Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 23/03052







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[M] [C]


ET : 

[W] [V]
[Z] [I] épouse [V]
[F] [I]




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à Me BERBIGIER



copie le :
à Me FROIDEFOND


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [M] [C]
née le 04 Août 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [W] [V]
né le 22 Mai 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [I] épouse [V]
née le 11 Mai 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [I]
né le 19 Septembre 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Gérald FROIDEFOND de la SCP B2F AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant


D'autre Part ;


EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé en date du 18 févier 2016, à effet du 01 mars 2016, Mme [M] [C] épouse [D] a donné à bail à M. [W] [V] et Mme [Z] [I] épouse [V], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 1.700 euros.

Le 01 mars 2016, M. [F] [I] et Mme [R] [S] épouse [I], renonçant au bénéfice de discussion et de division, se sont portés cautions solidaires du règlement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation dues après résiliation du bail et autres indemnités tels que dommages et intérêts et de tous intérêts pour une durée de 3 ans à compter de la date d'effet du bail.

Un état des lieux entrant a été établi contradictoirement le 01 mars 2016.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2021, Mme [M] [C] épouse [D] a fait délivrer à ses locataires un congé pour le 28 février 2022, justifié par la reprise du logement au bénéfice de Monsieur [G] [D], descendant du bailleur, qui entendait en faire sa résidence principale.

Un procès-verbal d'état des lieux sortant a été dressé le 20 aout 2021, par M° [P] [L], commissaire de justice, en présence de Monsieur [V].

Le 20 octobre 2021, la bailleresse a adressé aux locataire un compte des sommes restant dues soit 10.005,71 euros ainsi détaillés :
- taxe ordures ménagères du 01/01 au 20/08/2021 290,00 euros
- retenues suivant comparatif entre état des lieux entrée et sortie 11.415,71 euros
- à déduire dépôt de garantie - 1.700,00 euros.

Les époux [V] -[I] ont contesté ce décompte par courrier recommandé du 2 novembre 2021 et réponse leur a été donné par courrier recommandé du 18 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2022, Mme [M] [C] épouse [D] a fait délivrer à M. [W] [V] et Mme [Z] [I] épouse [V], une sommation de payer la somme principale visée au décompte adressé le 20 octobre 2021.

Par courrier simple en date du 10 mai 2022, une demande de paiement de ladite somme a été adressée à M. [F] [I] et Mme [R] [S] épouse [I] pris en leur qualité de cautions.

Aucun règlement n’est intervenu. 

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, Mme [M] [C] épouse [D] a assigné ses locataires et leurs cautions, à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d'huissier du 16 juin 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Juger que Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] ont manqué à leur obligation légale et contractuelle d'avoir à entretenir les lieux loués et de répondre des dégradations locatives ;Condamner solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V], en leur qualité de locataires, et Monsieur [F] [I] et Madame [R] [S] épouse [I], en leur qualité de cautions, à lui régler :la somme de 9.860,51 € au titre des dégradations et charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2021 la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;la somme de I .500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;les entiers dépens comprenant les frais d’exécution forcée à venir.
L’assignation n’a pas été délivrée à Mme [R] [S] épouse [I], décédée le 4 septembre 2019.

Après renvoi, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 24 octobre 2024.

A cette audience, Mme [M] [C] épouse [D], représentée par son conseil, maintient oralement ses demandes principales à l’encontre de Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] et de Monsieur [F] [I], pris en sa qualité de caution, et développe les termes de ses dernières écritures placées à l'audience du 24 octobre,

Elle demande par ailleurs au Tribunal de débouter Monsieur [W] [V], Madame [Z] [I] épouse [V] et Monsieur [F] [I] de leurs demandes reconventionnelles tendant à la voir déboutée de ses demandes et condamnée à restituer le dépôt de garantie et de celles tendant à voir déclarer nul le congé pour reprise donné et sa condamnation à leur payer 2.900 euros et 8.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 2.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et les entiers dépens

