Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 6 janvier 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025
 

Minute : 22/25
N° RG 23/01056 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GJUW 
NAC : 5AG Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance 


DEMANDEUR: 

Monsieur [C] [Y]
né le 17 Avril 1967 à LE HAVRE, demeurant 101 quai Georges V - 76600 LE HAVRE

représenté par Me Nathalie VALLEE de la SCP VALLEE-LANGUIL, avocats au barreau de ROUEN





DÉFENDERESSE: 

S.A.S. 3F NORMANVIE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne - 76000 ROUEN

représentée par Me Agathe LOEVENBRUCK DE la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE





COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Pascal LE MOAN, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON


DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2024, le délibéré ayant été fixé au 06 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Pascal LE MOAN, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE









EXPOSE DES MOTIFS

Par acte régulièrement signifié le 27 juillet 2023, Monsieur [C] [Y] a assigné la société 3F NORMANVIE devant le Juge des Contentieux de la protection du HAVRE afin de voir :

Juger Monsieur [C] [Y] recevable et bien fondé en ses demandes, Constater qu’il existe un trouble anormal de voisinage causé par Mme [B] [J] depuis avril 2022, En conséquence, 
Condamner 3F NORMANVIE à faire cesser le trouble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 28 avril 2023, date de la mise en demeure de son conseil,Condamner 3F NORMANVIE au paiement de sommes et intérêts pour le préjudice moral subi par Monsieur [C] [Y] d’un montant de 8000 euros, En tout état de cause, 
Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Mr [C] [Y] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêtsEn conséquence, 
Condamner 3F NORMANVIE au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Après plusieurs renvois, l'affaire est venue à l'audience du 10 octobre 2024. A cette audience, chacune des parties était représentée par son conseil.

Le conseil de Mr [Y] a rappelé que ce dernier était locataire depuis 1993 d’un trois pièces. Il paye un loyer de 320,95 euros en ce compris les charges. En avril 2022, il a informé son bailleur du fait qu’il entendait des bruits au-dessus de chez lui à n’importe quelle heure du jour et de la nuit, sa voisine tapant dans les murs. Appuyé par l’ensemble des locataires, il écrit plusieurs courriers au bailleur. La locataire en question, Madame [J], ne se déplace pas aux convocations du bailleur. Mr [Y] va adresser au bailleur des éléments précis sur les dates et heures des bruits. N’ayant pas de réponse, son conseil va adresser le 28 avril 2023, une mise en demeure à 3F NORMANVIE de faire cesser immédiatement les troubles. Ce courrier étant resté sans réponse, Mr [Y] a saisi la juridiction. Le conseil de Mr [Y] précise que Madame [J] a donné congé et que depuis cette date, les troubles ont cessé. Cependant, Mr [Y] maintient ses demandes considérant avoir subi un préjudice pendant un an et demi, certificat médical à l’appui. Ainsi, aux termes de ses dernières écritures, il maintient l’intégralité de ses demandes mais y ajoutant, précise
Constater qu’il a existé un trouble anormal de voisinage causé par Mme [B] [J] depuis avril 2022 et jusqu’au 19 janvier 2024.
La société 3 F NORMANVIE, par l’intermédiaire de son conseil, expose qu’elle conteste les demandes de Mr [Y] indiquant qu’elle a pris très rapidement contact avec lui et Mme [J] pour organiser un rendez-vous. Elle précise qu’elle n’arrive pas à savoir d’où vient le bruit, pas plus que les autres locataires, Madame [J] s’était déjà elle-même plainte en 2021 de bruits dans l’immeuble ce qui l’avait obligé à passer des nuits à l’hôtel. 3F NORMANVIE a fait de nombreuses démarches, notamment en proposant à Mr [Y] de changer de logement ainsi qu’à Madame [J]. La bailleresse expose que l’état des lieux de sortie ne démontre aucunement la présence de traces de coup dans les murs. Ainsi, la bailleresse insiste sur le fait qu’elle a réagi très rapidement aux sollicitations du locataire. Elle insiste sur le fait que le certificat médical produit par ce dernier, date du mois de janvier 2023 et indique que Mr [Y] avait déjà pris des anti-dépresseurs avant les faits exposés aujourd’hui. En tout état de cause, ce certificat ne peut être considéré comme suffisant pour démontrer un quelconque préjudice. Elle ajoute qu’une des voisines indique dans son attestation parler au nom de Mr [Y] mais ne pas avoir constaté elle-même les tapages. 

Pour toute ces raisons, 3 F NORMANVIE sollicite : 

A titre principal, 
Débouter [C] [Y] de l’intégralité de ses demandes,Condamner Mr [C] [Y] à payer à la société 3F NORMANVIE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépensA titre subsidiaire,
Réduire les demandes formulées par Mr [Y] à de plus justes proportions,En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire sur la totalité du jugement à intervenir.

MOTIVATION.
 
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, repris par l'article 7 du contrat de bail « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

Le bailleur doit également assurer aux locataires la jouissance paisible du logement et garantir le locataire des vices et défauts de nature à faire obstacle à cette jouissance paisible. Ainsi, seuls les troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage engagent la responsabilité de son auteur. 

Enfin, l’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires à sa demande selon la loi.

En matière de troubles du voisinage c’est l’anormalité de ces derniers qui doit être démontrée.

En l’espèce, les parties rappellent que par acte sous seing privé en date du 31 décembre 1993, la société CI QUAI GEORGES V aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société 3F NORMANVIE, a donné en location à Mr [Y] un appartement de type F3 sis 101 ; Quai Georges V au Havre. 

Mr [Y] précise que par courrier en date du 7 décembre 2022, reçu le 8 décembre 2022, il a informé la bailleresse de la survenance de bruits dans l’immeubles, notamment de coups dans les murs nuits et jours. Il joignait à son courrier une ordonnance de son médecin prescrivant des somnifères. 

