Tribunal Judiciaire · Civil JCP PROCEDURE ORALE — 6 janvier 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025


 

Minute : 
N° RG 22/00450 - N° Portalis DB2V-W-B7G-F6LN 
NAC : 51G Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance 




DEMANDEURS : 


Monsieur [N] [C]
né le 26 Septembre 1989 à ZARZIS (Tunisie), demeurant 8 rue Saint Louis - 76600 LE HAVRE


Représenté par Me Emilie HAUSSETETE, Avocat au barreau du HAVRE


Madame [Z] [A] née [Y] sous curatelle de l'UDAF DES BOUCHES DU RHONE 43 avenue des Chutes Lavie 13013 MARSEILLE, elle-même représentée dans le cadre de la présente procédure par le CMBD ès-qualité de curateur ad-hoc suivant décision du Juge des Tutelles en date du 15 Octobre 2020
née le 10 Novembre 1943 à LE HAVRE (76), demeurant EHPAD Les Anémones - 67 Chemin des Anémones - 13012 MARSEILLE


Représentée par Me Antoine SIFFERT, Avocat au barreau du HAVRE


Association Union Départementale des Associations Familiales des Bouches du Rhône L'UDAF 13 intervenantt en qualité de curateur de Madame [Y] selon jugement en date du 12 avril 2019 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, dont le siège social est sis 143 Avenue des Chutes Lavie - 13013 MARSEILLE


Représentée par Me Antoine SIFFERT, Avocat au barreau du HAVRE





DÉFENDERESSES : 


Madame [Z] [A] née [Y] sous curatelle de l'UDAF DES BOUCHES DU RHONE 43 avenue des Chutes Lavie 13013 MARSEILLE, elle-même représentée dans le cadre de la présente procédure par le CMBD ès-qualité de curateur ad-hoc suivant décision du Juge des Tutelles en date du 15 Octobre 2020
née le 10 Novembre 1943 à LE HAVRE (76), demeurant EHPAD Les Anémones - 67 Chemin des Anémones - 13012 MARSEILLE


Représentée par Me Antoine SIFFERT, Avocat au barreau du HAVRE


Association Union Départementale des Associations Familiales des Bouches du Rhône L'UDAF 13 intervenant en qualité de curateur de Madame [Y] selon jugement en date du 12 avril 2019 rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, dont le siège social est sis 143 Avenue des Chutes Lavie - 13013 MARSEILLE


Représentée par Me Antoine SIFFERT, Avocat au barreau du HAVRE


S.A.R.L. ENTREPRISE BIHANNIC, dont le siège social est sis 12 rue de Paris - 76600 LE HAVRE


Représentée par Me Nicolas DESMEULLES, Avocat au barreau du HAVRE


Société ORPI Y.S IMMOBILIER, dont le siège social est sis 84 rue Bernardin de St Pierre - 76600 LE HAVRE


Représentée par Me Manuel RAISON, Avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marie-Pierre OGEL, Avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Christophe ROGER, Avocat au barreau du HAVRE



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER


DÉBATS : en audience publique le 04 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2012, Monsieur [N] [C] a pris à bail à Madame [Z] [A] née [Y] un appartement situé 8 rue Saint Louis au HAVRE (76620), moyennant un loyer de 385 €, outre une provision sur charges de 35 €.

Monsieur [C] a toujours réglé son loyer mais dès son entrée dans les lieux, des désordres seraient apparus notamment la présence d’une forte humidité. Il a contacté l’agence immobilière YS IMMOBILIER (l’agence) en charge de la gestion locative du bien.

Le conseil de Monsieur [C] alertait l’agence des désordres qui ont persisté malgré l’intervention d’un artisan outre le dysfonctionnement du système de production d’eau chaude qui s’y est rajouté.

Une société de rénovation mandatée par la bailleresse est intervenue mais les travaux auraient été mal exécutés et pas terminés.

Monsieur [C] a saisi le juge des contentieux de la protection en référé du tribunal judiciaire du Havre pour solliciter une expertise afin de déterminer les désordres. L’expertise a été ordonnée selon ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 28 juillet 2020. Durant l’expertise, les sociétés ORPI YS IMMOBILIER et BIHANNIC ont été appelées en la cause et par ordonnance en date du 29 juin 2021, le juge des contentieux de la protection a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables aux deux sociétés. L’expert a déposé son rapport le 9 décembre 2021.