A l’appui de ses prétentions, elle soutient :
- En ce qui concerne sa demande principale : qu’en application de la loi du 6 juillet 1989, il incombe aux locataires d’assurer l’entretien des locaux. A partir du moment où des dégradations sont relevées depuis l'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé en être à l'origine. En l’espèce la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et les factures versés aux débats justifient les sommes réclamées sans que les locataires ne prouvent contre la présomption de leur responsabilité.
Les dommages et intérêts demandés sont justifiés par le retard mis pour l'exécution de leur obligation légale de règlement par les défendeurs. 
- En réponse aux demandes reconventionnelles des défendeurs,
- que ceux-ci ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les motifs du congé donné pour le 28 février 2022 pour reprise par son descendant, M. [G] [D], pour en faire sa résidence principale n'étaient pas réels et sérieux, 
- que la loi ne prévoit pas de période minimale d'occupation par le bénéficiaire de la reprise et que la jurisprudence admet que le défaut d'occupation après la reprise peut être justifié par une cause légitime. 
- En l'espèce, son fils qui souhaitait quitter [Localité 7], n'a pu occuper immédiatement les lieux en raison des travaux rendus nécessaires par les dégradations locatives puis a quitté les lieux pour lesquels il avait souscrit des contrats de distribution d'eau et d'électricité en raison d'une opportunité professionnelle sur [Localité 7].
- Elle ajoute qu’il n'est rapporté la preuve ni d'une faute de sa part ni d'un lien de causalité entre le départ anticipé de ses locataires en août 2021 et les préjudices qu'ils allèguent.

Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] et Monsieur [F] [I], représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leurs dernières écritures placées à l'audience du 24 octobre et demandent au Tribunal de :
Déclarer nul et frauduleux le congé pour reprise en date du 5 juillet 2021, faute de preuve du caractère réel et sérieux du congé. Condamner Mme [M] [D] à leur payer à titre de dommages et intérêts 2.900 € pour frais de déménagement et 8000 € pour le préjudice matériel et moral de la famille et l'absence de jouissance paisible des lieux outre 2.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et les entiers dépens.Ordonner la restitution du dépôt de garantie avec intérêts de droit à compter du 20 août 2021.
A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent :
-En réponse à la demande principale : avoir remplis leurs obligations. Les dégradations ne sont pas la conséquence de leurs manquements mais celles de l’ancienneté du logis maintes fois signalés générant des troubles de jouissance dont ils se sont plaints tout au long de la location. L’exigence extrême de propreté de locaux est vexatoire. Enfin, aucune facture ne justifie la réalisation des travaux dont le cout est réclamé.
- A l’appui de leur demande reconventionnelle : qu’il appartient à Mme [M] [D] de rapporter la preuve du caractère réel et sérieux du congé pour reprise qu’ils estiment donné dans le seul but de les évincer. Ils en veulent pour preuve une annonce de remise en location du bien loué.
Le fait d’avoir été évincé de leur logement leur a imposé 2.900 euros de frais de déménagement. De plus, leur bailleresse ne leur a jamais permis une jouissance paisible en ne protégeant pas une pièce d’eau située sur la propriété et en se montrant particulièrement intrusive ce qui a généré un stress permanent s'ajoutant au stress d'avoir à quitter les lieux justifiant leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral chiffré à 4.000 euros pour chacun d’eux. 

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025 et le délibéré avancé au 3 janvier 2025.

MOTIVATIONS DE LA DECISION

1- Sur la demande principale

Sur les dégradations et charges locatives
Aux termes de l'article 7 (c et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
De plus, il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté (dont les modalités de prise en compte sont précisées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Selon les articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [M] [C] épouse [D] revendique, après déduction du dépôt de garantie et d'une somme de 145,20 euros, une créance de 9.860,51 € qu'elle détaille ainsi :
- nettoyage : 540,00 euros,
- reprise des peintures 1.351,55 euros (3.378,87 € avec application d'un coefficient de vétusté de 60% soit à la charge du locataire 1.351,55 €),
- reprise de l'escalier et des parquets 3.383,07 euros (4.393,60€ avec application d'un coefficient de vétusté de 30%),
- menus travaux 792,00 euros.
- remise en état des extérieurs 5.349,00 euros,
- prorata ordures ménagères : 290, 00 euros

Elle verse aux débats :
le bail rappelant les obligations légales et précisant en son article X :« Le preneur s'engage à faire le moins de trous possible dans les murs, aucun dans les portes ou les menuiseries en bois ou PVC.
Il remettra en état les peintures et tapisseries dégradées suite à la dépose dc meubles ou d'objets fixés aux murs. Animal familier : si la loi n'interdit pas sa présence, le preneur sera tenu responsable de toutes dégradations causées par son animal tant dans les parties communes que privatives sans application d'un taux de vétusté.”
La taxe d'ordures ménagères CSI est payable une fois l'an en sus des charges.
Le contrat d'entretien chaudière est à la charge du locataire.
Il est ici convenu que le locataire devra entretenir le jardin, notamment la tonte de la pelouse, et la " taille des baies, rosiers et tilleuls (se référer à la fiche "entretien extéricur”annexée au présent bail). »
Une fiche précise, paraphée des parties, détaille les différents travaux d'entretien à faire sur les plantations et végétaux.

l’état des lieux entrants en date du 01 mars 2016, établi contradictoirement et signé de la bailleresse et des locatairesIl mentionne que le logement est dans un bon état, les peintures et sols étant indiqué à l’état neuf à l’exception des carrelages de l’entrée et de la chambre 2 indiqués respectivement comme étant en état d’usage et usagé.
Une fiche non paraphée des parties, est jointe au bail, détaillant les travaux de rénovation réalisés avant l’entrée dans les lieux des locataires. 
L'état des lieux entrant précise en outre que le ménage été fait, que toutes les vitres sont propres et les peintures extérieures neuves.