Le 30 janvier 2023, Mme [R] [K] adressait un courrier à la bailleresse, signé par 8 autres locataires, indiquant « je pense utile de vous informer que nous entendons souvent taper le soir très tard et le matin de très bonne heure. Nous ignorons l’origine et la cause de ce bruit qui ressemble à des coups dans un mur. Fort heureusement, pour nous qui logeons au 5ème étage, le bruit semble un peu atténué. »

Le 5 avril 2023, Mr et Mme [V] précisent qu’ils subissent « depuis de nombreux mois dans notre escalier, de nuit comme de jour, mais principalement la nuit à raison d’une dizaine de fois chaque nuit, et qui perturbent notre tranquillité et notre sommeil au point de devenir très pénibles, voire insupportables. Ce sont chaque nuit, des coups répétés dans les murs et les tuyauteries à toute heure. (...) Il semblerait que cela vienne de l’appartement de Madame [B] [J] (appt 501) ». Mr et Mme [V] insistent également sur la vulnérabilité de Mme [J] qui a déjà chuté dans son appartement et risque de créer un accident dans l’immeuble par inadvertance (par exemple en oubliant de fermer le gaz).

Il ressort des pièces versées aux débats par chacune des parties que loin d’ignorer les arguments de Mr [Y] quant à l’existence éventuelle de troubles du voisinage, la bailleresse a, dès réception du courrier en date du 7 décembre 2022, reçu le 8 décembre 2022, tenté de joindre la locataire en question afin d’organiser un rendez-vous de confrontation avec Mr [Y] et d’en savoir plus sur les faits car le courrier de Mr [Y] était vague et n’apportait aucun élément concret à l’appui de son argumentaire.

Un rendez-vous a été ainsi fixé au 18 janvier 2023, rendez-vous auquel la locataire ne s’est pas rendue en s’excusant toutefois de son absence (cette dernière ayant des problèmes de santé est régulièrement absente de son domicile). Au cours de cet entretien, il était demandé à Mr [Y] d’apporter des éléments concrets à l’appui de sa demande.

La bailleresse a alors poursuivi les investigations notamment pour connaître l’origine du bruit puisqu’il était établi par plusieurs locataires de l’existence de bruits mais sans savoir précisément d’où ils venaient. C’est ainsi que la gardienne de l’immeuble accompagnée de la responsable clientèle de proximité, Mme [G], ont interrogé les locataires de l’immeuble. Or, aucun locataire n’a pu de manière précise et avec des éléments objectifs à l’appui, démontrer que les bruits venaient bien du logement de Mme [J] et surtout la période à laquelle ces bruits ont débuté.

Un rendez-vous a eu lieu au domicile de la locataire en question le 29 mars 2023. Cette dernière indiquait aussi entendre des bruits et précisait avoir dû à deux reprises aller dormir à l’hôtel car elle ne les supportait plus. Par ailleurs, il était noté par la bailleresse que l’appartement était en bon état et qu’aucune marque de coup n’était apparente ni sur les murs ni sur les radiateurs. Le 4 avril 2023, Mme [G] se rend à nouveau au domicile de Mme [J] et rencontre une voisine qui dit aussi entendre des bruits mais qui viendraient de plus haut …

Il est par conséquent incontestable qu’au mois d’avril 2023, s’il est établi que les locataires de l’immeuble étaient victimes de bruits, il était impossible de connaître exactement l’origine de ce dernier, ni sa durée.

Après cette date, la mise en demeure de la bailleresse et la saisine de la juridiction en date du 27 juillet 2023, aucun élément nouveau n’était porté à la connaissance de la bailleresse s’agissant de la continuité ou pas des troubles. 

Ce n’est qu’après le départ de Mme [J] en janvier 2024, que les locataires ont précisé que depuis il n’y aurait plus de bruits, Mr et Mme [V] indiquant « avoir subi depuis des années » des bruits, Mr [N] indique les subir « depuis de nombreux mois » et Mme [K] précise intervenir « en soutien à Mr [C] [Y] ». Cependant, il est surprenant qu’entre le mois d’avril 2023 à janvier 2024 date du départ effectif de la locataire, aucune autre plainte n’a été adressée à la bailleresse concernant le comportement de cette dernière.

Il est à noter que selon l’état des lieux de sortie en date du 23 mars 2024, Madame [J] occupait logement depuis le 26 mai 2009, soit une occupation de près de 14 années, sans qu’aucun problème ne soit remonté à la bailleresse.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il apparaît que si des bruits existaient dans l’immeuble, il était impossible au regard des attestations versées aux débats, d’en déterminer la cause, la société 3F NORMANVIE ayant tout mis en œuvre pour en trouver l’origine et pour faire cesser cette situation. La société 3 F NORMANVIE n’a ainsi commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Mr [C] [Y] sollicite une somme de 8000 euros au titre du préjudice de jouissance. Il ne verse aux débats à l’appui de sa demande aucun élément mis à part un certificat de son médecin en date du 27 janvier 2023, lui prescrivant des somnifères et précisant qu’un traitement antidépresseur est déjà prescrit depuis longtemps.

Cependant, eu égard aux éléments qui viennent d’être développés, sa demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Par ailleurs, sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure sera également rejetée, sa demande principale n’étant pas fondée.

En revanche, la demande de LA SOCIÉTÉ 3F NORMANVIE est fondée et Monsieur [Y] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera en outre condamné aux entiers dépens.

La société 3F NORMANVIE sollicite qu’il soit écarté l’exécution provisoire du jugement. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [C] [Y] 

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à verser à la société 3F NORMANVIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] aux entiers dépens.




Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Ségolène DUPERRON Pascal LE MOAN