Estimant que la bailleresse n’a pas remédié aux désordres qui lui incombent malgré ses demandes et arguant vivre dans un logement indécent, Monsieur [C] a fait assigner le 25 mai 2022 Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF de Marseille (UDAF 13) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins d’obtenir réparation.

Par acte du commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée dans le cadre de la présente procédure par le CMBD, es qualité de curateur ad hoc, a appelé en garantie les sociétés ORPI YS IMMOBILIER et BIHANNIC.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 7 novembre 2022 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 23 janvier 2023 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 4 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [C] était représenté par Maître Emilie HAUSSETETE qui s’est rapportée à ses écritures. Madame [A], assistée de l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD, était représentée par Maître [M] [I] qui s’est rapporté à ses écritures. La SARL BIHANNIC était représentée par Maître [B] [G] qui s’est rapporté à ses écritures. La société ORPI YS IMMOBILIER était représentée par Maître [D] [E], elle-même substituée par Maître [L], qui a déposé son dossier.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [C] demande au juge des contentieux de la protection de :

- condamner Madame [Z] [A], assistée de son curateur, à faire réaliser les travaux contenus dans les devis du 10 mars 2021 de la société FPC SERVICES et du 22 février 2021 de la société ENTREPRISE DE RENOVATION et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner Madame [Z] [A], assistée de son curateur, à lui payer une somme de 14 250 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,
- déclarer invalide le congé pour vendre signifié par Madame [A], assistée de son curateur, le 19 septembre 2023,
-condamner Madame [A], assistée de son curateur, à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront notamment le coût de l’expertise,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- débouter Madame [A], assistée de son curateur, les sociétés ORPI YS IMMOBILIER et BIHANNIC de l’ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions. 

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [A], assistée de son curateur, demande au juge des contentieux de la protection de :

- déclarer prescrite les demandes de Monsieur [C] portant sur la période antérieure au 25 mai 2019,
- le débouter de ses demandes sur cette période,
- débouter Monsieur [C] de ses demandes relatives aux prétendus préjudices de jouissance et moral,
Subsidiairement et en tout état de cause, dans l’hypothèse où par extraordinaire, le juge des contentieux de la protection retiendrait une quelconque responsabilité et prononcerait une condamnation à l’encontre de la concluante,
- condamner solidairement les sociétés ORPI YS IMMOBILIER et BIHANNIC à la relever dans les proportions qu’il appartiendra au juge des contentieux de la protection de fixer ou en tout état de cause 75% à la charge de la SARL BIHANNIC et 25% à la charge de la société ORPI YS IMMOBILIER,
- débouter Monsieur [C] de ses autres demandes,
- le condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SARL BIHANNIC, demande au juge des contentieux de la protection de :
- réduire à de plus justes proportions les demandes principales de Monsieur [C],
En tout état de cause,
- rejeter l’appel en garantie formulé par Madame [A],
- condamner Madame [A], assistée de son curateur, à payer à la SARL BIHANNIC la somme de 1 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge ses dépens.

Aux termes de ses conclusions en défense n°1 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la société YS IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne ORPI (l’agence) demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal,
- constater la prescription d’une partie des demandes formulées par Monsieur [C] à l’encontre de Madame [A], 
- constater l’absence de faute de l’agence YS IMMOBILIER,
- constater l’absence de lien de causalité entre la mission de l’agence YS IMMOBILIER et les préjudices allégués,
- constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence YS IMMOBILIER,
En conséquence,
En tout état de cause,
- débouter Madame [A], assistée de son curateur, de toute partie de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence YS IMMOBILIER,
A titre subsidiaire,
- minorer substantiellement le montant des condamnations pouvant être mis à la charge de l’agence YS IMMOBILIER,
- juger que ce montant ne saurait excéder 5 % des sommes totales sollicitées par Monsieur [C], 
- condamner la SARL BIHANNIC à relever indemne et garantir l’agence YS IMMOBILIER de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
En toute hypothèse,
- condamner tout succombant à verser à l’agence YS IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [C] met en cause la responsabilité contractuelle de sa propriétaire en ce que le logement loué ne respecterait pas les critères de décence. Madame [A] aurait toujours refusé de faire les travaux nécessaires et aurait multiplié les manœuvres pour échapper à ses responsabilités alors que la première réunion d’expertise a eu lieu il y a quatre ans maintenant et elle aurait fini par lui délivrer un congé pour vendre pour ne pas effectuer les travaux, congé qu’il conteste. Monsieur [C] conteste également les arguments de l’agence et de la société BIHANNIC en ce qu’il se serait opposé aux travaux. Aucun refus ne pourrait lui être reproché. Il réclame l’exécution des travaux dans le logement.