L'état général du jardin est ainsi précisé : arbustes et buissons taillés, butte désherbée, la cour nord et sud gravillonnées, bassin hors service.

l’état des lieux de sortie en date du 20 aout 2021
Sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée et les factures versées aux débats par Mme [M] [C] épouse [D] établit :

1- que les meubles, tiroirs et placards de la cuisine sont particulièrement sales, l'intérieur du four n'a pas été nettoyé de même que l'ensemble de la hotte, la crédence au niveau de la plaque de cuisson et de l'évier est jaunie et graisseuse et que de manière générale l’ensemble de la cuisine nécessite un nettoyage. Un certain nombre d'huisserie et de boiseries de la maison, les volets ainsi que les vitres sont encrassés.
Dès lors, il est justifié de retenir à la charge des locataires, le montant de la facture de nettoyage de la cuisine et des boiseries, à l'adresse du bien loué, de l’entreprise KAINZO, produite soit 540,00 euros.

2- La dégradation des joints de silicone de la Baignoire et du pare-baignoire ; dans la cuisine : le bris du bouton alimentant la lumière extérieure, le retrait du dispositif lumineux extérieur, le bris d'une gaine de passage de câble électrique, la fissuration en étoile de trois carreaux de la cuisine et une seconde fissuration des carreaux au droit de la plaque de cuisson.
Dès lors, il est justifié de retenir à la charge des locataires, le montant de la facture d'intervention pour réparation de ces postes, à l'adresse du bien loué, de l'entreprise de dépannage DN&R produite soit 792,09 euros.

3- La salissure par fientes d'insectes des plafonds de la cuisine et d'une pièce de service, diverses taches, encrassements importants ou éclats des murs de la cuisine, de l'arrière cuisine, du séjour, d'une chambre au rez de chaussée, du salon, du couloir de l'étage. M. [V] a reconnu ne pas avoir sollicité son assurance pour réparer ls traces de dégâts des eaux au plafond du couloir.
Dès lors, il est justifié de retenir à la charge des locataires, selon la demande, soit 40 % du montant de la facture d'intervention pour reprise des peintures à l'adresse du bien loué, de l'entreprise BESSON RICHARD, légèrement différente du devis dont un poste a été enlevé soit 3.180,87 euros x 40% = 1.272,48 euros.

4-L'absence de désherbage des extérieurs, de tailles régulières des buissons et arbustes en partie Sud Est, la disparition de la majeure partie du gravillonnage côté sud et d'une partie du gravillonnage côté nord, la présence au fond de la parcelle côté ouest de déchets végétaux non évacués, le bris d'un regard en béton.
Cet état des lieux n'est pas contesté et le simple devis de travaux d'entretien, daté de 2019, versé aux débats par les défendeurs ne le contredit en rien.
Dès lors, il est justifié de retenir à la charge des locataires, le montant de la facture d'intervention, à l'adresse du bien loué, de la SAS "Un beau Jardin" produite laquelle fait référence pour le détail des travaux, au devis également versé aux débats soit 4.338,00 euros.



5- Le sol parqueté du séjour est fortement marqué de traces blanches, de traces de passage et de nombreuses rayures. Celui de la chambre du rez de chaussée est taché de deux auréoles et sa surface ne présente quasiment plus de vitrification alors que l'état de lieux entrant précisait que la vitrification était neuve ; le sol du salon présente des auréoles blanchatres au centre et une lame est endommagées. Le bois des marches de l'escalier sont tachées d'auréoles avec changement de coloration. Le sol de la chambre coté Est est marqué de zones décolorées et de rayures sur trois lames. Celui de la chambre coté ouest est marqué de nombreuses auréoles, de traces blanchatres sur toute la surface et d'une auréole correspondant à une coulure de liquide.

Aucune facture n'est produite mais un devis modifié, à l'adresse du bien loué, de l'entreprise Goubard d'un montant de 4.832,96 euros est versé aux débats. Il envisage le poncage et la vitrification des parquets du séjour, du salon, de la salle à manger qui correspond à la pièce du rez de chaussée dénommée chambre dans les états des lieux qui n'envisagent pas de salle à manger, du poncage et du cirage des parquet d'une chambre au premier étage et des dessus de marches de l'escalier. 

