Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 24/01449







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’[Localité 8] et [Localité 9])


ET : 

[N] [I]




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à M. [I]
à M. Le Préfet d’[Localité 8] et [Localité 9]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’[Localité 8] et [Localité 9]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [B] muni d’un pouvoir en date du 22 octobre 2024


D'une Part ;

ET :

Monsieur [N] [I]
né le 12 Novembre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant


D'autre Part ;









EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 2 janvier 2023, L'EPIC Val Touraine Habitat a donné à bail à M. [N], [I] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel 309,26 euros outre les provisions sur charges soit un total de 401,16 euros.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, L'EPIC Val Touraine Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 pour voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail. ; 
- être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [I] devenu occupant sans droit ni titre; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.762,16 euros au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 Octobre 2024, L'EPIC Val Touraine Habitat, représenté par M. [B], maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 5.461,24 euros hors dépens.

Régulièrement convoqué par acte de comissaire de justice signifié à étude, M. [N] [I] est présent et reconnaît le montant de la dette locative. Il expose avoir connu des périodes de chomage réduisant ses revenus. Il indique être encore actuellement au chomage et percevoir 789 euros mensuels mais souhaiter apurer sa dette. 

Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour M. [I] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives


A l’issue des débats, l'affaire a été mise initialement en délibéré au 05 janvier 2025 et le délibéré avancé au 03 janvier 2025.


MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 8]-et-[Localité 9] par voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Par ailleurs, L'EPIC Val Touraine Habitat justifie avoir saisi la CAF, le 19 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . 

L'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bail conclu le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.054,17 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mars 2024.

A défaut de justification du versement intégral du loyer courant ou d’accord du bailleur, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs à M. [N] [I] .

Il sera donc constaté que M. [N] [I] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] et son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, M. [N], [T] , [H] [I] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à L'EPIC Val Touraine Habitat, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges.

L'EPIC Val Touraine Habitat produit un décompte actualisé démontrant que M. [N], [I] restait devoir, la somme de 5.461,24 euros hors dépens et dette non locative arrêté à la date du 22 octobre 2024 (échéance du mois de septembre comprise).

M. [N], [I], ne conteste ni le principe et ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5.461.24 euros (échéance de septembre 2024 inclus), outre une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 
Sur les demandes accessoires

M. [N] [I] , partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que sont réunies, à la date du 3 mars 2024, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2023 entre L'EPIC Val Touraine Habitat et M. [N] [I] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6] ;

CONSTATE que M. [N] [I] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, L'EPIC Val Touraine Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [N] à verser à L'EPIC Val Touraine Habitat la somme de cinq mille quatre cent soixante et un euros et vingt quatre centimes (5.461,24 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à L'EPIC Val Touraine Habitat une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé et aux charges actualisées à compter du 23 octobre 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,