Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 24/01545







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 781 598 248


ET : 

[Z] [W]
[O] [W]




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à Mme [W]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [L] muni d’un pouvoir en date du 22 octobre 2024


D'une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 1]
non comparant

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 1]
comparante



D'autre Part ;




 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 11 février 2013, l'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [W] et M. [Z] [W], époux engagés solidairement, portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1] contre le paiement d'un loyer mensuel de 372,42 euros outre une provision sur charges de 91,24 euros soit un montant total de 463,66 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT a fait signifier, le 08 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à ses locataires.

Par acte de commisaire de justice en date du 20 mars 2024, dénoncé par voie dématérialisée au Préfet d'Indre-et-Loire, l'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT a saisi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d'obtenir :
la constatation de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement son prononcé ;en conséquence, l'expulsion de Mme [O] [W] et M. [Z] [W], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier;la condamnation solidaire de Mme [O] [W] et M. [Z] [W] à lui payer :la somme de 2.263,59 correspondant aux loyers impayés à la date du 19 mars 2024; une indemnité d'occupation mensuelle sur la base du contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, de la date de résiliation du bail le jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux.une indemnité de 150 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens outre les dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

A l'audience du 24 octobre 2024, l'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT, représenté par M. [L], actualise ses demandes au titre des impayés de loyers à la somme de 585,66 euros, arrêtée au jour de l'audience.

Il fait valoir que les paiements ont repris et qu'il accepte les délais sollicités au regard des efforts fournis.

En défense, Mme [O] [W] seule comparante indique avoir du aider sa mère et de ce fait avoir rencontré des difficultés financières. Elle se reconnait débitrice des sommes réclamées, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose de verser 130 euros en plus du loyer courant et précise que les revenus du couple sont de l’ordre de 3.400 euros mensuels pour une famille avec 3 enfants. 

M. [Z] [W], cité à domicile ne comparait pas. la décicion sera réputée contradictoire au motif qu'elle est suceptible d'appel. 

Le diagnostic social est rentré non renseigné, les locataires n’ayant pas répondu.

A l'issue des débats, la décision mise en délibéré au 5 janvier 2025 a vu son prononcé avancé au 03 janvier .


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la revabilité de l’action

L’assignation délivrée le 20 mars 2024, a été dénoncée au représentant de l'État dans le département le 21mars 2024 soit plus de deux mois avant l'audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 







Sur le fond 

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et sa suspension


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédation applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . 

L'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire. qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 08 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1.917,52 au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La dette locative n’ayant pas été régularisée à l’issue du délai de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc acquises au 9 mars 2024. 

Cependant, au regard des efforts réalisés depuis l'assignation, de la reprise du paiement du loyer courant, de l’accord du bailleur et de la situation actuelle de Mme [O] [W] et M. [Z] [W], il convient d'accorder à ces derniers des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l'application de la clause résolutoire et qu'elle sera sensée n'avoir jamais joué s'ils sont respectés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le demandeur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 11 février 2013, le commandement de payer délivré le 08 janvier 2024 et un décompte de la créance faisant apparaître une somme de 585,66 euros à la charge des défendeurs à la date du 24 octobre 2024 (mensualité de septembre inclus).

En conséquence, Mme [O] [W] et M. [Z] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 585,66 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 24 octobre (échéance de septembre inclus).

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [W] et M. [Z] [W] parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande de ce chef.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [O] [W] et M. [Z] [W] à payer à l'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT la somme de cinq cent quatre vingt euros et soixante six centimes (585,66 euros) au titre des loyers et charges et indemnités d'occupations dus arrêté au 24 octobre 2024. (mensualité de septembre inclus) ; 

Constate la résiliation du bail à la date du 9 mars 2024 ;

Dit qu'il sera sursis à l'exécution des poursuites et autorise Mme [O] [W] et M. [Z] [W], tenus solidairement, à se libérer de leur dette de cinq cent quatre vingt cinq euros et soixante six centimes (585,66 euros), à compter du jugement, en 4 mensualités de cent trente euros (130 euros) et une cinquième mensualités réglant le solde en principal intérêts et frais ;

Dit que les mensualités devront être payées pour la première fois dans le mois suivant la signification du jugement en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu'à défaut par Mme [O] [W] et M. [Z] [W] d'avoir libéré les lieux situés à [Adresse 1], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Mme [O] [W] et M. [Z] [W] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
4 -Mme [O] [W] et M. [Z] [W] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Déboute l'Office Public de l'Habitat VAL TOURAINE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [O] [W] et M. [Z] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit; 

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au Préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection