Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/00088 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ICYH
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

Madame [O] [D]
né le 07 Novembre 1944 à [Localité 7],
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71



PARTIE DEFENDERESSE : 

S.A.S. GRES IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Lilia MESSIAD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 32



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 08 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier 


EXPOSE DU LITIGE 

Par une demande introductive d’instance, en date du 9 janvier 2023, Mme [O] [D] a attrait la SAS Gres Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Dire et juger la demande recevable et bien fondée,
- Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 793 € au titre du dépôt de garantie et de la majoration de 10 % arrêtée au mois de janvier 2023, somme à parfaire,
- Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 519 € au titre du trop-perçu suite au versement des APL,
- Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner la défenderesse à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 mars 2023 lors de laquelle la SAS Gres Immobilier a constitué avocat.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 8 octobre 2024.

Lors de cette audience, Mme [O] [D], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation.

A l’appui de ses prétentions, elle expose avoir pris à bail en date du 14 janvier 2005 un appartement propriété de la SCI Vincenza, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 305 € outre 30 € de provisions sur charges. Elle précise avoir toujours été à jour du paiement du loyer et des charges. La demanderesse indique que le bien a ensuite été vendu à la défenderesse qui a souhaité effectuer des travaux de rénovation de l’immeuble pour le revendre immédiatement, libre de toute occupation. Mme [O] [D] prétend que dans ces circonstances, la bailleresse a sommé l’ensemble des occupants de quitter l’immeuble. La demanderesse indique que dès lors, en dépit de son âge avancé, elle n’a pas eu d’autres choix que de quitter son logement, après 17 années d’occupation. 
Sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle précise que son propriétaire a accepté un préavis réduit à un mois mais ne lui a pas restitué le dépôt de garantie. 
Mme [O] [D] ajoute que la défenderesse a perçu des aides aux logements sans l’en informer de sorte qu’elle a payé certains loyers en intégralité.
Enfin, elle soutient avoir demandé à de multiples reprises à la défenderesse de procéder aux paiements réclamés, sans succès. Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, Mme [O] [D] indique que la SAS Gres Immobilier lui a mis la pression pour qu’elle quitte le logement en l’appelant sans cesse, en faisant visiter le bien à n’importe quelle heure et en coupant l’électricité des communs et de la cave. Elle ajoute avoir été obligée de multiplier les démarches pour rendre les clés et avoir été contrainte d’exposer des frais pour son relogement sans bénéficier de la trésorerie tirée du dépôt de garantie indument conservé, cela alors même qu’elle perçoit une faible retraite.

La SAS Gres Immobilier, également représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 3 mars 2024 par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
- Déclarer la demande recevable mais mal fondée,
- Débouter purement et simplement la demanderesse de l’ensemble des demandes, fins et prétentions,
- Dire et juger que la demande de réduction du délai de préavis est entachée d’une nullité absolue pour défaut de respect du formalisme légal,
- Dire et juger que la date de fin de bail est intervenue le 2 juillet 2022 en lieu et place du 2 mai 2022,
- Dire et juger que la conservation du dépôt de garantie correspond aux deux mois de loyers impayés par la demanderesse,
- Débouter la demanderesse pour le surplus,
- Condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner chacune des parties à supporter ses propres dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Gres Immobilier reconnait que les occupants de l’immeuble racheté à la SCI Vincenza étaient invités à quitter les lieux en raison de travaux devant être effectués.
S’agissant du préavis, la SAS Gres Immobilier soutient que le formalisme opéré par la demanderesse afin d’obtenir un préavis réduit ne respecte pas les prescriptions légales de sorte que ladite demande en préavis réduit est nulle. Elle considère dès lors que la fin de bail est intervenue en date du 2 juillet 2022 de sorte que le dépôt de garantie a permis de régler les loyers des mois de mai et de juin.
S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, elle expose que la demanderesse n’apporte ni la preuve du refus opposé par le propriétaire ni la preuve de ce que lesdites demandes lui soient parvenues.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

Par ailleurs, il résulte de l’article 15 de la même loi que le préavis à l’initiative du locataire est d’une durée de trois mois sauf cas particulier prévoyant un délai réduit.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Toutefois, il s’agit d’un ordre public de protection auquel les parties, d’un commun accord, peuvent déroger.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’étaient entendues pour que Mme [O] [D] bénéficie d’un préavis abrégé au regard de la volonté du propriétaire de récupérer un immeuble libre d’occupation. 