Il est constant que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative.

Dès lors, il est justifié de retenir à la charge des locataires, le montant demandé qui correspond partiellement au devis de l'entreprise Goubard, après abattement de vétusté de versé aux débats soit 3.383,07 euros.

6- Enfin, le montant de la taxe foncière, due en vertu du bail, étant justifié à hauteur de 290 euros, cette somme sera également mise à la charge des locataires.


En conséquence, Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] seront condamnés à payer à Mme [M] [C] épouse [D], les sommes suivantes : 540,00 euros + 792,09 euros +1.272,48 euros + 4.338,00 euros + 290 euros + 3.383,07 euros = 10.615,55 euros dont se déduira le dépot de garantie de 1.700 euros soit un solde de 8.915,55 euros à leur charge.
 
Monsieur [F] [I], recherché en sa qualité de caution, n’a émis aucun argument tiré de l'étendue de son engagement faisant simplement sienne l’argumentation des cautionnés.

Il sera en conséquence condamné solidairement avec Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] au paiement des sommes sus énoncées.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Mme [M] [C] épouse [D] ne prétend pas avoir subi un préjudice autre que le retard apporté au paiement.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1344 du code civil, « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. ».

Les sommes dues porteront en conséquence intérêts à compter de la sommation de payer du 24 mars 2022, le courrier du 31 octobre 2021 transmettant le décompte de créance revendiqué ne pouvant s’analyser en une mise en demeure.

2- Sur la demande reconventionnelle

Sur la nullité du congé
Aux termes de l'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise» qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise......
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes."
Ainsi depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a modifié la loi du 6 juillet 1989, la charge de la preuve du caractère légitime et sérieux du congé repose sur le bailleur. 
Il est constant que si l'intention frauduleuse du bailleur doit s'apprécier au moment où le congé a été délivré (Civ. 3e, 13 juill. 2005, n° 04-12.577), le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs dès lors qu'ils sont de nature à éclairer l'intention du bailleur (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-18.580).
De même en cas de congé pour reprise, l'occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise doit intervenir dans un délai raisonnable et pour une durée suffisante. Seule une cause légitime exonère le bénéficiaire de la reprise de l'obligation de l'occupation prévue au congé.
La cause légitime s'entend de la survenance d'un événement que le bailleur ou le bénéficiaire de la reprise ne pouvait connaître ou raisonnablement prévoir.

En l’espèce, Mme [M] [C] épouse [D] a délivré, le 5 juillet 2021, pour le 28 février 2022, congé aux fins de reprise au bénéfice de Monsieur [D] [G], son descendant, demeurant à la même adresse qu'elle, avec la précision qu'il entendait en faire sa résidence principale. 

En l'espèce, il n'est pas contestable ni contesté que la qualité de descendant de M. [G] [D] lui ouvrait droit au bénéfice de la reprise et que les mentions prévues par la loi figurent bien au congé.

On observera qu'alors qu'il est domicilié chez sa mère dans le congé, cette dernière affirme dans ses écritures qu'il souhaitait quitter [Localité 7] pour habiter à titre principal le bien donné en location aux défendeurs.

Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V], anticipant leur départ, ont quitté les lieux le 20 aout 2021.

Mme [M] [C] épouse [D] indique que son fils ne les a pas occupés, pour des raisons de sécurité et de salubrité avant que les travaux de remise en état aient été terminés c'est à dire fin mars 2022 si on se réfère aux factures DN&R -petites réparations-, BESSON RICHARD -peinture- versées aux débats. 

Même si l'état des lieux de sortie ne justifie pas que l'immeuble ait été innocupable pour des raisons de salubrité ou de sécurité, il convient de retenir que le logement a été libéré en aout 2021 par les locataires alors qu'il ne devait, au terme du congé donné pour le 28 février 2022, le logement ne devant être libre qu'au mois de mars 2022. 

Mme [M] [C] épouse [D] indique que son fils aurait quitté les lieux en octobre 2024 en raison d'une opportunité professionnelle à [Localité 7] imprévisible au moment du congé. Elle admet par ailleurs que l'annonce de remise en location du bien objet du bail a été publiée le 18 septembre 2022 et verse aux débats un certificat de travail établissant que M. [G] [D] a été embauché à compter du mois de novembre 2022 jusqu’au 15 février 2023.

