Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 24/02315







DÉCISION
contradictoire et en dernier ressort




[U] [R]


ET : 

Société L’IMMOBILIERE DE TOURAINE IMMOSERVICES PATRIMOINE




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à M. [R]



copie le :
à STE IMMOBILIERE DE TOURAINE IMMOSERVICES PATRIMOINE 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [U] [R]
né le 13 Juin 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant


D'une Part ;

ET :

Société L’IMMOBILIERE DE TOURAINE IMMOSERVICES PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 3] ès qualité de représentant de Mme [J] [H] épouse [T] 

représentée par M. [P] [I], muni d’un pouvoir en date du 4 octobre 2024

D'autre Part ;









EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé en date du 16 juin 2022, Mme [J] [T] a donné à bail à M. [U] [R] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel principal de 840 euros outre une provision sur charge de 20 euros. Un dépot de garantie de 840 euros a été versé. 

La gestion locative du bien a été confiée à la SARL IMMOSERVICES PATRIMOINE.

Un état des lieux entrant contradictoire a été établi le 09 juillet 2020, Mme [T] étant représentée par son mandataire.

M. [R] a donné régulièrement congé et un état des lieux contradictoire sortant a été établi le 30 juin 2023 et les clefs restituées. Mme [T] était représentée par son mandataire et M. [R] par Mme [G] [S] sa compagne. 

Le dépot de garantie a été restitué à raison de 159,13 euros. Mme [T] a justifié la conservation de la somme de 680,87 euros par 
- une provision de 20% sur régularisation de charges : 168,00 euros
- la réparation necessaire de dégradations locatives à savoir des travaux de ménage : 280,00 euros - la refection des joints de l'évier et du bac à douche : 197,88 euros.
- forfait agence pour gestion de travaux : 29,16 euros
- TVA sur forfait agence : 5, 83 euros

L'échec d'une tentative de conciliation a fait l'objet d'un constat en date du 15 janvier 2024.

Invoquant l'absence de restitution injustifiée de la totalité du dépot de garantie, M. [R] a saisi par requête le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour obtenir paiement d'une somme de 862 euros ainsi détaillé : 
- retenue indue sur le dépot de garantie : 512,00 euros
- frais de déplacement : 300.00 euros
- frais d'affranchissement et de dossier : 50,00 euros 


A l'appui de sa demande, il conteste les frais de ménage (280,00 euros) et de refection des joints (197,88 euros) et les frais de gestion des travaux par l'agence (34,99 euros) qui ont été retenus, les estimant abusifs tant au regard du nombre d'heures que du coût horaire retenus. 

L'affaire a été utilement débattue à l'audience du 24 octobre 2024 :

A cette audience, M. [R] a maintenu sa demande et sa contestation des factures de ménage et de réfection des joints.

Mme [T], représentée par son mandataire, est intervenue volontairement et a indiqué qu'elle n'a jamais été fermée à l'échange et que diverses propositions ont été faites dans le cadre de la concilitation pour parvenir à une issue amiable qu'in fine M. [R] a refusé. Elle réitère à titre transactionnel la proposition de rembourser à M. [R] la somme de 200 euros ce que ce dernier n' accepte pas. Elle maintient donc que les retenues sont parfaitement légitimes au regard de l'état du bien au départ du locataire qui a imposé des frais de ménage et de réparation. Elle a précisé qu'initialement la facture de ménage était mal rédigée mais que le coût après rectification correspond bien à la prestation payée pour la remise en état du logement et indique que la retenue sur le dépot de garantie était dès lors parfaitement légitime. Les frais de gestions des travaux par l'agence à la charge du locataire sont par ailleurs dus en vertu du bail.

Le représentant de la SARL SARL IMMOSERVICES PATRIMOINE a été autorisé à communiquer, contradictoirement en cours de délibéré, son pouvoir de représentation, ce qui a été fait par courrier du 15 novembre 2024.

M. [R] a été autorisé à verser aux débats, contradictoirement en cours de délibéré, les justificatifs des frais de déplacement, objets de sa demande, ce qui a été fait par mail du 4 novembre 2024. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025 et avancé au 3 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, dispose que :
« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage 

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
 1o Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
 2o Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
 3o Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites….».
4o Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
 5o Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'espèce, il est justifié par le constat d’échec émis par le conciliateur que la demande en justice a été précédée d’une tentative de conciliation.

La demande est donc recevable.

- Sur le fond

-Sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il appartient au locataire, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15175).

En l’espèce, il résulte des termes du contrat de bail versé aux débats que le montant du dépôt de garantie versé par M. [R] a été de 840 euros, sur laquelle la bailleresse n’a restitué que 159, 13 euros.

M. [R] ne conteste pas la retenue de 168 euros sur régularisation de charges mais les autres postes de retenue. 

Pour justifier des sommes retenues Mme [T] verse aux débats les états des lieux entrant et sortant.

