Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section A — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025


N° RG 24/00545 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY5G


DEMANDEUR :

Monsieur [U] [F]
né le 19 Juin 1981 à [Localité 10]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. EMALEX 
inscrite au RCS D’[Localité 9] sous le numéro 810 479 451, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Laure MASSIERA, avocat au barreau d’ORLEANS



Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 29 Novembre 2024 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2015, M. [U] [F] a donné à bail à la SARL LEO des locaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] portant sur les lots n°1, 6, 36, 40, 41 et 66. 

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2015, M. [F] a donné à bail à la SARL LEO des locaux portant sur les lots n°2, 7, 49 et 52 situés au sein de ce même immeuble. 

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2015, la SARL LEO a cédé à la SARL EMALEX son fonds de commerce. 

Suivant deux actes sous seing privé en date du 14 mars 2023, M. [F] a renouvelé les deux baux commerciaux au profit de la SARL EMALEX à compter du 1er octobre 2021, pour une durée de neuf années consécutives, moyennant un loyer annuel d’un montant de : 


Copie exécutoire le : Copies conformes le :
à : Me Cotel à : Me Massiera


- 13.463,64 euros pour le bail portant sur les lots n°1, 6, 36, 40, 41 et 66 ; 
- 9.085,32 euros pour le bail portant sur les lots n°2, 7, 49 et 52 ; 

Par acte en date du 17 juillet 2024, M. [U] [F] a fait assigner la SARL EMALEX devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans. Suivant dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, M. [U] [F] demande au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de : 
- Constater à la date du 12 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux commerciaux renouvelés en date du 14 mars 2023, à effet au 1er octobre 2021, portant sur des locaux commerciaux, un appartement, des caves, des toilettes, une buanderie et un garage, dans le Bâtiment A de l’immeuble situé aux [Adresse 8], 
- Condamner la SARL EMALEX, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai lesdits locaux comprenant : 
Au titre du premier acte de renouvellement de bail commercial :- Au rez-de-chaussée : un local commercial comprenant un magasin correspondant au lot n° 1,
- Au 1 er étage : un local commercial correspondant au lot n° 6,
- Au 1 er sous-sol : deux magasins séparés par une cloison correspondant au lot n° 36, ainsi qu’une buanderie correspondant au lot n° 66.Au 2 ème sous-sol : un garage se trouvant au niveau de la [Localité 11] correspondant au lot n° 40, ainsi que des toilettes correspondant au lot n° 41,
Au titre du second acte de renouvellement de bail commercial : Au rez-de-chaussée : un local commercial correspondant au lot n° 2,
Au 1 er étage : un appartement correspondant au lot n° 7,
Au 3 ème sous-sol : une cave correspondant au lot n° 49, ainsi qu’une autre cave correspondant au lot n° 52.
- Autoriser le demandeur à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
- Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la SARL EMALEX au versement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 18 973,15 € compte arrêté au 26 novembre 2024, avec intérêts de droits à compter du 12 janvier 2024, date de la délivrance des deux commandements de payer, sur la somme de 10 062,45 € et à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance pour le surplus,
- Condamner la SARL EMALEX au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, charges comprises, équivalente au montant du loyer et charges contractuels ainsi que prévu à la clause pénale insérée au bail, jusqu’à la libération complète des lieux,
Subsidiairement, 
- Dire et juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la société EMALEX sera déchue du bénéfice du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure,
En toute hypothèse, 
- Débouter la SARL EMALEX de sa demande de délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Mettre à la charge de la SARL EMALEX les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, ainsi que les suites de la mise à exécution,
- Condamner la SARL EMALEX au versement de la somme de 2 400,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Suivant dernières conclusions reçues en date du 29 novembre 2024, la SARL EMALEX demande au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de : 
- RECEVOIR Monsieur [F] en ses demandes mais l’en déclarer partiellement mal fondé, 
En conséquence, 
- DEBOUTER Monsieur [F] de toutes ses demandes, 
Reconventionnellement, 
- ACCORDER des délais de paiements à la société EMALEX selon les modalités suivantes : 880€ par mois pendant 23 mois, 
- SUSPENDRE l’effet de la clause résolutoire.

A l’audience en date du 29 novembre 2024, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile. 

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION 

1° Sur la résiliation du bail et l’octroi de délais de paiement 

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bailleur justifie, par la production des baux et des commandements de payer en date du 12 janvier 2024 (pièces n°2 et 2 bis), que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme totale de 18.973,15 euros suivant décompte arrêté au 26 novembre 2024, loyers de novembre 2024 inclus. 

La SARL EMALEX ne conteste pas l’existence de cette dette. 

Les deux baux stipulent (p.7) qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.


La SARL EMALEX sollicite des délais de paiement à hauteur de 880 euros par mois pendant 23 mois et une suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans les deux baux commerciaux. 

A l’appui de ses demandes, le preneur atteste de plusieurs paiements entre le 26 aout 2024 et le 27 novembre 2024 d’un montant de 1 000 euros chacun, de difficultés financières tenant à la rénovation des locaux et du lancement de son activité de restauration ainsi que de la vente actuelle de son fonds de commerce dont une offre d’achat en date du 11 octobre 2024 a été versée aux débats. 

Au vu de la situation financière et matérielle de la partie défenderesse telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et des conclusions conformes des parties, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Il n’y aura pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles meublant, dont le cas échéant le sort suivra le sort prévu par le code des procédures civiles d’exécution sous le contrôle du juge de l’exécution.

2° Sur les autres demandes 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL EMALEX, partie succombante, supportera la charge des dépens. 

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [F] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. 


PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL EMALEX à payer à M. [U] [F] la somme provisionnelle de 18 973.15 euros correspondant aux loyers et charges dus au 1er novembre 2024, échéances de novembre 2024 comprises, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date de la délivrance des deux commandements de payer, sur la somme de 10 062,45 € et à compter du 17 juillet 2024 pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux commerciaux entre la SARL EMALEX et M. [U] [F], renouvelés en date du 14 mars 2023, à effet au 1er octobre 2021, portant sur des locaux commerciaux, un appartement, des caves, des toilettes, une buanderie et un garage, dans le Bâtiment A de l’immeuble situé aux [Adresse 7] et [Adresse 5] ; 

SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL EMALEX se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 mensualités dont 23 mensualités de 880 euros et la dernière mensualité correspondant au solde dû, à verser en plus des loyers et charges courants ; 

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ; 

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ci-dessus ou d’un seul des loyers courants à leur échéance : 
L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, La clause résolutoire produira son plein et entier effet, Il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL EMALEX et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés au sein du [Adresse 6] et du [Adresse 2] à [Localité 9], La SARL EMALEX devra payer mensuellement à M. [U] [F], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale à 1 121.97 euros au titre du premier bail et à 818.77 euros au titre du second bail. 
DEBOUTE M. [U] [F] et la SARL EMALEX de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SARL EMALEX aux entiers dépens, 

CONDAMNE la SARL EMALEX à payer à M. [U] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 


Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.