En effet, outre le fait que le propriétaire ne conteste pas avoir invité ses locataires a quitté l’immeuble, il résulte des échanges de SMS entre le petit-fils de la demanderesse et la SAS Gres Immobilier que celle-ci ne souhaitait pas quitter son logement mais qu’elle est partie sur la demande du propriétaire.

En outre, est produit le mail du petit-fils de la demanderesse au propriétaire, en date du 2 avril 2022, par lequel il demandait un préavis abrégé au bénéfice de sa grand-mère, expirant au 2 mai 2022.

Surtout, sont produits des échanges de SMS entre le petit-fils de la demanderesse et la défenderesse, notamment celui par lequel il écrit « …j’attends aussi votre retour par mail de confirmation de l’accord de préavis ». Il s’avère que la défenderesse a répondu en ces termes : « …pour le préavis c’est bon, j’ai eu le mail je vous ai dit que c’est bon ».

Il résulte de ces échanges que les parties étaient d’accord pour un préavis abrégé expirant au 2 mai 2022.

Ainsi, le moyen tiré de l’absence de paiement des loyers pour les mois de mai et juin sont inopérants.
Par conséquent, la SAS Gres Immobilier est condamnée à restituer à Mme [O] [D] le montant du dépôt de garantie, d’un montant de 610 €, majoré des pénalités de retard, d’un montant de 183 €, soit un total de 793 €.

Sur la demande en restitution de l’indu

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Il est constant que l’allocation logement profite à l’allocataire.

En l’espèce, Mme [O] [D] produit les attestations de la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin permettant d’établir que la défenderesse a perçu des allocations logement, pour un montant de 519 € au titre des loyers de février, mars et avril 2022.

La demanderesse produit par ailleurs ses relevés de compte desquels il ressort qu’elle a payé le montant intégral du loyer sur la même période.

Au demeurant, la défenderesse ne conteste pas ces faits.

Ainsi, la SAS Gres Immobilier a perçu des aides au logement en sus de l’intégralité du loyer.

Par conséquent, elle est condamnée à verser à Mme [O] [D] la somme de 519€.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoire de sa créance.

En l’espèce, la demanderesse produit aux débats :

- Un mail en date du 2 avril 2022 par lequel elle demande à son propriétaire un virement du dépôt de garantie,
- Un SMS indiquant le trop-perçu d’aides au logement,
- Un mail de son assistante social au propriétaire afin de fixer un rendez-vous concernant la caution,
- Un constat de carence établit par Mme la conciliatrice de justice saisie par la demanderesse aux fins d’accord concernant la restitution du dépôt de garantie.

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que la défenderesse a fait preuve de mauvaise foi en s’abstenant de restituer le dépôt de garantie et le trop-perçu d’APL.

Mme [O] [D] produit ses relevés de compte et son avis d’imposition desquels il résulte qu’elle perçoit de très faibles revenus.

Aussi, l’attitude de la défenderesse a causé à la demanderesse un préjudice tiré d’un défaut de trésorerie, pourtant nécessaire en cas de relogement, préjudice exacerbé en raison de son âge avancé.

Par conséquent, la SAS Gres Immobilier est condamnée à verser à Mme [O] [D] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêt en réparation de son préjudice financier et moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Gres Immobilier succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Condamnée aux dépens, la SAS Gres Immobilier est condamnée à verser à Mme [O] [D] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a par ailleurs lieu de rejeter la demande de la SAS Gres Immobilier fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

CONDAMNE la SAS Gres Immobilier à payer à Mme [O] [D] la somme de 793 € (sept cent quatre-vingt-treize euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS Gres Immobilier à payer à Mme [O] [D] la somme de 519 € (cinq cent dix-neuf euros) au titre du trop-perçu d’aides au logement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS Gres Immobilier à payer à Mme [O] [D] la somme de 800 € (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS Gres Immobilier à payer à Mme [O] [D] l a somme de 1 000 € (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Gres Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS Gres Immobilier aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,