Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 23/04228







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 781 598 248


ET : 

[E] [C]




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 4] et [Localité 6]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [G] muni d’un pouvoir en date du 22 octobre 2024


D'une Part ;

ET :

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 1]
non comparant



D'autre Part ;









EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 mars 2019, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué à Monsieur [E] [C], un local à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 273,41 euros outre une provision sur charges de 100,56 euros.

Invoquant l’existence de loyers impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [E] [C] un commandement de payer la somme de 1.795,32 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte le 26 septembre 2022;

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, nénoncé au prefet d’Indre et Loire le 28 septembre 2023, pour voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ; 
- être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [E] [C]
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.795,32 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, l'EPIC [Localité 7] HABITAT- représenté par Monsieur [G]-, actualise sa créance à la somme de 3.069,44 euros hors dépens et frais divers.

Monsieur [E] [C], régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, délivré à étude, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Un diagnostic social et financier non renseigné faute de réponse du locataire a été reçu au greffe. 

L'affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été avancé au 3 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF en date du 21 avril 2022 et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bail conclu le 14 mars 2019 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2022, pour la somme en principal de 1.795,32 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2022.

A défaut de justification de la reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [E] [C] et d'accord du bailleur, il ne peut être accordé les délais de paiement suspensifs.

Il sera donc constaté que Monsieur [E] [C] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] et son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, Monsieur [E] [C] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative.

L'EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit un décompte actualisé arrêtant sa créance à son encontre à la somme de 3.069,44 euros à la date du 24 octobre 2024 (échéance du mois de septembre comprise) 

Monsieur [E] [C], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. 

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les éléments constitutifs de la dette locative.

Monsieur [E] [C] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.069,44 euros arrêtée au 24 octobre 2024 (échéance de septembre inclus) outre une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié pour la période courant du 25 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [C] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Sur l'exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2019 entre l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Monsieur [E] [C] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8] sont réunies ;

CONSTATE que Monsieur [E] [C] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de trois mille soixante-neuf euros et quarante-quatre centimes (3.069,44 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupations dus au 24 octobre 2024 (échéance du mois septembre incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 25 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DÉBOUTE l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,