 9 janvier 2023.

Par assignations du 10 juin 2024, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [I] et Mme [P] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6060,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 octobre 2024, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s'élève désormais à 462,33 euros. HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur indique accepter des délais de paiement, la dette ayant énormément diminué depuis l’introduction de la procédure.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [V] [I] et Mme [P] [E] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l'audience il n'a pas été porté à la connaissance du juge l'existence d'une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1294,15 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mars 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer des locataires, Monsieur [I] [V] et Madame [E] [P] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, M. [V] [I] et Mme [P] [E] lui devaient la somme de 462,33 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [I] et Mme [P] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [I] et Mme [P] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [I] et Mme [P] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juillet 2016 entre HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [V] [I] et Mme [P] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au 5, rue Lucie Aubrac - 4ème étage appt 01 - 76700 - HARFLEUR est résilié depuis le 13 mars 2023,

CONDAMNE solidairement M. [V] [I] et Mme [P] [E] à payer à HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME la somme de 462,33 euros (quatre cent soixante-deux euros et trente-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [V] [I] et Mme [P] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [I] et Mme [P] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 mars 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [I] et Mme [P] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [V] [I] et Mme [P] [E] seront condamnés à verser à HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [V] [I] et Mme [P] [E] à payer à HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,





CONDAMNE in solidum M. [V] [I] et Mme [P] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 janvier 2023 et celui des assignations du 10 juin 2024.



Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Ségolène DUPERRON Pascal LE MOAN