De son côté, Madame [A] entend engager la responsabilité de l’entreprise ayant effectué les travaux de la VMC et la responsabilité contractuelle du mandataire. Elle prétend que Monsieur [C] aurait refusé à de très nombreuses reprises aux différents intervenants l’accès à son logement et qu’il ne se serait pas conformé aux prescriptions qui lui ont été données par l’entreprise BIHANNIC. De par son attitude, il aurait contribué au maintien des désordres. La bailleresse conteste les préjudices allégués par Monsieur [C]. A titre subsidiaire, elle demande que YS IMMOBILIER soit condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au motif que le mandataire a commis une faute dans l’exécution de son mandat. S’agissant des demandes de travaux, Madame [A] prétend que la société BIHANNIC serait responsable des travaux qu’elle a mal effectués et qu’elle lui doit garantie à hauteur de 75 % comme l’expert a déterminé sa responsabilité de cette dernière.

La société YS IMMOBILIER conteste la mise en cause de sa responsabilité en tant que gestionnaire locative. En effet, l’existence cumulative de la faute, le préjudice et le lien de causalité ferait défaut pour engager sa responsabilité. Au contraire, l’agence aurait entrepris de nombreuses diligences et l’expert aurait dépassé sa mission en évaluant sa responsabilité à hauteur de 25 %. Elle aurait exécuté correctement son mandat car il ne lui appartient pas de faire réaliser correctement les travaux. Sa mission consiste uniquement à servir d’entremise entre le locataire et le propriété bailleur, ce qu’elle aurait parfaitement exécuté. Elle aurait donc répondu à toutes les demandes du locataire, tenu informé les parties et mandaté les entreprises nécessaires.

La SARL BIHANNIC prétend que Monsieur [C] aurait refusé l’accès à son logement et il aurait refusé d’appliquer les prescriptions. Elle conteste l’appel en garantie dirigée à son encontre dans la mesure où elle n’a été mandatée que l’installation de la VMC dans la salle de bains et que la bailleresse a fait faire des travaux à l’économie dont elle n’est pas responsable. Du fait du refus de la propriétaire d’engager des travaux pérennes dans l’appartement qui présente une vétusté générale et structurelle, sa responsabilité dès lors ne peut pas être mise en cause.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les désordres et les responsabilités engagées

Monsieur [C] soutient que Madame [A] a engagé sa responsabilité contractuelle en ne lui délivrant pas un logement décent et sollicite la réalisation des travaux de remise en état de son logement, ce que Madame [A] aurait toujours refusé jusqu’à présent. Elle conteste sa responsabilité dans la mesure où le locataire aurait refusé l’accès aux entreprises afin qu’elles réalisent les travaux et qu’il ne se serait pas conformé aux prescriptions.

L’article 1731 du code civil dispose que : 

« S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes des articles 1719 du code civil :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Le bailleur est donc obligé de délivrer au preneur un logement décent. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation. 

Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat. 

En l’absence d’état des lieux d’entrée, Monsieur [C] est présumé avoir pris les lieux loués en bon état sauf à rapporter la preuve contraire.

Sur les désordres établis par l’expert :

En l’espèce, l’expert indique dans ses conclusions en page 27 : « restés persistants durant la location du bien malgré des demandes réitérées d’intervention, les désordres subis par le demandeur s’avèrent nombreux et persistants. »

L’expert relève que l’état du logement (constaté comme fort bien entretenu) semble s’être dégradé du fait d’accumulation de dysfonctionnements. Il liste ces désordres comme suit :
- corps de chauffe défaillants
- fonctionnement chauffe-eau aléatoire,
- renouvellement d’air aggravé par des travaux non conformes réalisés par BIHANNIC

Ainsi le système d’extraction d’air est défaillant. L’expert a constaté page 8 de son rapport, l’existence d’une inversion dans le système de soufflage dans la cuisine, ce qui a pour conséquence de placer le logement en surpression, ce dysfonctionnement pouvant provoquer la mise en sécurité (arrêt imprévu) du chauffe-eau ou pire, un risque grave pour la sécurité des personnes (refoulement de gaz brulés).