Il résulte de la comparaison de ces deux documents établis contradictoirement que :
- des toiles d’araignées étaient présentes en sortie sur la porte d’entrée, les volets ainsi que derrière la porte de la seconde chambre,
- le store intérieur du velux était sali,
- le sol du dégagement était “à aspirer”, deux radiateurs dans le séjour et un dans la cage d’escalier ainsi que le store du velux étaient poussiéreux, 
- le mur sous l’interrupteur d’une chambre était taché,
- la robinetterie de l’évier, de la douche et du lavabo étaient marquées de calcaires, 
- la cuvette des toilettes présentait d’importantes traces de tartre au fond,
- les portes des meubles et placard de cuisine et les tiroirs, étaient collants de même que la crédence au dessus de la plaque de cuisine, laquelle présentait des traces de brûlures , 
- la hotte était très sale et graisseuse en intérieur et extérieur et son éclairage hors service,
- les grilles du four et la lèchefrite présentaient des traces de cuisson incrustées, 
- les joints de l’évier de la cuisine étaient noircis avec un trou d’humidité au dessus de l’évier et de l’humidité au fond du placard situé en dessous. 
- des résidus noirs sur les brûleurs de la plaque de cuisson
- un spot au dessus du lavabo ne fonctionnait plus,
- les joints de la douche avaient été refaits maladroitement par le locataire par dessus les joints présents à l’entrée dans les lieux qui avaient noircis. 

Il est donc établi que M. [R], qui n’invoque aucune cause exonératoire, a manqué à son obligation de restituer le bien loué dans l’ état d’entretien où il lui avait été remis et est redevable d’une indemnisation envers Mme [T].

Monsieur [R] n’apporte aucun élément de nature à contredire le montant de la facturation de changement des joints de l’évier et de la douche. Cette facture sera dès lors retenue pour son montant soit 197,88 euros. 

En ce qui concerne le ménage, Madame [T] verse aux débats une facture de l’entreprise ECONET, visant l’adresse du bien loué, destinée à l’agence de gestion locative et correspondant aux travaux de ménage découlant de l’état des lieux sortant à raison de 8 heures à 30 euros de l’heure , non soumis à TVA, pour les travaux de ménage et d’un forfait de 40 euros pour le nettoyage de la hotte. 

 Monsieur [R] verse aux débats un devis, non daté, de la SAS le Camélia, proposant une prestation de ménage et de repassage de trois heures par mois au coût horaire de 35 euros TTC.
Ainsi, si les parties sont assez consensuelles sur le prix de l’heure de ménage, elles diffèrent sur la durée utile à ces travaux. 

En l’espèce, l’étendue des manquements du locataire à ses obligations reste limitée et ne saurait justifier une facturation de plus de 3  heures et demi de ménage nettoyage de la hotte comprise par une personne à raison de 30 euros de l’heure soit 105,00 euros qui resteront à la charge du locataire. 

Mme [T] justifie la retenue de la somme de 34,99 euros correspondant au frais de gestion des travaux de remise en état par la S.A.R.L. IMMOSERVICES PATRIMOINE à laquelle elle a confié la gestion locative. 

Elle fait valoir que M. [R] a paraphé l’annexe du bail mettant à la charge du locataire les tarifs d’intervention de l’agence gérant la location fixant à 35 euros TTC sa prestation de gestion du ménage après établissement de l’état des lieux.

Cependant, aucun article du bail qui constitue le contrat liant locataire et bailleur ne prévoit le paiement par le locataire des honoraires de gestion du ménage par l’agence de gestion. Ce poste ne rentre pas dans la liste des charges récupérables. Il ne sera en conséquence pas laissé à la charge du locataire. 

Au final, sur les 512,00 euros retenus et contestés, 302,88 euros sont justifiés à savoir : 
- réfection des joints : 197,88 euros
- 3 heures 30 de ménage : 105,00 euros 
la somme devant être restituée à Monsieur [R] est donc de 512, 00 euros - 302,88 euros = 209,12 euros. 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant pour partie à l’instance, les dépens seront mis à la charge de Madame [T] et la charge de M. [R] à hauteur de moitié pour chaque partie.


Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] sollicite à être indemnisé d’une somme de 300, 00 euros pour les frais de déplacement pour venir à l’audience et de 50 euros pour les frais de copie. 

Il verse aux débats : 
- les justificatifs SNCF de voyages de [Localité 8] à [Localité 9] aller et retour d’un montant total de 100,33 euros. 
- les justificatifs de la commande à 17 heure 59 de deux tickets du réseau de bus urbain de [Localité 9] Kéolis pris le jour de l’audience qui s’est tenue le matin, ce qui exclu un lien direct avec l’audience 
- aucune pièce justifiant les frais de copie.

Ces frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable au sens de l’article 1240 Code civil et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des propositions amiables faite par Mme [T] et refusées par M. [R] et de l’issue du litige, l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme qui sera mise à la charge de Mme [T].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [T] à payer à M. [U] [R] la somme de 209,12 euros (deux cent neuf euros et douze centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [J] [T] à verser à M. [U] [R] la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que les dépens seront partagés par moitié ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,