Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 24/01834







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




Société CDC HABITAT SOCIAL


ET : 

[D] [K]




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à Me [Localité 6]



copie le :
à Mme [K]
à M. Le Préfet d’[Localité 8] et [Localité 9]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;

ET :

Madame [D] [K]
née le 18 Mai 1970 à [Localité 7] (CONGO), demeurant [Adresse 3]

comparante


D'autre Part ;









EXPOSE DES MOTIFS

La SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [D] [K] :
- par contrat sous seing privé signé électroniquement le 18 juillet 2023, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10], pour un loyer mensuel principal de 563,12 euros avec provision sur charges,
- par acte sous seing privé signé le 16 août 2023, un garage situé dans la même commune [Adresse 5] pour loyer mensuel principal de 15,59 euros. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, La SA CDC HABITAT SOCIAL , après avoir préalablement saisi la CCAPEX le 8 janvier 2024, a fait signifier le 16 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d'huissier du 03 avril 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 04 avril 2024, pour voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation des baux ; 
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.962,40 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL - représentée par son conseil - précise que la dette locative s’élève désormais à 1.888,83 euros mais que le paiement des loyers courants a repris et qu'elle n'est pas opposée à accorder des délais à sa locataire.

Mme [D] [K] est présente, elle reconnait être signataire du bail ainsi que le montant de la dette locative. Elle sollicite des délais suspensifs offrant de régler 100 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette. Elle explique avoir été victime d'une arnaque à l'emploi et avoir "tout perdu". Elle a fait une demande d'aide sociale et a retrouvé un emploi. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2025 par mise a disposition au greffe. la date de délibéré a été avancé au 3 janvier. 




MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

 Sur le paiement de l'arriéré locatif

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé arrêtant sa créance à l’encontre de Mme [D] [K] à la somme de 1.888,83 euros à la date du 21 octobre 2024 (échéance du mois de septembre comprise). 

Mme [D] [K] reconnait le montant de la dette demandée. 

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative.

Mme [D] [K] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.727,57 euros, arrêtée au 21 octobre 2024 (échéance du mois de septembre comprise) après déduction de la créance revendiquées des sommes suivantes pour les aucune pièce justificative n’est versé aux débats ou qui sont compris dans les dépens:
- frais dossier SLS : 25,00 euros
- frais de contentieux : 129,26 euros

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédation applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Les baux conclus les 18 juillet et 16 août 2023 contiennent une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.808,91 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

Toutefois, Mme [D] [K] a repris le paiement du loyer courant, avant la date de l’audience et apparait en situation de régler sa dette locative. Le bailleur a déclaré ne pas s'opposer à l'octroi de délais.

Compte tenu de ces éléments et des prétentions du bailleur à l’audience, Mme [D] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

 Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à La SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.727,57 euros arrêtée au 21 octobre 2024 (échéance du mois de septembre comprise) ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 18 juillet 2023 et entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Mme [D] [K] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 11] - et le 16 aout 2023 concernant le garage sis même commune, [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

AUTORISE Mme [D] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en dix sept (17) mensualités de cent (100) euros chacune et une dix huitième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir en même temps que le loyer courant et pour la première fois dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- qu'à défaut pour Mme [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- que Mme [D] [K] sera condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL jusqu'à libération définitive des lieux, à une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;


RAPPELLE que dans cette hypothèse, en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE Mme [D] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,