Le chauffe-eau était obsolète mais Madame [A] a fait procéder à son remplacement pendant le cours de la procédure.

L’expert a relevé également un problème de chauffage du logement. Les corps de chauffe sont obsolètes avec des thermostats hors service (page 25 du rapport). Il existe un problème d’humidité ambiante (moisissures en WC et salle d’eau) ainsi qu’un problème de renouvellement d’air intérieur.

Ces problèmes n’ont donc toujours été résolus par la bailleresse malgré les demandes répétées et anciennes du locataire. Les seuls travaux relativement récents ayant été réalisés sous la direction du gestionnaire à la demande du locataire sont :
- le changement du chauffe-eau,
- la cabine de douche sans consultation du locataire avec une porte s’ouvrant vers l’extérieur et des finitions placo laissées en souffrance (absence de suivi effectif de l’entreprise),
- VMC commune aux WC, à la salle d’eau (mais asservie au déclenchement de la lumière) et à la cuisine, installation non-conforme et dangereuse pour les personnes.

Il n'est par ailleurs nullement démontré, et d'ailleurs contesté, que le locataire aurait refusé l'intervention des entreprises.

Il est donc établi que le logement présente encore à ce jour des risques pour la santé et la sécurité de ses occupants. Les maigres travaux entrepris jusqu’à présent après moultes demandes du preneur ne sauraient être suffisants pour remettre en état un logement vétuste et insalubre, la construction de l’immeuble datant des années 1960-1970.

Monsieur [C] rapporte donc la preuve que le logement loué ne correspond pas aux normes de décence énumérés par les textes.

Ces éléments démontrent le non-respect par la bailleresse de son obligation de maintenir le logement en bon état d'entretien et de réparation ainsi que de décence permettant d'assurer la jouissance paisible du logement voire son habitation. Elle a donc commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle. Elle est déclarée responsable des préjudices subis par Monsieur [C].

Sur le recours en garantie et l’imputation des responsabilités :

Madame [A] soutient que l’agence n'a pas correctement rempli sa mission de mandataire en ne traitant pas les problèmes récurrents dénoncés depuis plusieurs années par le locataire comme celui de l’humidité de l’appartement, de chauffage et d’eau sanitaire défaillants. Elle soutient que la société BIHANNIC n’a pas effectué correctement les travaux dont elle avait la charge.

Elle demande à ce que l’agence et l’entreprise soient condamnées à la garantir des condamnations prononcées contre elle.

L'article 1984 du code civil dispose que :
« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. »

L'article 1991 du code civil dispose que :
« Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. »

L'article 1992 du code civil dispose que :
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Le 20 juin 2009, Madame [A] a donné mandat à l’agence YS IMMOBILIER d’administrer son bien et d’en assurer la gestion. Pour cette tâche, l’agence a fixé sa rémunération à 6 % (TVA en plus) à la charge entière du mandant. L’agence doit donc administrer et gérer correctement le bien. Elle doit assurer l’entremise des parties et prendre en considération les demandes ou réclamations relatives au logement. Elle doit demander aux parties d’exécuter correctement les obligations qui leur incombent, la décence et la salubrité du logement en faisant partie. Elle doit donc assurer le suivi du bon déroulement du bail du côté de chaque partie au contrat.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, l’agence soutient que d’une part, l’expert a dépassé sa mission car il a porté des appréciations d’ordre juridique et que d’autre part, les éléments constitutifs de sa responsabilité ne seraient pas démontrés (la faute, le préjudice et le lien de causalité).

L’expert n’a pas dépassé sa mission en chiffrant des responsabilités entre les sociétés dans la mesure où d’une part, cela ne lie pas le juge et que d’autre part, il y a eu une extension de sa mission par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 29 juin 2021 pour ses opérations communes et opposables aux dites sociétés. De plus, cette décision était motivée par la non-conformité manifeste du système d’extraction d’air. Il apparaît dès lors pertinent que l’expert se soit prononcé sur les responsabilités encourues et leurs proportions.