Il ressort de ces déclarations et pièces que l'occupation de Monsieur [D] n'aurait pas excédé une période s'étendant de fin mars 2022 à début octobre 2022 soit 6 mois.

Pour justifier de l'intention et de l'occupation effective des lieux, Mme [M] [C] épouse [D] verse aux débats une facture EDF, afférente à l'adresse du bien loué, [Adresse 8], au nom de Monsieur [G] [D] et au sien avec l’adresse de son propre domicile. Il y est mentionné son règlement prélèvement sur un compte au nom d'[M] [D]. Son examen établit un consommation totale minime d'électricité de 100 euros hors taxe sur la période du 7 septembre 2021 au 8 juillet 2022 et une consommation de gaz de 628,08 euros hors taxe sur cette même période.

La facture d'eau de [Localité 9] Métropole, au nom de Monsieur [G] [D] seul, mais à l'adresse [Adresse 4], du fait état d’une consommation d'eau de 1m3 pour la période du 16 novembre 2021 au 3 mai 2022.

Le faible montant des consommations résultant de ces factures, le doute quant à l'imputation de la facture d'eau au bien objet du litige et l'absence de tout autre élément probant quant à l'occupation effective des lieux par M. [G] [D] ne permet pas de retenir la réalité de l'occupation alléguée.

Le courrier de l’architecte de Mme [M] [C] épouse [D], non conforme aux dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile, qui ne fait que rapporter les déclarations de cette dernière sur les projets de son fils pour cette maison, n’est pas d’avantage probant.

Ainsi, Mme [M] [C] épouse [D] à qui incombe la charge de la preuve, échoue à démontrer que la reprise des lieux s'est effectivement opérée dans un délai et pour une durée raisonnable.

Le certificat de travail délivré à Monsieur [G] [D] pour la période du 30 novembre 2022 au 15 février 2023 ne suffit pas à établir un motif légitime justifiant cette absence de reprise. 

En conséquence, l'absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise doit être retenu.

Sur la demande de dommages et intérêts
La délivrance d'un congé dépourvu de motif réel et sérieux constitue une faute de la part du bailleur et ouvre droit à réparation du préjudice qui doit être démontré par les locataires.

- frais de déménagement

Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] demandent à être indemnisé de leur frais de déménagement par la somme de 2.900 euros correspondant à un devis signé qu'ils versent aux débats sans pour autant communiquer la facture.
Il ne peut être contesté qu'ils ont été dans l'obligation, du fait du congé, de quitter la maison louée de type 5 d'une superficie de 194 m2 ainsi que cela ressort du bail. 
Le montant de frais de déménagement semble raisonnable au regard de la superficie du bien à déménager et sera retenue. 

- préjudice moral

Les défendeurs basent leur demande sur le trouble matériel et moral causé tant à eux même qu'à leurs enfants par l’obligation de quitter leur domicile et sur le caractère intrusif de leur propriétaire qui aurait généré pour eux un "stress permanent" ne permettant pas une jouissance paisible.

S'il est peu contestable que devoir quitter son logement avec deux jeunes enfants n’est pas simple, les échanges de mails versés aux débats, exposant les récriminations émanant des époux [V]-[I] à l'encontre de leur bailleresse ne démontrent pas un abus de la part de celle-ci.

Il n'est pas justifié d'un préjudice matériel autre que le fait de déménager étant précisé que les époux [V]-[I] ont déménagé dans un département limitrophe sans attendre le terme du bail. 

La réparation du préjudice de Monsieur [W] [V] et Madame [Z] [I] épouse [V] sera en conséquence fixé à la somme de 1000 euros pour chacun d'eux.


3- Sur les demandes accessoires

- les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce chaque partie succombe partiellement en ses demandes. Chaque partie conservera donc à sa charge les dépens par elle exposés. 

- les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;……Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce chaque partie succombe partiellement en ses demandes. Elles seront donc déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [V] et Mme [Z] [I] épouse [V] et Monsieur [F] [I] à payer à Mme [M] [D], après déduction du dépôt de garantie, la somme de 8.915,55 euros (huit mille neuf cent quinze euros et cinquante-cinq centimes) lesquels porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 mars 2022.

DIT dépourvu de cause réelle et sérieuse le congé pour reprise donné le 5 juillet 2021.

Mme [M] [C] épouse [D] à payer M. [W] [V] et Mme [Z] [I] épouse [V] la somme de 2.900 (deux mille neuf cent euros) au titre des frais de déménagement et 1.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts. 

Dit que chaque partie conservera ses dépens à sa charge.

Déboute Mme [M] [C] épouse [D], M. [W] [V] et Mme [Z] [I] épouse [V] et M. [F] [I] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,