L’expert note que malgré un rythme croissant des tentatives de résolution des problèmes techniques en lien avec les interventions des tiers (CODAH, ville du Havre, Engie et conseil du demandeur), les problèmes récurrents dénoncés par le locataire depuis des années comme celui de l’humidité du logement (hâtivement réduit au seul problème de la VMC), de chauffage et d’eau sanitaire défaillants n’ont pas été traités concrètement par l’agence. A l’appui de cette inaptitude de la résolution des problèmes techniques, l’expert note que le problème basique de non-conformité de la soufflerie en cuisine dénoncée par le locataire depuis 2017, qui n’est toujours pas résolu.

Il ajoute que l’agence, mandatée par la bailleresse du fait de son éloignement car habitant à Marseille, s’est révélée dépourvu de conseil adapté pour une compréhension globale de la problématique rencontrée et a fait preuve d’une absence de suivi sur place tant dans ses prestations techniques que des réclamations réitérées du locataire. 

L’agence n’a donc pas respecté son mandat et sa responsabilité est établie de par la mauvaise exécution de celui-ci. 

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la SARL BIHANNIC invoque la vétusté générale et structurelle de l’appartement. Elle affirme avoir été mandatée uniquement pour changer une VMC dans la salle d’eau et que la propriétaire s’est contentée de faire des travaux à l’économie ne permettant pas de remédier de manière pérenne aux désordres structurels de l’appartement. La société n’a donc pas à en assumer les conséquences alors qu’elle n’a pas cessé de proposer des solutions pérennes aux désordres lors de l’expertise et même après.

Or, l’expert note page 12 de son rapport que l’entreprise BIHANNIC reconnaît que l’installation réalisée présente un défaut manifeste : si l’extraction en salle d’eau est conforme, elle est peu efficace car asservie au déclenchement de la lumière et le soufflage en cuisine n’a pas lieu d’être et nécessite au minimum une obturation. L’entreprise reconnaît donc la nécessité d’une reprise du désordre. L’expert note également page 25 au paragraphe quatre qu’il y a eu un problème d’inversion de ventilations pouvant générer des conséquences graves au niveau de la santé des occupants (refoulement des gaz brûlés) ainsi qu’une défaillance au niveau du suivi effectif de l’entreprise : l’installation est non-conforme. Il conclut en indiquant que ce prestataire opérationnel, sachant technique, est à l’origine d’une non-conformité manifeste du fait d’une mise en œuvre inadaptée en méconnaissance avec la problématique globale du logement et en incompatibilité avec un chauffe-eau gaz en cuisine et l’installation. De plus, la reprise de l’extraction d’air dans la salle d’eau par l’entreprise BIHANNIC est apparue comme bâclée. Au-delà d’une telle absence de finition minimale, l’expert ajoute que la présence totalement non-recevable d’un soufflage en cuisine a bien évidemment généré une succession d’avis de non-conformité de la part de tiers (CODAH, ville du Havre et Engie). Il préconise en page 25 le remplacement de cette installation non-conforme par un extracteur puissant (2 voies : cuisine/ salle d’eau et VC).

La société BIHANNIC a donc mal exécuté les travaux de la VMC et dès lors, sa responsabilité est engagée.

Les responsabilités des deux sociétés étant engagées, elles doivent donc garantie à la bailleresse. Reste à déterminer l’imputabilité des responsabilités.

Selon l’expert, le mandataire peut se voir attribuer une responsabilité limitée qui ne peut être supérieure à 25 % et ce, sur l’ensemble des postes sujet à intervention comme le chauffage, l’humidité et les autres interventions palliatives sur l’ensemble du logement.

S’agissant de l’entreprise BIHANNIC, l’expert précise qu’elle peut se voir attribuer une responsabilité forte qui ne peut être supérieure à 75 % sur le seul fait d’avoir effectué l’installation de la VMC de façon non-conforme et dangereuse pour les occupants tandis que 

Le partage de responsabilité sera justement évalué à 75% pour la société BIHANNIC et à hauteur de 25 % pour l’agence qui a failli à l’exécution de son mandat. 

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

L’article 15 II de la loi précitée dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Les termes des cinq premiers alinéas de cet article sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Madame [A] a fait délivrer le 19 septembre 2023 au locataire un congé pour vendre avec la demande de quitter le logement au 17 avril 2024. Monsieur [C] sollicite d’invalider ce congé au motif qu’il aurait été délivré uniquement pour éviter de réaliser les travaux dans le logement et que le prix de vente à hauteur de 120 000 € ne correspond pas aux prix pratiqués pour ce type de bien dans ce secteur. Ainsi, un appartement plus grand (doté d’une place de parking et d’un grenier) a été mis en vente dans le même bâtiment que celui de Monsieur [C] pour la somme de 102 000 €.
 
En l’espèce, le contrat de bail en date du 15 mars 2012, a été souscrit pour une durée initiale de trois ans à compter du 18 avril 2012 qui prenait fin le 17 avril 2015 avec renouvellement tacite à son échéance pour une durée égale à celle initiale. Le bail s’est donc renouvelé par périodes successives de trois ans et arrivait à son terme à l’issue des différentes périodes de renouvellements, soit au 17 avril 2024. Le congé devait être délivré 6 mois avant la date d’échéance du bail. Il a été délivré le 19 septembre 2023, soit dans le délai de 6 mois. Le congé a bien été délivré dans les formes et le délai requis et comporte les mentions requises à peine de nullité. Il est contesté par le locataire en ce qu’il ne serait pas au prix et que la propriétaire vend pour ne pas faire les travaux.

Madame [A], sous curatelle renforcée de l’UDAF, est âgée de 81 ans pour être née le 10 novembre 1943. Elle vit en maison de retraite. Sa décision de vendre est donc légitime. S’agissant du prix, une seule autre annonce de vente produite par le locataire à 102 000 € n’établit pas que Madame [A] ne vendrait pas au prix du marché (122 000 €) alors qu’elle peut vouloir se laisser une marge de négociation. 

Le bail s’est donc trouvé résilié le 17 avril 2024. Monsieur [C] s’étant maintenu dans les lieux, il est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 17 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la demande de travaux de Monsieur [C]

Cette demande est sans objet du fait de la résiliation du bail. Elle est donc rejetée.

Sur les préjudices invoqués

Les fautes étant caractérisées, il convient d'établir l'existence des préjudices. Monsieur [C] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral à hauteur d’une somme totale de 14 250 €.


Sur le préjudice de jouissance 

Il est indiscutable que Monsieur [C] subi un préjudice de jouissance important en ce que les désordres très anciens l’empêchent de jouir pleinement de son logement. Ainsi, il rencontre des problèmes de chauffage, d’humidité, d’eau chaude et de ventilation dangereuse pour sa santé. 

Madame [A] est condamnée à lui verser à ce titre une somme de 6 000 €. Elle sera garantie par les sociétés BIHANNIC et YS IMMOBILIER dans les proportions ci-dessus déterminées.

Sur le préjudice moral 

Monsieur [C] justifie que malgré ses multiples demandes effectuées durant des années, celles-ci n’ont pas été traitées avec sérieux et professionnalisme, le contraignant à effectuer moultes démarches et procédures judiciaires pour solliciter une expertise et réclamer le respect de ses droits. De plus, certains de ces désordres subsistent notamment ceux qui concernent la VMC.

Il lui sera accordé une juste indemnité de 2 000 € à ce titre. Madame [A] est condamnée à payer cette somme. Elle sera garantie par les sociétés BIHANNIC et YS IMMOBILIER dans les proportions ci-dessus déterminées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [A], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l’expertise. Elle sera garantie du règlement des dépens par les sociétés BIHANNIC et YS IMMOBILIER dans les proportions ci-dessus déterminées.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [A] est condamnée à verser à Monsieur [C] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera garantie par les sociétés BIHANNIC et YS IMMOBILIER dans les proportions ci-dessus déterminées.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 19 septembre 2023 à Monsieur [N] [C] et la résiliation du bail le liant à Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD, concernant le logement situé 8 rue Saint Louis au HAVRE (76620), au 17 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [C] de libérer les lieux loués dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD, pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à sa mandataire, assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD ;

DECLARE Madame [Z] [A] née [Y] responsable des préjudices subis par Monsieur [N] [C] ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD, aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BIHANNIC à garantir Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD, à hauteur de 75% du montant des condamnations ci-dessus prononcées contre elle au profit de Monsieur [N] [C], en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

CONDAMNE la société ORPI YS IMMOBILIER à garantir Madame [Z] [A] née [Y], assistée de son curateur, l’UDAF 13, elle-même représentée par le CMBD, à hauteur de 25 % du montant des condamnations ci-dessus prononcées contre elle au profit de Monsieur [N] [C], en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE